Идем на повышение
Сегодня за счет ипотеки формируется около 28,7% всего розничного кредитования. По данным ЦБ, в настоящее время россияне заняли у банков на покупку недвижимости 3 трлн рублей. Накопить всю сумму на квартиру и сразу ее приобрести под силу единицам, поэтому ипотечный кредит остается единственным способом улучшить жилищные условия. Если, конечно, вы не получите наследство в виде квартиры в центре города.
Особенно интерес к недвижимости у россиян обострился в последние шесть месяцев. И на то, по словам экспертов, несколько причин.
«Первое полугодие стало рекордным по спросу на жилье: люди покупали недвижимость из-за девальвации рубля и обесценивания сбережений. В ближайшее время роста цен на квартиры ожидать не стоит. Но, несмотря на это, недвижимость по-прежнему будет пользоваться спросом среди россиян. Дело в том, что она является активом, который останется с вами и который можно сдавать и получать рентный доход», — комментирует «МК» член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский.
Кроме того, подтолкнули граждан к покупке и опасения, что ставки по ипотеке могут вырасти в недалеком будущем. Население поспешило приобрести квартиры и дома, пока те им по карману.
Большинство крупных банков, включая государственные, а затем более мелкие, понизили ставку по ипотеке с 12,3% (среднее значение на 1 января 2014 года) до 11,9% (на 1 августа 2014 года) после того, как президент Владимир Путин обратился к кредитным организациям с просьбой сделать ипотеку доступнее для рядовых граждан. По данным Центробанка и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), сейчас ставка по ипотеке в рублях находится на уровне 12,2%.
Внесли свою лепту также и продолжившиеся в этом году отзывы лицензий у банков. Население попросту потеряло доверие к финансовым учреждениям. В результате оно предпочло закрыть вклады и эти деньги вложить в покупку жилья. Причем население больше средств занимает у государственных банков.
«Тенденция в сторону укрепления и расширения влияния госбанков наметилась давно, отчасти этому способствует новая политика ЦБ. Санация банковского сектора стимулирует этот процесс. Мелкие банки уходят с рынка или поглощаются более крупными. Население, в связи с чередой банкротств, все больше доверяет банкам с госучастием», — считает аналитик «Альпари» Анна Кокорева.
Однако независимые эксперты предупреждают, что рост ипотечного кредитования продолжится недолго. И к концу года мы увидим обратную ситуацию. Впрочем, изменения уже налицо. Как объясняют эксперты, все кроется под так называемым «скрытым» подорожанием. Дело в том, что при кажущемся понижении ставок ипотеки многие банки прекращают акции и специальные условия для молодоженов, больших семей и пенсионеров. Де-факто ипотека становится дороже.
«Действительно, в первом полугодии ведущие банки снизили ставки по ипотеке и немного ослабили требования к заемщикам при условии внесения до 30% стоимости от приобретаемого жилья. Но во втором полугодии ситуация начала постепенно меняться, что мы и наблюдаем сейчас: ставки вновь пошли вверх, вслед за растущей инфляцией, а на рынке образовалось затишье, так как основные покупки уже были сделаны. Снижение рубля продолжилось, что еще больше сократило количество покупателей, а на рынке преобладают альтернативные сделки. Льготные кредиты на жилье, увы, будут доступны далеко не всем, а лишь определенным категориям населения — об этом тоже необходимо помнить. Ставка по ним никак не может быть ниже уровня инфляции, а ведь кроме нее у заемщика еще есть затраты на страхование, что повышает ставку в среднем на 2%», — прогнозирует президент Lionstone Investment Services Александр Беляков.
Как предупреждают эксперты, ипотечные ставки заставят ползти вверх санкции Запада в отношении российских банков. Напомню, США и ЕС запретили своим резидентам предоставлять нашим кредитным организациям займы сроком свыше 30 дней.
«Банки борются за качественных заемщиков, однако недостаток ликвидности, невозможность получить дешевые деньги на Западе заставляют их увеличивать ставки по депозитам и, соответственно, по кредитам; ставки по ипотеке приближаются к 14–16% годовых, и это не предел», — продолжает Максим Раевский.
Кто станет драйвером жилищного строительства
Между тем российские власти не теряют надежды удешевить ипотеку. Так, Минстрой внес на рассмотрение правительства новую Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 года. В планах ведомства к 2017 году довести количество ежегодно выдаваемых ипотек до 921 тысячи, а к 2020 году — уже до 1,09 млн.
Осуществить задуманное Минстрой намерен с помощью нескольких программ. В частности, по словам главы этого ведомства Михаила Меня, граждане смогут брать кредиты уже на этапе строительства жилья, если оно ведется в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Как добавил министр, в настоящее время только несколько банков локально запустили подобные программы.
«Сейчас законодательство позволяет оформить закладную, когда человек взял кредит или получил рассрочку по договору участия в долевом строительстве. Эту закладную АИЖК будет готово выкупать на этапе строительства», — поясняет генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.
Министр пояснил, что ранее региональные руководители жаловались, что на рыночных условиях тяжело построить по программе доступного жилья инфраструктуру, которую в дальнейшем АИЖК планирует выкупать для эксплуатации.
Кроме того, вскоре заработают механизмы удешевления ипотеки. Семеняка пояснил, что ежемесячный ипотечный платеж покупателей жилья по программе «Жилье для российской семьи» может стать ниже рыночного на 35%.
Это будет достигнуто за счет как снижения цены жилья, так и уменьшения ставки по ипотеке. Льготные ипотечные кредиты по программе доступного жилья будут рассчитываться по ставке «инфляция плюс маржа».
«Наш ориентир к 2018 году — снизить маржу до 2,2%. На следующий год маржа установлена порядка 3,5% сверх инфляции», — пояснил Семеняка.
По его словам, если инфляция в этом году будет на уровне 7–8%, то тогда ставка по льготным кредитам будет в следующем году в диапазоне 10,5–11,5%.
Как полагают чиновники, рост рынка ипотеки сейчас является одним из основных драйверов жилищного строительства. Так, в первом полугодии 2014 года было построено 375,8 тысячи квартир общей площадью 29,4 млн кв. метров, что на 30% больше, чем за тот же период прошлого года.
Ипотека: непосильная ноша или выгодная инвестиция?
В настоящее время квартирный вопрос в России остается одним из самых острых, и интерес к недвижимости среди наших соотечественников не ослабевает. Кто-то из них стремится улучшить жилищные условия, кто-то — таким образом сохранить свои средства, а впоследствии получить от этого коммерческую выгоду.
В любом случае, как советуют эксперты «МК», пока ваши доходы позволяют вам взять ипотеку, медлить с этим не стоит. Однако если вы не совсем уверены в своих силах, то воспользуйтесь консервативным вариантом — откройте депозиты. Причем средства храните как в рублях, так и в иностранной валюте.
«Поскольку в сложившихся обстоятельствах у российских банков нет дешевого фондирования, а привлекать средства у населения дорого, то ждать понижения ставок до отмены санкций точно не стоит.
Впрочем, и медлить с покупкой квартиры смысла не имеет. Сейчас девелоперы предлагают скидки, а это хорошая возможность выгодно вложить свои средства. Для инвестиций помимо жилья имеет смысл воспользоваться растущими депозитами, которые перекрывают инфляцию, и примерно 25% средств держать на валютных счетах.
Еще одним способом для инвестирования является фондовый рынок, но при этом надо очень внимательно следить за макроэкономикой, и покупать продукты с минимальным риском, например, структурные продукты», — советует Максим Раевский.
«При принятии решения об ипотеке необходимо иметь не только первоначальный взнос, но и понимание того, какие затраты предстоит претерпевать ежемесячно, насколько может измениться со временем структура доходов в семье и какие возможности досрочного погашения существуют. Без учета этих факторов есть риск взвалить на себя непосильную ношу и оказаться в итоге с кредитом, который превышает рыночную стоимость жилья. С учетом текущих рисков лучше рассмотреть покупку уже готового жилья или «вторички», чтобы не остаться у разрытого котлована», — предупреждает Александр Беляков.