Стресс-рост
Напуганные кризисом и зачисткой банковской системы, россияне обеспечили рынку ипотечных кредитов в 2014 году приличный рост. Особенно хорошо жилось банкирам в первом полугодии. Как напоминает ведущий эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Дина Орлова, за январь–июнь 2014 года объем российской ипотеки вырос на 42% по сравнению с 26% за аналогичный период прошлого года. Причина столь заметного интереса к приобретению жилья на банковские деньги проста — истерика. «У населения уже наблюдалась нервозность в связи с массовым отзывом банковских лицензий и начавшегося тренда роста иностранных валют относительно рубля», — объясняет аналитик. Вот заемщики и ринулись инвестировать в недвижимость все, что есть. Чтобы сохранить сбережения и потратить их на надежные и ликвидные активы.
Что характерно, ипотечные программы российских банков как будто застыли: до недавнего времени никаких существенных пертурбаций в плохую или хорошую сторону здесь не происходило. «В течение года в самом сегменте изменения незначительные: новые игроки на рынке не появились, профиль клиента сильно не корректировался», — обращает внимание руководитель блока розничного бизнеса Промсвязьбанка Леонид Качалов.
Но во втором полугодии нахлынувшие на Россию проблемы в виде западных санкций, дешевеющей нефти, падающего рубля и прочих неприятностей сделали свое черное дело. По словам Качалова, экономическая ситуация в стране и отсутствие дешевого фондирования спровоцировали повышение ставок по ипотеке и увеличение первоначального взноса.
«Возросшие ставки уже оказывают влияние на спрос ипотечных заемщиков», — указывает Орлова, подчеркивая, что сейчас пока за счет сезонности и желания населения сберечь накопленные средства объемы выдач кредитов на покупку жилья довольно высоки.
«Люди стали осторожнее планировать свои покупки, не надеясь, как в период роста рынка, на будущее повышение своих доходов», — отметила директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП банка Наталья Коняхина. «В 2013 году рынок ипотечного кредитования вырос на 32,6%. Я ожидаю, что по итогам текущего года рост будет близок к прошлогодним значениям или даже превысит их на 1–2 процентных пункта», — оптимистичен аналитик «Инвесткафе» Михаил Кузьмин.
Ипотечное ненастье
Рынок ипотеки пока в порядке, чего не скажешь о заемщиках. В течение года доходность жилищных кредитов росла: средневзвешенная ставка «подорожала» как минимум на 1–2 процентных пункта. Самые дешевые предложения начинаются примерно от 12% годовых. Нулевые первоначальные взносы исчезли, не успев возродиться; игроки рынка стали скучноватыми и некреативными — ипотечные «распродажи» встречаются все реже и реже. «Ужесточаются требования к заемщикам: повышаются надбавки к ставке для подтверждения дохода неофициальными документами (например, справкой по форме банка), некоторые банки сворачивают выдачу кредитов на покупку жилья по одному документу. Связано это с возросшими рисками невозврата кредита, так как текущая ситуация в экономике ухудшается и в конечном итоге может повлиять на платежеспособность населения», — утверждает Орлова. С экспертом трудно спорить: реальные доходы падают, безработица растет. И хотя пока, по словам Кузьмина, доля просрочки по ипотечному портфелю российской банковской системы остается минимальной и не превышает 1,5%, ситуация может измениться уже в ближайшем будущем.
Туманные перспективы
Что ждет заемщика в наступающем году Синей Овцы? Похоже, что ничего хорошего. К сожалению, ничто не предвещает удешевления ипотечных продуктов — совсем наоборот. «Повышение ставок в этом сегменте неизбежно», — уверен Михаил Кузьмин. «Кастинг» на роль успешного заемщика может успешно пройти далеко не каждый россиянин и сейчас, до окончательного наступления ипотечной депрессии.
«Доход потенциального заемщика должен составлять не менее двух платежей по кредиту, что позволит ему качественно обслуживать долг», — рассказывает начальник управления ипотечного кредитования СБ банка Максим Честикин. «Минимальный взнос — 30%, стаж работы на последнем месте — не менее полугода», — конкретизирует требования к заемщику в своем банке Коняхина. «Возраст заемщика на дату обращения в банке — не меньше 21 года, на момент полного погашения кредита — не более 65 лет», — разъясняет одно из условий одобрения заявки на ипотеку руководитель дирекции розничного бизнеса МДМ банка Евгения Самардак.
То ли еще будет, мрачно прогнозируют эксперты.