Тяжелый старт
Первый квартал уходящего года стал одним из самых тяжелых испытаний для российского рынка ипотечного кредитования. После повышения ключевой ставки ЦБ РФ 16 декабря 2014 года до 17% годовых ипотека окуклилась: банки сделали все возможное, чтобы никому из безрассудных смельчаков не пришло в голову даже попытаться подать заявку на такой кредит. «Банки были вынуждены повысить процентные ставки по ипотечным кредитам, а некоторым заемщикам пришлось отложить покупку жилья до лучших времен. Рынок замер, новые заявки на ипотеку практически не подавались, а выдачи шли инерционно, по решениям, которые принимались еще в 2014 году», — вспоминает заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан.
Эксперт напоминает, что в тогдашних условиях рынок ожидал трех-четырехкратного снижения объемов кредитования по итогам 2015 года. Но вышло иначе: по итогам 9 месяцев 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов в стране сократился лишь на 38% относительно аналогичного периода 2014 года. Помогла господдержка.
Первичная помощь
В марте 2015 года была запущена государственная программа субсидирования ипотеки. «Доля ипотеки с господдержкой в объеме выдач за 11 месяцев 2015 года у нас составила около 83%», — сообщил заместитель директора департамента развития розничного бизнеса Связь-банка Андрей Точеный.
Программа затронула ипотечное кредитование на приобретение строящегося жилья. «Благодаря ипотеке с господдержкой на первичном рынке со второго квартала 2015 года ипотечных сделок стало заметно больше», — рассказывает начальник отдела продаж компании БФА-Девелопмент Светлана Денисова. По оценкам же банкиров, именно госпрограмма обеспечила порядка 40% от общего объема ипотечных выдач, оказав поддержку не только кредиторам, но и сектору жилищного строительства. «Однако не всем заемщикам подходит данная программа кредитования. В частности, она не распространяется на вторичное жилье и под нее не попадает элитное жилье, стоимость которого может существенно превышать максимальный размер кредита по госпрограмме», — уточняет директор департамента розничных продуктов СМП-банка Наталья Коняхина.
Впрочем, не субсидиями едиными живы курилки. Наблюдая за «серийным» понижением ключевой ставки (сейчас она составляет 11%) Банком России, на рынок постепенно начинают возвращаться его участники, не работающие в рамках госпрограммы. Так, например, Коняхина говорит, что ее банк возобновил ипотечные выдачи не так давно, причем вначале предпочитал работать только с зарплатными клиентами — наиболее понятной с точки зрения оценки рисков категории, а уже с сентября повернулся лицом ко всем остальным категориям заемщиков.
Как правило, минимальная процентная ставка на рынке начинается от 12,5% годовых, минимальный первый взнос — 20% от стоимости жилья. Медленно и с оглядкой, но ипотека приходит в себя.
Банковские маркетологи утверждают, что 2015 год не привнес в продуктовое разнообразие жилищного кредитования ничего нового, просто кредиты стали дороже, а требования к заемщикам, и до того достаточно жесткие, — строже. Ушли из обихода вернувшиеся было первые взносы на уровне 10% от цены квартиры, ипотека без подтверждения дохода и прочие опасные с точки зрения риск-менеджеров маркетинговые вкусности.
Ипотека вернулась к своему первобытному состоянию: строгая и подтянутая, доступная лишь очень неплохо обеспеченным гражданам с доходом не меньше 120–150 тыс. рублей, если, к примеру, говорить о Москве: де-факто счастья могут попытать и менее «доходные» граждане, но они должны быть готовы к скупой и неприглядной жизни. Ведь аннуитетный платеж меньше 60–80 тыс. рублей в месяц теперь относится к области фантастики.
С большой буквы
Ключевая ставка и ее возможное понижение в 2016 году не панацея для рынка, считают эксперты. «Наиболее важным является уровень потребительской уверенности. Заемщики в условиях нестабильности и неуверенности в своих дальнейших доходах не торопятся принимать решение по долгосрочным кредитам. Если ситуация стабилизируется, то рынок недвижимости снова оживет, — считает Коняхина.
Основные надежды игроки возлагают все же не на собственные силы, а на продолжение банкета в части субсидирования ипотечных ставок со стороны государства. Сероштан говорит, что продление программы (а в письменных комментариях половина экспертов «ЭВ» пишут это слово с заглавной буквы) субсидирования позволило бы с большей уверенностью смотреть на перспективы сектора жилищного строительства и ипотеки в 2016 году: «По нашей оценке, это позволит рассчитывать на общий рост объемов выдачи ипотеки в стране в 2016 году на 20–25%».
Похожие прогнозы осторожно озвучивают другие финансисты, девелоперы и строители, избегая, впрочем, конкретики всеми возможными способами: слишком зыбкой видится макроэкономическая ситуация в настоящее время, чтобы бросаться обещаниями. «Двузначный показатель инфляции стимулирует спрос на ипотеку, ведь сбережения обесцениваются, а недвижимость, по крайней мере номинально, — нет. В целом строительное сообщество оптимистично смотрит на сложившуюся ситуацию. Ипотека с господдержкой служит драйвером спроса и важнейшим условием нормального функционирования первичного рынка», — считает Денисова. Важно теперь, чтобы программа действовала на протяжении всего следующего года — только в этом случае можно будет говорить о заметном эффекте.