— Строителей и покупателей квартир волнует вопрос: будет ли Московская область сокращать объемы жилищного строительства?
— Строительство — это большое производство, которое тянет за собой развитие других отраслей экономики, промышленности. По сути, это конвейер, и никто его останавливать не собирается. Но отрегулировать надо. Сейчас мы как раз этим занимаемся.
— В том числе и с помощью ревизии инвестконтрактов?
— Да. Необходимость в этом назрела давно. Сегодня главная проблема Подмосковья — несбалансированность жилищной застройки. Большинство инвестконтрактов, с которыми нам приходится сейчас иметь дело, заключались в 2005–2008 годах, а тогда мало кто задумывался, где жителям новых микрорайонов работать или как они ежедневно будут добираться по пробкам на работу из Подмосковья в Москву и обратно. Проектировались огромные жилые массивы без какой-либо социальной инфраструктуры, не думали о нагрузке на инженерные сети. Поэтому сейчас на Градсовете, в рамках которого рассматриваются все разрешения на новое строительство, мы занимаемся именно эфтой работой: смотрим, как повлияет реализация того или иного проекта на ситуацию с транспортом, обеспеченностью населения социальными объектами, на экологию.
— Перечисленные вами проблемы есть в каждом районе области. Но какие-то проекты продолжаются, несмотря на активные протесты жителей, а какие-то аннулируются. Что является решающим фактором при принятии решения?
— Градсовет отчасти создавался, чтобы работать с жалобами населения. Поэтому мнение населения по каждой новостройке обязательно нами учитывается. Но, к сожалению, не всегда можно остановить проект, даже если он вызывает сильное раздражение местных жителей. В каждом случае идет детальный анализ ситуации, с каждым застройщиком мы работаем индивидуально. Если видим, что строительство по какому-то инвестконтракту еще не началось, а его реализация может существенно усугубить перечисленные проблемы на данной территории, то от таких проектов отказываемся. Если же застройщик уже начал продавать квартиры, имеются договора долевого участия, то такое строительство приходится продолжать, тут мы заложники ситуации. Плодить обманутых дольщиков мы не будем. Люди вложили деньги, имеют полное право на жилье.
— Тем не менее ряд проектов был скорректирован с точки зрения высотности, как на это согласились застройщики?
— Совершенно верно. Московская область приняла региональные градостроительные нормы проектирования (РГНП). Согласно этому документу, максимально допустимая этажность в подмосковных городах — 17 этажей, минимальная, в сельской местности, — 2-3 этажа. Вообще, тенденцией на снижение высоты застройки мы хотим сохранить традиционный пространственный образ наших населенных пунктов, а не превращать их в безликие спальные районы столицы. Кстати, застройщики относятся к этим новым требованиям с пониманием. Для бизнеса главное — четкие, понятные правила игры.
— Что еще нового в РГНП?
— Перед нами стоит насущная задача — оценивать целесообразность любого жилищного строительства с точки зрения комфортности, благополучности среды проживания. Жилье просто как квартира, коробка уже давно никого не интересует. Человек, покупая квартиру, хочет иметь рядом с домом детский сад, школу, поликлинику, красивую игровую площадку для детей, место, где он сможет поставить машину. Должна быть хорошая вода в доме, исправно работать канализация, чтобы люди радовались оттого, что они живут именно в этом месте. А такие проблемы, как в Трехгорке и в Павшинской пойме, нам больше не нужны. Все эти насущные потребности людей в качественном жилье и комфортной среде обитания отражены в региональных градостроительных нормах. Например, мы строже стали подходить к нормативам обеспеченности населения социальными объектами, четко определено, сколько должно приходиться на каждого жителя зеленых насаждений, какова должна быть плотность дорожно-уличной сети в населенных пунктах. Непреложное требование для любого жилого объекта — наличие парковки из расчета одно машино-место на семью.
— Но ведь многие договоры с инвесторами заключались вообще без какой-либо социальной нагрузки.
— Вот именно. Поэтому сейчас идет планомерная, кропотливая работа по каждому договору. Вместе с инвесторами мы считаем, какова экономика данного проекта, можно ли сократить этажность дома и на сколько. То же самое касается и социальных объектов. Например, видим, что после заселения нового жилого комплекса очереди в местные детские сады, и без того большие, станут просто огромные, тогда говорим застройщикам: находите средства, постройте здесь садик. Иногда несколько компаний скидываются и вместе ставят детский сад, школу.
— А если уже нет места под социальные объекты, как, например, в Химках, где долгие годы злоупотребляли точечной застройкой?
— Значит, придется компании поступиться частью своей прибыли и выделить помещения на первых этажах дома не под магазины, а под детский сад, молочную кухню или кабинет семейного врача.
— Говорят, что с вашим приходом произошла смена игроков на рынке, что вы привели с собой столичных застройщиков.
— Игроки по большому счету и в Москве, и в области одни и те же. Все крупные столичные застройщики уже несколько лет активно осваивают подмосковный регион, они сюда пришли намного раньше меня. Кроме того, в каждом районе области много застройщиков своего местного масштаба, у которых объемы строительства намного скромнее, а качество порой даже выше.
— Вот давайте про качество и поговорим, каких перемен здесь ждать?
— О качестве в эконом-классе говорить сложно, оно, увы, бывает и ниже среднего уровня. Причем непонятно, почему так происходит. Себестоимость строительства в первую очередь зависит от наличия или отсутствия инженерных сетей, и в меньшей степени — от материалов или технологий, которые используются при строительстве. Хотя бывают приятные исключения: недавно видела в Мытищинском районе очень симпатичную «малоэтажку» по адекватной цене — до 40 000 за кв. м.
— Если область сократит объемы жилого строительства, то цены пойдут вверх?
— Цену квадратного метра определяет не количество построенного жилья, а покупательский спрос. Пока что он остается на очень высоком уровне.
— Кто в основном покупает подмосковные квартиры, приезжие?
— Нет. 25% покупают областники, проживающие в данном районе. Например, мытищинские жители — в Мытищах. 26% — жители более отдаленных районов Подмосковья, которые перебираются поближе к Москве. 10–14% — москвичи, они уезжают в область, потому что не могут позволить себе такое же жилье за аналогичную цену. Остальное — приезжие.
— Это почти 35%, довольно много для Московской области. А какие шансы у жителей подмосковных бараков перебраться в нормальное жилье?
— Вы правы, у нас еще сотни тысяч людей живут в аварийных и ветхих домах. И это тоже влияет на отношение местных жителей к новостройкам: люди целыми поколениями живут в бараках, а рядом строят 25-этажные высотки, на квартиру в которых у них нет денег. Но скоро, думаю, ситуация изменится в лучшую сторону: в Подмосковье возьмут за основу опыт столицы по реновации районов ветхой застройки. Благодаря этому мы планируем расселять не по 3,5–5 тыс. человек в год, как это было раньше, а в несколько раз больше.
— Только что прошла традиционная выставка «Строительная неделя в Московской области», что бы вы пожелали подмосковным строителям, инвесторам?
— Шире смотреть на возможности стройкомплекса Московской области. Жилищным строительством все аспекты бизнеса не ограничиваются. Мы будем рады инвесторам, которые решат вложить средства в промышленное строительство, логистические центры, социальные объекты, инженерные сети, дороги. И даже парки могут стать инвестиционно привлекательным объектом при умелом подходе. Яркий пример — парк «Сокольники», который пользуется большой популярностью у жителей и приносит прибыль. Мне кажется, Подмосковье для инициативных, творчески мыслящих людей — прекрасный полигон для реализации своих идей. Мы таким партнерам всегда рады.