Рост из-под палки
По данным ЦБ РФ, за I полугодие 2015 года граждане оформили 280,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 460,7 млрд рублей. И даже 1,7 тыс. кредитов в иностранной валюте. Кажется, рынок оживился по сравнению с началом года. Но директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП-банка Наталья Коняхина предлагает посмотреть на другую цифру: за то же I полугодие размер задолженности по предоставленным ипотечным кредитам вырос всего на 95 трлн рублей. «Можно предположить, что значительная часть ипотечных кредитов, предоставленных в 2015 году, были выданы на рефинансирование ранее выданных. А реальные объемы новой ипотеки значительно ниже», — говорит эксперт.
Но есть спрос и на новые кредиты, отмечает ведущий эксперт по банковским рейтингам РА RAEX Максим Истомин: «В России по-прежнему остро стоит жилищный вопрос, поэтому ипотечные кредиты пользуются спросом даже в кризис. Популярности добавляют и спецпрограммы для разных категорий населения — военных, учителей, молодых семей». Кроме того, в марте 2015 года запущена программа господдержки на первичном рынке жилья по ставке 12% годовых. Без этой меры выдача ипотеки в I полугодии упала бы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 60–70%, а так — только на 40%.
«Непонятно, правда, сколько еще времени правительство сможет удерживать все более обременительные для него, по мере падения рубля, обязательства», — рассуждает директор аналитического департамента ИК «Евроинвест» Владимир Рожанковский. Ведь против рубля сейчас работает сразу несколько факторов, отмечает гендиректор управляющей компании PERAMO Ольга Мещерякова. Цены на нефть снижаются сразу по нескольким известным причинам, к которым совсем скоро прибавится и падение спроса на углеводороды со стороны китайских партнеров, испытывающих замедление экономики. А тут еще и мировые цены на золото начали снижаться, что обесценивает наши золотовалютные резервы. «Если все негативные макроэкономические факторы реализуются в совокупности, то к концу года не исключено повторение декабрьских событий 2014 года, и мы еще увидим 90 рублей за доллар», — не исключает Мещерякова.
За падением курса, как это часто бывает, может последовать повышение ключевой ставки ЦБ. И тогда программа госсубсидий станет более затратной для государства, а то и вовсе может прекратить существование, полагает Рожанковский.
Портрет заемщика
Спрос на льготные предложения по ипотеке высок. «Мы реализуем две социально ориентированные программы: военную ипотеку и ипотеку с господдержкой», — рассказал зам. директора департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Андрей Точеный. По его словам, за 5 месяцев работы госпрограммы в банк поступило более 6,5 тысячи заявок на общую сумму свыше 13 млрд рублей. А квота банка по этой программе — 5,2 млрд рублей на текущий год, так что на спрос жаловаться не приходится.
Есть и локальные спецпредложения банков, отмечает Коняхина: например, СМП Банк предлагает ипотеку сотрудникам «зарплатных» предприятий. «За последнее время цены на недвижимость существенно упали, а в условиях снижения курса рубля граждане предпочитают вкладывать деньги в реальные активы, в том числе квадратные метры», — объясняет она желание клиентов взять кредит.
«С учетом всех льгот вопрос о «неподъемности» сегодняшних ипотечных ставок очень дискуссионный», — полагает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Крупнейшие банки выдают кредиты для покупки жилья на вторичном рынке под 13,5–14% годовых. Госпрограмма субсидирования ипотеки на первичном рынке предлагает 12% годовых, а с учетом преференций от девелоперов и банков — даже ниже. Средний размер ипотечной ставки на вторичном рынке жилья в прошлом году составлял 12,2%, напоминает он, так что условия практически вернулись к психологически комфортным значениям. Другое дело, что обстоятельства жизни заемщиков изменились. «Никто не понимает, что будет завтра с рублем, с работой. Поэтому количество желающих взваливать на себя долгосрочные миллионные кредитные обязательства ограничено», — отметил Шлома.
По данным Росреестра, в июле текущего года на московском рынке жилья зарегистрировано 3057 ипотечных сделок — почти на 25% меньше, чем год назад.
Застройщики ситуацию оценивают аналогично. «Кредиты берут преимущественно представители среднего класса, имеющие небольшие накопления и сумевшие сохранить нормальный уровень доходов в кризис, а также люди под особой защитой государства — военные, учителя, очередники», — говорит директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. Лидирует по объемам выдачи ипотека с субсидированной ставкой. На втором месте — военная: только в 2014 году по накопительно-ипотечной программе для военных в России было приобретено свыше 30 тыс. квартир.
Вторичный рынок недвижимости страдает больше — здесь не действуют программы ипотечных госсубсидий. «Средний размер кредита в сегменте московской «вторички» составляет 3,2 млн рублей — на 13,6% меньше по сравнению с аналогичным показателем в прошлом году», — отмечает Шлома. Основная категория заемщиков на «вторичке» — люди, которым нужно оперативно решить жилищный вопрос: разъезжаться или расширять жилплощадь. В таких условиях первый взнос — это чаще деньги от проданной квартиры, поэтому доля заемных средств нужна небольшая, что увеличивает шанс одобрения кредита банком. Типовая ипотечная сделка, по словам Пантелеймонова, выглядит сегодня так: минимальный первый взнос — 20% (до 1 млн рублей), остаток берут в банке на максимальный период.
Что дальше?
Похоже, ипотечный рынок расслоился на два сегмента: upper middle class, которому мало грозит потеря дохода, и заемщики-льготники. Последних в разы больше. Не растут ли в связи с этим риски банковской системы и не станет ли субсидированная ипотека новым видом subprime (так назвали кредиты рисковым категориям заемщиков в США)?
Мнения экспертов разделились. «Текущая ситуация отличается от той, что сложилась в период прошлого кризиса, — считает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. — Банки внимательно изучают кредитную историю, финансовую нагрузку потенциального заемщика, а также востребованность профессии заемщика в кризисных реалиях. Так что на этот раз мы не ожидаем повторения той же ситуации, что и с валютными заемщиками».
Если люди пользуются спецпрограммами, то на деятельности банка это не может отразиться негативно, ведь в этом случае часть рисков на себя берет государство, уверен вице-президент гильдии риелторов Московской области Александр Саяпин. «Могу предположить, что в 2012–2013 годах проверка благонадежности заемщиков была несколько ослаблена, поскольку многие банки предлагали ипотеку по двум документам, без подтверждения дохода справкой по форме 2-НДФЛ. В подобном случае банки заведомо брали на себя повышенный риск, — отмечает аналитик группы компаний FOREX CLUB Ирина Рогова. — Но сегодня спецпрограммы предусматривают более низкий процент по кредиту и ничего сверх того. Поэтому ни о каких повышенных рисках речи быть не может».
А вот некоторые аналитики уверены, что ситуация в ипотеке — это «грабли», на которые фактически нельзя не наступить в хорошие времена. «Бум ипотеки всегда сопровождается бумом инвестиций в строительство и недвижимость. Когда цена на недвижимость все время растет, низкий доход заемщика не является проблемой банка. Его основной риск — это падение цены на квартиры», — говорит начальник управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгий Ващенко. Поэтому если в хорошие времена часть заемщиков перестает платить, банк все равно продолжает зарабатывать большие деньги на реализации залогов. А вот в случае очередного кризиса не важно, какая зарплата была у заемщика на момент выдачи кредита — она очень быстро уравняется со средней по стране, которая в реальном выражении упадет, предупреждает эксперт.
Просрочка станет массовым явлением, спрос на квартиры снизится вместе с ценами на них. В этом случае банки уже получат убыток. Но кризисы цикличны, их невозможно избежать, говорит Ващенко: «Нельзя заставить банки не выдавать рискованные ссуды, особенно если рынок растет и на этом можно неплохо заработать. Поэтому рассуждения о том, что в ипотечном кризисе виноваты бедные заемщики и жадные банки, лишь отчасти справедливы».