Учите матчасть
Но для начала напомним, что же такое коммерческая ипотека. По большому счету от ипотеки жилищной продукт отличается только типом приобретаемого объекта. «Принципиальных различий между покупкой жилья и коммерческой недвижимости практически нет. Особенность коммерческой ипотеки заключается в том, что надо уделить внимание вопросу качества коммуникаций, убедиться в отсутствии препятствий к использованию помещения», — объясняет гендиректор группы компаний ПИА Максим Ельцов. Более того, получить ссуду на нежилую недвижимость может не только компания, но и «физик». «Юридических ограничений на приобретение физлицами нежилых помещений с использованием ипотечных кредитов в законе нет. Нарушение может возникнуть лишь в том случае, если физлицо использует приобретенную коммерческую недвижимость в предпринимательских целях без регистрации в качестве ИП», — рассказывает юрист девелоперской компании «Сити-ХХI век» Василий Шарапов.
Что покупают предприниматели? В основном комипотека — удел малого и среднего бизнеса, ведь максимальная сумма кредита не превышает 20–40 млн рублей, а такой суммы недостаточно для покупки торгового комплекса или бизнес-центра, которые могли бы заинтересовать «крупняк». «МСБ предпочитает торговые точки площадью до 300 кв. м. Чаще коммерческая ипотека является инструментом для приобретения встроенных помещений в формате street retail — это стабильные объекты, позволяющие получать регулярный доход и снизить риски заемщика», — говорит президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости» Андрей Тетыш.
По словам вице-президента ВТБ24 Спартака Солонина, средняя сумма кредитования по России — 10–15 млн рублей, в Москве и Московской области — 25–30 млн рублей. Средний срок — от 3 до 10 лет. Похожие цифры называют и частные банки. «Все зависит от региона и размера бизнеса. Для Московского региона, как правило, речь идет о суммах от 10 млн рублей, а, к примеру, для Архангельска — от 3 млн», — добавляет старший вице-президент ХМБ «Открытие» Виктор Окопный.
Чисто теоретически покупатель коммерческой недвижимости может попытаться избежать долгового рабства и договориться о рассрочке напрямую с застройщиком или владельцем помещения. Но на практике такие варианты чаще всего не слишком привлекательны. «Как правило, рассрочка платежа краткосрочная — не больше 1–2 лет, тогда как ипотеку на коммерческую недвижимость возможно оформить на срок до 7–10 лет», — поясняют в Юникредит банке. «Многие застройщики и собственники недвижимости предлагают рассрочку, но ограниченность срока отсрочки платежей (в среднем — 3–6 месяцев) снижает эффективность этого финансового инструмента», — соглашается Солонин.
Капризные тарифы
И вот мы подобрались к краеугольному камню — цене вопроса. Конечно, как и в других сегментах кредитования, за последние кризисные месяцы здесь не обошлось без изменений. По словам Солонина, в 2014 году рынок комнедвижимости характеризовался тройным изменением тенденции развития. В январе–июле прошлого года на фоне увеличения деловой активности рынок рос, в июле–ноябре предложение снижалось, а с ноября по декабрь из-за сложной макроэкономической ситуации наблюдался резкий всплеск спроса.
Очевидно, покупатели торопились получить кредит по вменяемой цене и были бесконечно правы. «Средняя ставка в 2014 году составляла 13–15% годовых, в 2015 году произошел резкий рост до 25–30%», — констатируют в Юникредите. «Банки существенно ограничили программы кредитования на покупку недвижимости, особенно нежилой. Многие остановили программы, другие подняли ставки выше запретительного уровня от 20% готовых», — подчеркивает Ельцов. Формально продукт предлагают почти все крупные банки, однако доступные ценники найдутся далеко не везде.
Покупка против аренды
Наконец возникает главный вопрос. Что выгоднее — арендовать или покупать? Правильного ответа здесь нет, считают эксперты. «Преимущество приобретения недвижимости в ипотеке при сопоставимых расходах по аренде и плате по кредитам очевидно — клиент получает объект в собственность и использует его для осуществления коммерческой деятельности, не дожидаясь погашения кредита», — говорит Солонин.
«С одной стороны, сейчас выгодно арендовать — ставки низки как никогда, а цены на коммерческую недвижимость пока еще не начали снижаться в унисон со стоимостью аренды. С другой — некоторые собственники вынуждены продавать помещения любой ценой, и как раз ипотека дает шанс купить те объекты, которые раньше были недоступны, особенно если продавец готов к хорошей скидке», — рассуждает Ельцов. Окопный отмечает, что в любом случае бизнес предпочитает покупать в кредит недвижимость со сроком окупаемости не более 8 лет.