Долларовые цены на недвижимость реагируют на кризисы практически одинаково, вне зависимости от причин экономических катаклизмов. Так было и в 1998–1999 годах, и в 2008–2009-м, утверждают аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости».
— Причины обоих кризисов были совершенно разные. В 1998 году Россия страдала в основном от локальных проблем, а в 2008-м — от общемировой рецессии. Степень ослабления рубля относительно доллара тоже различалась кардинально: по итогам кризиса конца 1990-х рубль обесценился в четыре раза: с 6 рублей за доллар до 24-х, а в 2008–2009-м — только на 20–25 процентов: с 23–24 рублей за доллар до кризиса 2008 г. до 30 руб. за доллар осенью 2009 г. Тем не менее поведение долларового индекса стоимости жилья оказалось очень похожим. Хорошо это или плохо, но в нынешней экономической системе доллар — это некое мерило мировых денег, отражающее реальную стоимость товаров, — отмечает руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко.
— Многие называют ситуацию с падением курса нашей национальной валюты беспрецедентной. Однако это не совсем так, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Если вспомнить кризис 1998 года, рубль тогда по отношению к доллару обвалился намного сильнее: с 6 до 24 рублей за доллар, а нефть подешевела с 27 долларов за баррель до восьми.
В декабре 2014 года пики роста доллара и евро пройдены. Доллар стоит выше привычного для большинства из нас психологического рубежа в 36 рублей, но это не 400 процентов, как в 1998 году. Стоимость нефти тоже снизилась не в три раза, а примерно на 30 процентов. Сейчас ряд экономистов говорят о рецессии в течение 2015 года, но дефолта никто не предрекает.
Тем не менее паника, которую вызвало хаотичное поведение рубля во второй половине декабря, уже оказала свое влияние на рынок недвижимости, и последствия ажиотажного спроса продолжат оказывать влияние и в следующем году. Непредсказуемость рубля и усугубившаяся ситуация с отзывом лицензий у банков подстегивает людей вкладывать сбережения в реальные активы.
Наибольшим спросом пользуются новостройки с хорошим местоположением (в идеале — возле метро, а если речь идет о Подмосковье — в городах не далее 10 км от МКАД и рядом со станциями железной дороги). При этом покупатели просчитывают риски, стараясь совершить покупку в тех корпусах, строительство которых близится к завершению. Поэтому проекты с отдаленным сроком сдачи сейчас столкнулись с ослаблением спроса.
Немалую роль в этом сыграло и изменение ключевой ставки Центробанка, вслед за чем многие банки повысили ставки по ипотеке до 17–20 процентов, а иногда и до 29 процентов, в том числе и по уже одобренным заемщикам.
Весь декабрь агенты трудились круглосуточно
— Резкие колебания курсов валют и процентных ставок по ипотеке привели к изменению поведения участников рынка жилой недвижимости, — говорит ведущий аналитик Provereno.Ru Александр Пыпин. — В первую очередь заключаются прямые сделки без использования заемных средств.
Ажиотаж характерен для рынка новостроек, где активно скупают квартиры граждане, утратившие доверие к рублю и снимающие деньги с рублевых вкладов. При этом застройщики ведут себя в основной массе рационально, предпочитая не повышать резко цены, а увеличивать объемы продаж. Некоторые перешли на работу в выходные дни, самые активные трудятся круглосуточно. Это позволит удвоить продажи по сравнению с ноябрем, который ранее тоже считался рекордным по темпам продаж. В результате некоторые застройщики за осень и декабрь сумеют набрать «подушку», которой хватит на достройку объектов даже в условиях ожидаемого снижения спроса в 2015 году и прекращения банковского финансирования.
На вторичном рынке поведение участников менее рационально, продолжает аналитик. Многие продавцы повысили цены на 15–20 процентов, хотят вести расчеты в валюте, что привело фактически к потере интереса покупателей, к срыву альтернативных сделок да и прямых, так как сделка занимает много времени, а курсы меняются на значительную сумму ежедневно. В результате стороны не могут договориться, по какому курсу проводить расчеты. Сделки массово срываются и на вторичном рынке из-за отказов банков в выдаче ипотеки и повышения ставок. Таким образом, в декабре сделок на вторичном рынке окажется еще меньше, чем в ноябре, который тоже показал падение.
Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по итогам 2014 года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента выросла на 10,7% и составила 147 250 руб. В комфорт-классе она остановилась на уровне 148 940 руб. за 1 кв. м, а в эконом-классе — 111 900 руб.
— Наиболее активно цены росли в первом квартале 2014 года, когда на фоне девальвации рубля спрос на массовую недвижимость значительно повысился, — говорит директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова. — Во втором квартале, напротив, было зафиксировано снижение среднего уровня цен за счет выхода значительного объема квартир в новых микрорайонах и спада общей покупательской активности. С осени цены на первичную массовую недвижимость планомерно повышались в среднем на 2–3% в квартал.
По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в сегменте остановилась на уровне 6,53 млн руб., двухкомнатной — 9,61 млн руб., трехкомнатной — 13,39 млн руб. По сравнению с началом года подорожание составило 12,1%, 12,4% и 25,4% соответственно.
Эксперты департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» утверждают: ажиотаж на загородном рынке в преддверии новогодних праздников — давняя традиция. Однако на фоне достижения пика курса валют в этом году такое оживление на загородном рынке, как в прошедшую неделю, стало неожиданностью для агентов, которые работали чуть ли не круглосуточно.
— Контингент покупателей можно разделить на две группы, — комментирует руководитель офиса «Сретенское» Антон Архипов. — Первая — граждане с рублевыми накоплениями, которым необходимо приобрести объекты по старым ценам, чтобы не понести потери на ослабевшем рубле. Вторая категория — обладатели валютных накоплений. Осознав, что рост курса достиг пика или по крайней мере близок к нему, они стремятся приобрести то жилье, которое еще вчера им было недоступно. Например, на прошлой неделе мы помогли реализовать коттедж под ключ за 7 млн руб. В рублевом эквиваленте цена не удивляет, но, если перевести ее в доллары по курсу 16 декабря и сравнить с суммой в долларах по летнему курсу, выгода очевидна.
Судя по сделкам, которые заключаются в эти горячие дни, эксперты констатируют: рынок лихорадит. Если первичный рынок прозрачен и понятен, то вторичный непредсказуем, а в некоторых случаях даже курьезен. Совершенно нетипичная сделка была заключена в офисе «Беляево».
Дом в Павловской Слободе площадью 400 кв. м на 15 сотках находился в экспозиции с июля по ноябрь по цене 15 млн руб. В конце осени продавец снизил цену до 12 млн руб. На сделку вышли со стоимостью 11,5 млн руб. Несмотря на возросшую популярность валюты, в ответ на предложение покупателя заложить в банковскую ячейку эту сумму в евро законопослушный продавец и истинный патриот настоял на рублях. Впрочем, этот случай — исключение из правил. Сейчас большинство собственников, ссылаясь на рост курса (как было 16 декабря), повышает цену, в связи с чем многие сделки срываются.
Цены в рублях упадут больше чем на 10%
Рынок новостроек массового сегмента традиционно наиболее устойчив к изменению экономической ситуации в стране. Однако и здесь при сохранении неблагоприятной обстановки в 2015 году ожидается снижение спроса и активности. Проявление негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотажный спрос уляжется, вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заемщикам. Тогда же перестанут расти привычными темпами цены, отреагировав на снижение спроса.
— Уже очевидно, что в следующем году рынок жилья ожидают значительные изменения, — продолжает Анна Соколова. — Перерастание валютного кризиса в экономический приведет к снижению реальных доходов населения. В результате рынок недвижимости столкнется с падением спроса. Снижение покупательской активности из-за ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов затронет бизнес-класс в меньшей степени, чем массовый, где доля ипотечных сделок составляет около половины.
Строительные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта, существенно вырастут в цене. Застройщики окажутся в сложной ситуации: с одной стороны, их затраты значительно увеличатся, с другой — в условиях падения спроса им будет сложно повышать цены. В результате в предстоящем году мы, скорее всего, увидим заморозку объектов, отсрочку выхода новых, а также пересмотр концепции части проектов на этапе разработки и даже банкротство отдельных компаний.
— Даже в случае реализации наиболее оптимистичного сценария в 2014 году количество сделок может сократиться на четверть при небольшой коррекции рублевых цен вниз, — считает Александр Пыпин. — Наиболее реалистичным выглядит сценарий со снижением в 2015 году количества сделок на треть, а уровня цен в рублях — больше чем на 10 процентов. При этом заявляемая стоимость может оставаться на прежнем уровне. Реальная поддержка государства на рынок ипотечного кредитования не поступит, что приведет к повышению ипотечных ставок до уровня более 17 процентов и сокращению рынка ипотечного кредитования в два с лишним раза.
При негативном сценарии продолжится снижение цен на нефть либо будет запущен печатный станок для выполнения обязательств государством. В результате рубль быстро обесценится, ставки по ипотеке и кредитам составят 25% и больше процентов. И это будет фактически означать прекращение выдачи ипотечных кредитов и замораживание строительства нового жилья.
При этом из-за финансовой нестабильности заключать сделки участникам вторичного рынка будет крайне тяжело. В основном «на плаву» останутся обмены и разъезды. Количество сделок на рынке жилья может оказаться в три раза меньше, чем в 2014 году, а уровень номинальных рублевых цен будет малопредсказуем: он зависит от уровня инфляции, которая может превысить и 30% при таком сценарии.
Ирина Доброхотова полагает, что до весны 2015 года глобальных отрицательных изменений рынок недвижимости, скорее всего, не почувствует. По ее мнению, оптимистичный прогноз таков: после Нового года рубль продолжит укрепляться до 40 рублей за доллар, к лету нефть подорожает до 80 долларов за баррель, и к концу 2015 года все практически нормализуется. Самый негативный вариант предполагает нахождение экономики страны в глубокой рецессии на протяжении минимум двух лет. Реалистичный прогноз: скорее всего, экономика восстановится к 2016 году, а в течение следующего года государство будет поддерживать ипотеку с помощью субсидий. Рынок жилья поддержат и инвесторы, которые сумели заработать на курсах валют. После стабилизации курса рубля в банки станут возвращаться вкладчики. Но в 2015 году всем стоит приготовиться к сложностям.