— В последние годы объемы строительства жилья в Москве остановились на уровне 3 млн кв. м. Вы считаете, что этого достаточно, ведь раньше сдавали по 5 млн кв. м?
— Объемы строительства жилья зависят от наличия участков и их обеспечения инфраструктурой. Строить жилье без социальной и транспортной инфраструктуры город не может себе позволить, а на их создание нужно время и значительные финансовые ресурсы. Еще один момент: 5 млн кв. м строилось, когда в Москве массово сносились пятиэтажки и для их расселения нужно было много стартового жилья. Объем горзаказа тогда превышал 1,5 млн кв. м, а сейчас — 600 тыс. кв. м. Но если не брать в расчет реновацию, то получится, что у нас последние 10 лет предложение на рынке примерно стабильно и составляет порядка 3–3,5 млн кв. м.
— Если сравнить расходы города на жилищное и транспортное строительство, в какой пропорции они окажутся? Насколько идеально это соотношение?
— Затраты на транспортное строительство сейчас составляют 70% Адресно-инвестиционной программы, а на жилье, если мне не изменяет память, — около 10%. Но при этом надо учитывать, что и сама программа бюджетных инвестиций выросла в разы. Конечно, это правильное соотношение: дорогами пользуются 12 млн жителей плюс 2 млн приезжих, а жилье по городским программам получают 10 тыс. семей. Нет никаких сомнений, что транспорт для города сейчас в приоритете, нам нужно как можно скорее ликвидировать отставание в развитии транспортной инфраструктуры, сложившееся в предыдущий период.
— Будет ли в этом году выполнена программа сноса пятиэтажек?
— По годам считать программу сноса в нынешней ситуации неправильно. Нужно брать цикл в три года, т.к. снос завязан на строительство стартового жилья. Вот построили мы три дома в Южном Медведкове, и, когда переселим жителей, у нас освободится сразу 5 площадок. Последнее время программа идет тяжело: возникла большая зависимость от наличия свободных участков. В самом начале, когда «поляна» была большая и задельных площадок было много, строительство шло быстрее. А на оставшихся пятиэтажках сконцентрировались все возможные проблемы. Есть такое железное правило, справедливость которого не раз подтверждала жизнь: при решении большой задачи 80% успеха достигаются 20% усилий, а последние 20% требуют 80% усилий. Вот мы сейчас прилагаем 80% усилий, чтобы завершить программу. В ручном управлении занимаемся каждым домом, каждой квартирой. В 2016 году программа будет завершена, никаких сомнений в этом у нас нет.
— Сейчас, наверное, рано спрашивать про продолжение. И все-таки: жилой фонд в Москве стремительно стареет. Что будете с ним делать?
— Конечно, реновацию нужно продолжать, это понятно — у нас еще много 3–4-этажных домов, остаются пятиэтажные серии, которые по качеству мало чем отличаются от тех, что мы сносим сейчас, есть ветхие девятиэтажные корпуса. Вопрос в параметрах и подходах. Так, как программа реализуется сейчас, работать дальше невозможно. Сейчас мы смотрим, что нужно изменить, считаем возможные объемы дальнейшего обновления жилого фонда. Будем со своими предложениями выходить в правительство Москвы.
— С 2016 года в Москве планируется ввести запрет на старые серии. Что понимается под понятием «старые» и к чему конкретно относится запрет — только к фасадным решениям или в том числе к внутренней планировке таких домов?
— Запрет подразумевает, что ДСК должны в том числе поменять проектные решения. Одно из основных требований — нежилые первые этажи. Не квартиры переделывать под магазины и салоны красоты, а сразу в проектах предусмотреть помещения с соответствующей планировкой, отделкой, шумоизоляцией. Что застройщики будут делать с этими помещениями, это их вопрос. Могут продать или сдавать в аренду. Кроме того, мы будем очень серьезно относиться (и уже относимся) к архитектурно-градостроительным решениям. У застройщиков на вооружении должны быть такие технологии, которые, во-первых, позволят варьировать внешний вид и этажность домов, а во-вторых, обеспечат сохранность фасадов как минимум в течение 30 лет. Если город примет решение, что дом, условно говоря, должен сочетать 10 цветов, застройщик должен уметь это требование выполнять. То же относится к форме балконов, компановке секций и т.д. Не мы должны подстраиваться под возможности производителя, а производители — под интересы города и заказы рынка.
— Означает ли это, что такие популярные серии, как П-44, И-155 и другие, которыми последние 10 лет застраивалась Москва, больше не будут строиться?
— Да, этих серий не будет. На смену им должны прийти более современные модификации.
— Среди требований к застройщикам называлась также свободная планировка. Поясните, пожалуйста, что оно означает применительно к панельным сериям.
— Имеется в виду как свободная планировка самих домов, позволяющая городу заказать любой набор квартир под конкретные нужды, так и свободные планировки жилых помещений в некоторых панельных сериях. Для социальных программ такая опция не нужна, но она может быть востребована коммерческими застройщиками. Все равно многие покупатели жилья экономкласса делают перепланировки, пробивают арки в несущих стенах, переносят двери. Зачем делать лишнюю работу, создавать угрозу для безопасности дома, если можно заранее заложить в проект свободную планировку квартир, как это делается в домах более высокого класса.
— Присоединив 150 тыс. га на юго-западе области, Москва получила огромный резерв для развития жилищного строительства. В какие сроки на присоединенных территориях будут построены 40 млн кв. м жилья, фигурирующие в планах?
— Новая Москва в первую очередь рассматривается для создания мест приложения труда: чтобы застроить ее жильем, большого ума не надо. Принять решение и раздать площадки — это раз плюнуть. Застройщики только рады будут. А откуда налоги брать? Если строить многоэтажки и не создавать рабочие места, то налоговая база из года в год будет уменьшаться. После корректировки законодательства налоговые поступления сократились на 80 млрд руб., тогда как социальные обязательства не уменьшились, а, наоборот, увеличились. Этот разрыв надо закрывать за счет строительства, поскольку налог на недвижимость является бюджетоформирующим для всех мегаполисов мира, и Москва не исключение.
— Чтобы компенсировать потери бюджета, сколько нужно ежегодно строить?
— Не меньше 9 млн кв. м. При этом жилья не должно строиться больше, чем другой недвижимости, иначе у нас получится не город, а сплошной спальный район. Мы уже смогли переломить тенденцию: раньше общий ввод был 6 млн кв. м, из них 4 млн жилья. Сейчас из 9 млн кв. м 5,5 млн — это не жилье. За счет этой недвижимости мы сможем проиндексировать доходы бюджета, чтобы выдерживать существующие обязательства. Если не будем создавать рабочие места, через 5–10 лет получим дыру в бюджете.
— С рабочими местами напрямую связана тема арендного жилья. Госдума в весеннюю сессию все-таки успела принять закон о некоммерческом найме, который, по мнению депутатов, будет стимулировать развитие этого сегмента. Планирует ли город разработать отдельную программу по строительству арендных домов?
— Посмотрим, как закон о некоммерческом найме будет работать. В принципе, для Москвы строительство арендного жилья — это один из приоритетов, но надо сначала разобраться с уже имеющимися обязательствами и завершить программу сноса пятиэтажек. В перспективе, занимаясь созданием арендных домов, мы сможем уменьшить транспортную миграцию. Во всем мире люди стараются селиться ближе к тому месту, где работают, но у нас приватизация сыграла с жителями злую шутку: 80% жилья находится в собственности, от которой человек психологически не может отказаться. Но если создать предложение, спрос на арендное жилье, не сомневаюсь, появится. Ездить с севера на юг, проводя полжизни в дороге, в условиях современного мегаполиса — это нонсенс.
— Нынешние цены на жилье в Москве справедливы?
— Нет такого понятия на рынке — справедливая или несправедливая цена. Та цена, которая сложилась, это результат существующего в данный момент баланса спроса и предложения. Тогда надо задаваться вопросом, справедливы ли законы экономики?