Головная боль
Реформа жилищно-коммунального хозяйства идет в России уже более 20 лет. Правила игры без конца меняются, но особых сдвигов к лучшему не заметно. Цель государства понятна: свалить эту «головную боль» на регионы, частный бизнес и жильцов. Но, несмотря на потуги чиновников, дела идут неважно.
Поставщики коммунальных услуг — любимые герои журналистских расследований. Криминальные хроники пестрят открытыми уголовными делами в отношении мошенников и разборками за право управлять многоквартирными домами (МКД).
До цивилизационных отношений в системе ЖКХ еще далеко: слишком большие деньги здесь крутятся и слишком много правовых дыр для жуликов оставил добрый законодатель. Недавно в нескольких городах Московской области при захвате офисов УК стреляли из травматического оружия, а в центре Москвы прохожие наблюдали бесплатное «маски-шоу» в конторе известной управляющей организации. Заказчики «наездов», как всегда, остались за кулисами.
Расклад сил
Формально отрасль находится в руках госструктур (ГУП и МУП), а также ТСЖ, ЖСК и УО. «Дома общей жилой площадью до 5 тыс. кв. м, построенные в советское время, обычно обладают отрицательной экономикой. Эти маленькие объекты профучастникам рынка неинтересны. Так, в Москве около 70% таких домов находится на балансе госпредприятий (ГУП, МУП и др.). Жильцы здесь получают минимально необходимый сервис, но качество услуг хромает», — отметил Сергей Креков, президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН).
Чем новее и выше дом, чем больше в нем подъездов и квартир, тем солиднее в нем денежный оборот. Как правило, высококлассные дома являются самыми доходными и управляются ТСЖ, так как статусные собственники часто не могут договориться о единых правилах управления, в своей борьбе раздирая УО на части. Дома общей площадью свыше 10 тыс. кв. м также по экономическим показателям наиболее привлекательны для управления ТСЖ. Не секрет, что самое больное место ТСЖ — его председатель. Зачастую в процессе управления домом он, мягко говоря, не всегда законно распоряжается доверенными средствами. Проще говоря, «тырит» денежки товарищества. Поэтому за хлебное место всегда идет нешуточная борьба. Интересно, что ликвидировать ТСЖ практически невозможно. Только через хлопотную процедуру банкротства.
Экономика управлением домами общей площадью от 5 тыс кв. м до 10 тыс кв. м скромнее и не всегда позволяет нанять бухгалтера, юриста. Поэтому ТСЖ обычно часто нанимают УО — профессиональных игроков коммунального рынка. Новостройками зачастую управляют «дочки» застройщика, поскольку первые 2–3 года после ввода МКД в эксплуатацию солидная доля площадей находится в собственности строителей.
Рынок на бумаге
По логике, чем меньше общая площадь дома, тем тариф за содержание и ремонт должен быть выше. Так, в столичных таунхаусах тариф за содержание дома составляет около 90 руб. за 1 кв. м, что почти в 4 раза выше, чем в серийных домах. А чем больше дом, тем тариф, по идее, должен быть ниже. Но здесь здравый смысл отсутствует: ставки не снижаются.
«Управление домом находится в плоскости тарифного регулирования, которое прямого отношения к ценообразованию не имеет, — пояснил Креков. — У меня ЖКХ вызывает ассоциацию с крепостным правом. Где житель, словно крепостной, приписан к «помещику» — ГУП, МУП, УК. В ТСЖ «помещик» выбирается не из «города», а из своей «деревни». Сегодня в России нет рыночной конкуренции. УК сидят на объектах десятилетиями. Собственникам жилья даже лень проводить собрания, утверждающие пролонгацию договоров. Замена случается только в жилых домах, обладающих «вкусной» экономикой, — там, где несколько сотен квартир».
По оценке Крекова, в Москве всего 5% домов имеют протоколы общих собраний, датированных 2015 годом. Из них половина — новостройки. Таким образом, собственники 95% жилого фонда Москвы не участвуют в выборе управляющих организаций и добровольно стали «крепостными крестьянами».
«Система ЖКХ зависла: не избавилась от советского наследия, но и не перешла на рыночные рельсы. Поэтому коммунальный рынок собрал все минусы и плановой системы, и частного бизнеса. И от этого масштаб проблем ЖКХ выглядит удручающе», — считает эксперт.
2500 рублей за куб воды
Все знают, что платежка состоит из двух частей. Первая — ресурсоснабжающим организациям (вода, свет, отопление). Здесь вопросов не возникает. Кроме горячей воды. Этот тариф государство не регулирует. Из-за этого пробела диапазон цен за этот сервис можно расширять до сердечной боли. Так, в Москве 1 кубометр горячей воды стоит от 75 руб. до 2500 руб. в доме на улице Мясницкой.
Вторая часть платежки — статья «Содержание и эксплуатация», за которую отвечает эксплуатирующая организация. И тут надо держать ухо востро. «Очень опасная ситуация, когда львиная доля недвижимости концентрируется в одних руках. Так, в ЦАО Москвы, где высока цена на недвижимость, некоторые инвесторы скупали по несколько квартир в старинных домах, перехватывали управление домом и поднимали тарифы до 2500 руб. за 1 квадрат, чтобы небогатые соседи продали жилье. Еще один вариант — застройщики продают пул квартир в одни руки, и богатенький Буратино устанавливает свои правила игры для соседей. «Надо создать реестры жильцов, как это сделали ранее с акционерами компаний. И передать их в ведение госоргану или уполномоченному органу. Тогда возникнут четкие механизмы для созыва и проведения собраний», — уверен Креков.
С оглядкой на кошелек
Сейчас по статье «Содержание и эксплуатация» дома существует три типа тарифообразования. Плату за содержание и ремонт устанавливает муниципалитет. В Москве обслуживание 1 кв. м общей площади в домах массовых типовых серий стоит 25,51 руб. Тариф может корректировать правление ТСЖ (все вопросы по смете к нему). «Средний тариф УК по Москве за содержание и ремонт составляет около 30 руб. за 1 кв. м», — сообщил Креков. Кроме этого, есть отдельный тариф за капремонт. Его определяют региональные власти.
Но это на бумаге. На деле подходы регионов к вопросам тарифообразования, мягко говоря, различаются. Так, собственники московских квартир платят за капремонт одного квадрата площади 15 руб., а казанцы — почти в 20 раз меньше: всего 80 коп. (см. таблицу). При том, что в Москве доля аварийного и ветхого жилья на 1% меньше, чем в столице Татарстана. За что московские власти так наказали своих избирателей, остается только гадать.
«В Ростове ставка за содержание и ремонт 1 квадрата в жилом доме установлена в размере 16 руб., а в Нижнем Новгороде за эту услугу платят в 2 раза больше (почти 30 руб.), хотя средние зарплаты одинаковые», — сообщил Креков. По его мнению, из этого следует вывод — тарифы на содержание, ремонт и капремонт, определяемые в регионах, никакого отношения к себестоимости не имеют. Похоже, они рассчитаны по принципу социального платежа — сколько можно с людей собирать.
Лучик света
Справедливости ради надо сказать, что позитивные перемены на рынке есть. «Система лицензирования, введенная в 2015 году, вывела из игры большое количество недобросовестных управляющих организаций», — считает гендиректор УК «Лидер-Эксплуатация» Людмила Кашко. По ее мнению, сейчас лидеры коммунального рынка взяли курс на прозрачность. Развиваются информационные ресурсы для информированности потребителей («Дома Москвы») и обращений. Например, в Москве портал «Наш город» позволяет отправлять заявки и устранять нарушения в части обслуживания многоквартирных домов, придомовых территорий, дорог.
«Соответственно, жители мегаполиса стали лучше информированы, им есть куда обратиться со своими потребностями, есть возможность разместить заявку на устранение недочетов, есть где получить данные об управляющей организации и проводимой ею работе», — добавила Кашко.
Очевидно, что коммунальные тарифы будут только расти. Спасибо за инфляцию правительству Медведева! Таким образом, четвертым важным фактором при покупке недвижимости (после цены, качества и места) можно смело назвать коммунальные платежи. Поэтому после осмотра понравившегося жилья не забудьте попросить у продавца платежку за ЖКХ. «Очень полезно перед сделкой вечером посидеть на лавочке у подъезда дома и поговорить с бабушками про коммунальную жизнь: как часто случаются аварии, вырубают свет, топят ли зимой батареи. Узнаете много интересного!» — советует Креков.