— Большая часть земельных участков в Новой Москве находится в частной собственности. Поэтому появление данного законопроекта не заставило себя долго ждать, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Напомним, что изначально расширение Москвы затевалось для переезда властных структур из центра города. И хотя многие идеи уже сошли на нет, да и появление Генплана развития Большой Москвы ожидается не раньше 2014 года, но порядок изъятия земель для грядущего строительства практически определен.
— Самое интересное начнется после утверждения перечня объектов, проекта планировки и межевания территории, — продолжает эксперт. — Если земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица, попадет в пятно застройки нового объекта федерального значения, принимается решение о его изъятии. При этом земли или постройки будут выкупаться, только если они принадлежат правообладателю на законных основаниях. Это значит, что людям, не имеющим документов о собственности, даже если они пользуются недвижимостью многие годы, придется расстаться с имуществом без получения даже символической компенсации.
Реагировать на решение властей придется быстро
— Существующий закон гласит: если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Это должно быть сделано в течение 2 лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в п. 4 ст. 43 ЖК РФ, — говорит заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet Вера Богучарова.
В реальности, конечно, все будет быстрее.
По словам Марии Литинецкой, основным принципиальным изменением процедуры изъятия в новом законопроекте стало существенное сокращение сроков «экспроприации» с одного года до месяца. Власти направляют заказным письмом собственнику соглашение, в котором должны быть указаны условия выкупа: стоимость изымаемого добра, порядок и сроки прекращения владения. Кроме того, владельцу может быть предложена альтернатива. В этом случае в соглашении указываются цена и описание предоставляемого имущества, порядок, сроки передачи.
Если собственник не согласен с этими условиями, он обязан в течение 2 месяцев направить властям свои предложения для внесения изменений в соглашение. Не успел отписаться — пеняй на себя: чиновники изымут имущество принудительно через суд.
— Право на выкуп жилого помещения собственник имеет по закону, тогда как предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно только по соглашению сторон. Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут лишь договариваться, — утверждает заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet Вера Богучарова.
Отселяющий орган не вправе принудительно, в том числе в судебном порядке, предоставить собственнику другое жилое помещение. Точно так же и собственник изымаемого жилого помещения не вправе требовать предоставления ему другого жилья. Так разъяснила Высшая судебная инстанция РФ (п. 20 Постановления пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Например, в законе Москвы от 31 мая 2006 года «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в Москве» сделан акцент на том, что «при согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается такое, площадь которого не меньше площади освобождаемого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом помещении. Доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается» (п. 4 ст. 6 Закона №21).
Есть, правда, чисто теоретическая вероятность, что проектировщики найдут возможность «отодвинуть» будущую стройку и не трогать частное владение.
— Изъятие земли у собственника для государственных нужд возможно при отсутствии других вариантов размещения государственных объектов, — говорит ведущий специалист отдела новостроек риелторской компании «Русский дом недвижимости» Вадим Рубцов. — Возможность «отодвинуть» объект на городскую или муниципальную землю — веское основание для оспаривания решения об изъятии в суде.
Оценочная стоимость может испортить новых москвичей
Изъятие земель на территории Новой Москвы связано прежде всего с развитием транспортной и инженерной инфраструктуры. Как уже писал «МК», планируется реконструкция Калужского шоссе, которое будет расширено с четырех до шести полос в каждом направлении, предусмотрено строительство двух новых транспортных развязок. На участках, где пройдет трасса, частично оказываются частные владения жителей деревень Сосенки, Десна и Ватутинки и поля (земли сельхозназначения), которые принадлежат крупным владельцам. «С лендлордами власти, я думаю, сумеют договориться о компенсации и определенных преференциях за лояльность, так как прежде всего сами землевладельцы заинтересованы в развитии дорожной инфраструктуры, — считает эксперт. — Но если «на пути» у властей окажутся частные дома (а такие точно будут) либо «скромные» земельные наделы (от гектара и более) небольших землевладельцев, то почти наверняка появятся недовольные».
Эксперты полагают, что основной причиной конфликтов при процедуре изъятия земель станет формирование оценочной стоимости.
— Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа, как установлено п. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, определяются соглашением с собственником, — поясняет Вера Богучарова. — При этом пунктом 7 данной статьи предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику в связи со сносом и переселением. Сюда же включаются убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение.
Однако, поскольку сроки изъятия на законном основании будут существенно сокращены, у собственника не остается времени, чтобы оспорить предложенную властями выкупную стоимость участка до момента его изъятия.
— Теоретически у собственников есть все права, но только перед машиной правительства эти права обнуляются, — говорит руководитель отдела продаж девелоперской компании «Высота» Татьяна Румянцева. — Есть правовые рычаги, которые сокращают сроки принятия решений по изъятию земель до минимума. Сочи тому пример. Компенсации всегда предлагаются меньше, чем рыночная стоимость. А как оценить стоимость истории каждого конкретного дома, идущего под снос, для семьи, которая им владела? На мой взгляд, люди должны получать компенсации по рыночной стоимости плюс все затраты на переезд, либо жилье по размеру не меньше, чем у них было. Но что-то мне подсказывает, что очень далеки мы еще от таких решений.
— В каждом случае будет своя оценка и условия будут разные — деньгами или квадратными метрами, — убежден президент компании «Премьер Холдинг» Николай Цигану.
Простому обывателю будет непросто отстоять свое мнение
Не стоит забывать, что при изъятии участка у собственника возникает упущенная выгода, поскольку он теряет определенную перспективу.
— Во-первых, сейчас стоимость участков вдоль населенных пунктов, где планируется прохождение новой трассы, наверняка упадет из-за высоких рисков, так как нет четкого понимания, как будет проведена оценка и процедура изъятия. Таким образом, к моменту изъятия цена «скорректируется» в меньшую стоимость естественным путем, — рассуждает эксперт. — Во-вторых, при развитии транспортной инженерной инфраструктуры в ближайшие несколько лет стоимость этих участков будет расти, тогда как сейчас собственник получает минимальную цену. Соответственно, он теряет деньги, которые мог бы получить, продав землю через несколько лет.
Конечно, если говорить про частные владения вдоль трассы, то понятно, что этот участок становится непригодным для проживания. Но, с другой стороны, там возникает возможность развития коммерческой недвижимости, придорожного сервиса, а это уже использование участка под бизнес, что влечет более высокую оценку.
— Для доказательства большей стоимости участка собственнику придется предоставить суду независимую оценку изымаемого имущества. И только в случае если оценка, представленная собственником, будет признана более объективной, чем оценка государства, компенсация может быть увеличена, — говорит эксперт.
Впрочем, вероятность того, что собственник выиграет, учитывая приоритет государственной программы, очень низкая. Простому обывателю будет весьма трудно противостоять властям. Конечно, в Сочи власти старались при изъятии земель под строительство олимпийских объектов избегать «ссор» с населением. Однако оценка изъятых земель была сильно занижена, что и привело к конфликтам.
— Я не исключаю коррупции среди чиновников, принимающих участие в перераспределении присоединенных к Москве земель, особенно при расчете выкупа участков у землевладельцев, — полагает Мария Литинецкая. — На этапе оценки недвижимости возможно как завышение рыночной стоимости земель с целью получения откатов, так и ее занижение, чтобы, получив от собственника взятку, указать в оценке приемлемую стоимость. Борьба с коррупцией в нашей стране ведется давно, а искоренить ее пока не удается. И все же, если правильно, без ущерба для собственников, разработать порядок оценки изымаемых земель, а также расчета выплачиваемых собственникам компенсаций, то на этом этапе можно будет попытаться свести коррупцию к минимуму. Крайне важно учитывать, чтобы жизненный уровень и условия проживания гражданина после изъятия у него, ну скажем, земельного участка с домом, остались как минимум на том же уровне, а также были компенсированы все возникшие убытки. Только при соблюдении подобных условий сделка с государством будет справедливой.
Комментарий председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины ХОВАНСКОЙ:
— Законопроект — акт глубочайшего неуважения к частной собственности. Нарушает две статьи Конституции и четыре кодекса: Жилищный, Гражданский, Градостроительный и Земельный. Конституционные права граждан не должны зависеть от места проживания, и не могут приниматься законы, умаляющие права граждан. Проект может породить серьезные социальные последствия в Московской области.
Рассмотрение законопроекта шло по ускоренной схеме. Первый вариант вызвал настолько бурную реакцию, что пришлось смягчить острые углы. В Сочи спешка была оправдана международными соглашениями. Чем оправдан этот законопроект? Почему такой ускоренный порядок? Это выгодно чиновникам и застройщикам. Но не выгодно гражданам, не являющимся крупными землевладельцами. С лендлордами договорятся, а что делать обладателям шести соток? При этом мне так и не дали статистику, сколько на территории крупных землевладельцев, а сколько мелких. При этом генплана развития территории нет, а ускоренный режим зачем-то вводится.
Проект будет распространяться не только на Новую Москву, но и на всю Московскую область в части транспорта, когда нужно будет построить федеральные или региональные трассы. Законопроект будет действовать до 2020 года. При этом до 31 декабря 2015-го изъятие участка будет проходить при отсутствии документов территориального планирования. Надо требовать немедленного принятия генплана!
Решение об изъятии может быть оспорено в течение двух месяцев. Если хозяин не объявляется, то имущество изымается муниципалитетом. Куда идти несогласному землевладельцу? В суд! Что касается предлагаемой компенсации, предлагается либо жилье, либо деньги. Если это единственное жилье, то в законопроекте аккуратно прописана компенсация, а если не единственное (например, дача), тут не очень ясно. Лично я советую брать жилье, так как денежная компенсация не всегда соответствует рыночной стоимости. Как показывает наша практика, если собственник, не согласный с суммой компенсации, обращается в суд, то выигрывает в оценке максимум 5–7 процентов. Да он на суд потратит больше!