Не успели погаснуть звуковые волны от аплодисментов после оглашения вердикта, а сотни тысяч рублевых ипотечников уже почувствовали себя лохами. Оказывается, не нужно было брать рублевую ипотеку под высокие проценты, достаточно было ушло взять более дешевую валютную, а в случае роста курса обратиться в суд и перейти в рубли «с премией».
Абсурдной новацией стала трактовка судьей статьи 451 ГК РФ «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». По которой изменение или расторжение договора может случиться при одновременном выполнении нескольких условий, в частности такого: «Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона». Разве заемщица не понимала, что курс рубля к доллару может резко измениться? Она же не с Марса прилетела и наверняка помнит и о «черных вторниках», и о дефолте-98.
Наконец, огромный привет хочется передать государству, Центробанку и, конечно, многочисленным акционерам кредитных организаций — лидеров рынка ипотеки: пока банки «не отобьют» убытки, о налогах и дивидендах придется забыть.
Перейдем от частного к общему: в чем в свете решения пушкинского суда заключаются прочие «пряники» изворотливых валютных ипотечников и их заступников?
Выигравшая заемщица могла взять кредит по курсу 23,51 руб./$ (так значится в судебном решении) либо 5 июля, либо 7 августа 2008 г., то есть в III квартале того года. Как следует из отчетности ЦБ, средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке составляла тогда 12,8% годовых, по валютной — 11,0%. Разница — 1,8% годовых, или 12,6% от суммы кредита за прошедшие семь лет. Зачем платить больше, если есть «самый гуманный пушкинский суд в мире»?
В благополучные годы валютные кредиты часто выдавались людям, чьи доходы не соответствовали «рублевым» критериям прежде всего в силу «серого» характера заработков (к нашей героине это, полагаю, не имеет никакого отношения). Больше того, расплодившиеся в те времена кредитные брокеры в сговоре с ответственными за ипотечное кредитование банковскими клерками сделали целые состояния на распиле взяток от жаждавших кредитов заемщиков. Проще говоря, брокеры за плату фабриковали «правильные» кредитные заявки, а банкиры ставили свои закорючки под актами «проверок». Пушкинский суд перевернул и эту некрасивую страницу из жизни валютных ипотечников.
Ну и, конечно, пиар, изрядная доля которого в эти дни достается одному из главных ходатаев депутату Госдумы Андрею Крутову. Он сообщает нам, что проблема валютной ипотеки касается «50 тысяч российских семей», как будто ипотеку берут исключительно семейные. Экономически грамотно было бы сказать «домохозяйство» (семейное или одинокое). Однако, учитывая, что домохозяйств в России порядка 52 млн (38 млн семейных и 14 млн одиноких), получается, что валютно-ипотечная проблема касается менее 0,1% домохозяйств, а это для депутата как-то маловато. Зато «50 тысяч семей» звучит солидно.
Как бы там ни было, но стараниями крутовых тема валютной ипотеки вышла на общероссийский уровень, а значит, требует не абстрактных рекомендаций ЦБ пересчитать ипотеку по курсу 39 руб./$ или 49 руб./€, а строгих нормативных актов, ключевые из которых могли бы выглядеть так.
Курс пересчета следует определять, исходя из средневзвешенных значений по всем выданным валютным ипотечным кредитам в коррекции на срок кредитования. Одни взяли при курсе 24 руб./$, другие — 34 руб./$. Кто-то брал на 5 лет, кто-то — на 15. Процентные ставки также нуждаются в правке, но не относительно курсов или сроков, а применительно к ставкам по ипотеке в рублях, дабы рублевые заемщики не оказались в проигрыше.
Неизбежная проблема банковских убытков могла бы решиться посредством разнесения возникающих потерь в балансах на весь срок действия договоров валютной ипотеки с разрешением от ЦБ не показывать «ипотечные» убытки в отчетах о прибылях.
Чтоб банкирам впредь неповадно было выдавать валютные ипотечные займы, а также учитывая то, что Госдума отказалась законодательно оформить запрет на выдачу ипотеки в валюте, ЦБ следует ввести 100%-ное резервирование на возможные потери по всем будущим валютным ипотечным сделкам. Иными словами, сделать валютную ипотеку запретительной.
Впрочем, зная о несгибаемости нашего государства, дальнейший ход событий будет приблизительно таким: апелляционная инстанция, скорее всего, отправит дело на новое рассмотрение или сразу примет противоположное решение. Власти помимо 4 млрд рублей, предусмотренных для попавших в «непростую жизненную ситуацию» валютных заемщиков, разработают дополнительные средства поддержки. Банкиры и без резервирования будут бежать от валютной ипотеки как черт от ладана.
Подобное развитие событий будет иметь еще и назидательный эффект: не нужно гражданам играть в азартные игры, в которых даже родное государство не знает правил. Да и Всевышнему вряд ли есть дело до курса рубля к доллару.
Никита Кричевский,
доктор экономических наук, профессор