Критерии спроса на московское жилье у покупателей с Кавказа и из бывших союзных республик, в частности среднеазиатских, просты, как вареная черемша.
— Эти люди во главу угла ставят принцип: самая большая площадь — за самые маленькие деньги. Поэтому когда нам на продажу поступает, скажем, четырехкомнатная квартира в «хрущевке» на первом этаже — своего рода классика «неликвида», — мы почти наверняка можем сказать, кто будет ее покупателем, — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. — Ответ здесь однозначный: это человек, который приехал с юга России, Закавказья или среднеазиатских республик бывшего СССР, привык жить в отдельном доме, но не располагает средствами на загородный коттедж. И для него ни разу не престижно жить на последнем этаже 25-этажного дома с видом на пол-Москвы. Гораздо важнее, что из окна ему будут видны кусты жасмина и войлочной вишни.
Данная категория покупателей сосредоточена преимущественно на юго-востоке столицы и, по мнению риэлторов, за несколько лет заметно изменила облик населения этой территории города.
Несмотря на массовый наплыв беженцев из юго-восточных районов Украины, они не оказывают существенного влияния на московский вторичный рынок жилья. Недвижимость в российской столице приобретают очень обеспеченные люди преимущественно с целью капитализации денежных средств. Сделки проходят в элитном сегменте и носят единичный характер. В основном же потребительский интерес смещается в сторону доступного жилья экономкласса в Подмосковье.
— Московские квартиры — слишком дорогое удовольствие, чтобы его могли позволить себе рядовые граждане Украины, тем более беженцы с юго-востока, — комментирует Сергей Шлома. — Для сравнения: средняя зарплата в Москве — около 60 тысяч рублей, в Донецке до начала военных действий она в пересчете на наши деньги составляла 12 тысяч рублей.
Простая арифметика: чтобы купить стандартную московскую однокомнатную квартиру, человеку со средней столичной зарплатой потребуется 10 лет. И это при условии, что весь свой доход он будет откладывать только на жилье. Какие перспективы у тех, кто получает в пять раз меньше? Россиянам в помощь дана ипотека — до 35% сделок на вторичном рынке жилья проходят с привлечением ипотечных средств. Иностранцам в нынешней ситуации ужесточения требований банков к заемщикам получить кредит гораздо сложнее.
«Первые скупщики жилья были стопроцентными авантюристами»
Первые иностранные покупатели на рынке жилой недвижимости Москвы появились в самом начале его формирования. «Как правило, это были европейцы и американцы советского происхождения, эмигрировавшие из СССР в 1970–1980-е годы. Своим капиталистическим умом они отлично понимали, каков инвестиционный потенциал недооцененных в начале 1990-х годов столичных квартир. И массово скупали жилые площади в центре по 1000 долларов за квадратный метр, чтобы через 10 лет получить за них в 10 раз больше. По сути своей эти клиенты были стопроцентными авантюристами. А серьезным инвесторам потребовалось много времени, чтобы избавиться от негативных стереотипов в отношении нашей страны и начать вкладывать деньги в российский рынок недвижимости», — говорит Сергей Шлома.
Инвестиции были основной целью приобретения жилья в Москве иностранцами до 2005 года. Рынок того времени позволял получать дивиденды от 30 до 90%. После того как цены на столичные квартиры достигли мирового уровня, приоритеты изменились. Эти инвесторы ушли с рынка, а на смену им пришли иностранные покупатели, решающие актуальные жилищные вопросы.
Сейчас, по оценкам риелторов, количество зарубежных покупателей на московском вторичном рынке жилья не превышает 5%. При этом европейцы и американцы приобретают у нас недвижимость очень редко, преимущественно в том случае, если создают в России семью. Экспаты — высокооплачиваемые специалисты — предпочитают снимать жилплощадь, поскольку срок действия их контрактов рассчитан, как правило, на 2–5 лет.
Для обеспеченных иностранных покупателей московского жилья ключевым фактором в его выборе является комфорт проживания и статус территории. Эта категория клиентов предпочитает исторический центр и престижные районы юго-запада. Важнейшее значение имеет наличие рядом с домом статусной иностранной школы — зачастую этот аспект является определяющим в «географии» покупки.
— В районе Покровское-Стрешнево находится англо-американская школа для детей дипломатов американского, канадского и британского посольств. Уровень высочайший: специализированная программа, безупречная репутация и поражающая воображение система охраны, включающая даже подъемную заградительную платформу. У граждан этих государств данный район востребован именно по этой причине, несмотря на то, что находится он далеко на северо-западе Москвы и имеет не лучшую транспортную доступность, — рассказывает аналитик.
Тем же объясняется интерес англичан, американцев и канадцев к жилью у станций метро «Университет», «Ленинский проспект», «Академическая», рядом с которыми, на улице Панферова, находится славянско-англо-американская школа. В этом же районе с удовольствием селятся граждане с Апеннин — благодаря близости старейшей в столице итальянской школы.
Иногда покупательские вкусы формируют чисто субъективные впечатления. Например, в одном из домов на Сретенском бульваре часто приобретают жилье европейцы, особенно французы. Их совершенно не смущают старые коммуникации, но принципиально важно, чтобы окна выходили на Бульварное кольцо. Люди говорят, что вид из окна на Сретенский бульвар напоминает им Париж.
Квадратный метр в Новой Москве в 1,5–2 раза дешевле, чем в «старой»
Территория Новой Москвы в составе столицы оказалась всего два года назад. Однако даже за такой небольшой срок она успела стать центром притяжения для многих покупателей, составив конкуренцию Москве «старой» и ближнему Подмосковью.
Чаще всего квартиры на присоединенных территориях приобретают жители юго-запада «старой» Москвы и приезжие из российских регионов, в том числе из Московской области (по 30%). «Люди, проживающие в Юго-Западном административном округе столицы, привыкли к своему родному району за много лет, чаще всего работают неподалеку, поэтому никаких значительных неудобств от переселения за МКАД не испытывают. Они не теряют московскую прописку и все прилагающиеся к ней бонусы. Пенсии и социальные пособия в Москве выше, чем, скажем, в области, а квартплата, за счет дотаций из бюджета города, наоборот, ниже почти в полтора раза, — объясняет генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — При этом стоимость жилья в Новой Москве значительно ниже, чем на юго-западе в старых границах столицы, — в среднем около 99 тысяч рублей за кв. м против 182 тысяч».
Особенно актуальна разница в цене, когда в одной квартире живут две семьи или родители со взрослыми детьми. Продав двухкомнатную квартиру в панельном доме возле МКАД за 7,8 млн руб. (минимальная цена «двушки» в этом районе), можно купить, например, две двухкомнатные квартиры стоимостью 3,73 млн руб. в новом жилом комплексе. А оставшиеся 340 тыс. руб. вложить в ремонт или мебель для нового жилья.
Россияне, проживающие от Калининграда до Владивостока, также довольно часто приобретают недвижимость в Новой Москве. Возможность получить постоянную регистрацию в столице, перспективы развития присоединенных территорий и доступная цена становятся определяющими критериями при выборе места жительства для таких покупателей. Кроме того, нередко жителям провинции бывает нелегко сразу изменить уклад жизни: они с трудом представляют, что будут постоянно находиться в «большом муравейнике». Вот и кажутся им малоэтажные жилые комплексы Новой Москвы гораздо привлекательней, чем шумные микрорайоны «старой».
Значительную часть покупателей составляют приезжие из северных регионов России (7%). Как правило, их возраст колеблется от 40 до 60 лет. Стимулом для переселения в Московский регион обычно становится поступление детей в столичные вузы — родители стараются перебраться к ним поближе. В этом случае обычно продается недвижимость на севере, которая стоит значительно дешевле, чем в Москве.
Московская прописка и сопутствующие ей блага прельщают уроженцев не только дальних регионов России, но и Подмосковья. Причем они сразу убивают двух зайцев: получают постоянную московскую регистрацию и расширяют жилплощадь, ведь в большинстве городов-спутников Москвы цены на жилье выше, чем в новостройках Новой Москвы.
По оценкам аналитиков «БЕСТ-Новострой», наибольшим спросом в новостройках Новой Москвы пользуются двух- и однокомнатные квартиры (42% и 37%) соответственно. Причем превышение доли двухкомнатных квартир над долей однокомнатных является свидетельством того, что жилье приобретается главным образом не в инвестиционных целях, а для проживания.
Высока доля и трехкомнатных квартир: 17% от общего числа заявок. На студии и четырехкомнатные квартиры традиционно приходится минимум спроса: 3% и 1% от общего числа заявок соответственно.
Согласно исследованиям, основной объем квартир в продаже сконцентрирован в Новомосковском административном округе — 80% от общего объема предложения. Стремление застройщиков развивать проекты на территории округа, примыкающего непосредственно к столице, объяснимо: транспортная доступность, а также уровень социальной и торговой инфраструктуры здесь выше. На Троицкий административный округ приходится лишь 20% от общего объема предложения.