До 2010 года сделки купли-продажи жилья заключались по десяткам различных юридических схем. Но сейчас их круг сузился до четырех. И больше всего сделок в 2012-м в столичном регионе происходило по договорам долевого участия в соответствии с Законом №214-ФЗ: в Москве — 46%, в Московской области — 89%.
— Это самая надежная для покупателей схема приобретения квартиры в новостройке, — говорит генеральный директор компании Мария Литинецкая. — Застройщик имеет право заключать с покупателем договор долевого участия только после регистрации права аренды или собственности на земельный участок, получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Если эти требования не соблюдены, покупатель имеет право потребовать выплаты уплаченной суммы, процентов и возмещения убытков.
Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что исключает двойные продажи. Если покупателем выступает юридическое лицо, то при нарушении срока передачи квартиры застройщик обязан выплачивать пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником долевого строительства является гражданин, то неустойку (пени) выплачивает застройщик в двойном размере.
При выявлении строительных дефектов покупатель имеет право требовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, компенсацию за сделанный им ремонт или уменьшить стоимость квартиры в соответствии с масштабом выявленных дефектов. При этом условие договора о том, что застройщик не несет ответственности за строительные дефекты, изначально является ничтожным. Пожалуй, единственный случай, когда покупатели могут серьезно пострадать, — это банкротство застройщика.
Покупку по предварительному договору купли-продажи тоже можно отнести к распространенным схемам. Правда, если в Москве таковой является каждая третья сделка, то в Подмосковье — лишь каждая сотая.
— Эта схема, используемая застройщиками, является законной только при условии, что квартиры продаются в новостройке, по которой получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, — комментируют юристы. — Иными словами, строящиеся многоквартирные дома продавать по предварительному договору незаконно. Закон запрещает привлекать деньги граждан на строительство жилья. В противном случае застройщику грозит немалый штраф. И хотя 214-ФЗ работает с 2005 года, на рынке до сих пор есть застройщики (около 10%), которые продают строящуюся жилую недвижимость по предварительным договорам, то есть откровенно нарушают закон.
Дело в том, что сам предмет предварительного договора — не приобретение квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку. Поэтому у потенциального покупателя нет никаких гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Риск возрастает в случае признания продавца банкротом: покупатели легко могут лишиться и денег, и квартир.
Кстати, эти же риски остаются у человека, приобретающего квартиру в уже построенном доме, хотя в этом случае застройщик действует уже на законных основаниях. Схема следующая: дом готов, но не оформлен в собственность продавца. Застройщик заключает с покупателем договор, по которому производится 100-процентная предоплата. Собирает деньги, расплачивается с инвестором и подписывает акт об исполнении обязательств. Без этого продавец не может оформить свое право собственности на квартиры. И только после проведения взаиморасчетов с инвестором он оформляет квартиры на себя. «Несмотря на то что такая схема не противоречит действующему законодательству, она является ненадежной, поскольку не защищает покупателей от двойных продаж. И выбирая компанию, реализующую квартиры по предварительному договору, всегда помните о существующих рисках», — предупреждают специалисты.
Кооперативная безответственность
Еще одна популярная схема покупки жилья в новостройке — через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) в соответствии с Законом №214-ФЗ (в столице — 20% сделок, в Московской области — 8%).
— Жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. До введения в действие Закона №214-ФЗ ЖСК были достаточно популярны, так как погашать стоимость пая можно было в течение многих лет. Понятно, что на стремительно растущем рынке это было весомым преимуществом перед другими схемами, где требовалось брать ипотечный кредит под высокие проценты, — продолжает эксперт.
В отличие от договора долевого участия, войти в состав ЖСК можно в возрасте 16 лет. Никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первого взноса по договору долевого участия. Однако на этом плюсы ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы.
Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы (вступительный, ежемесячные). Во-вторых, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена по решению общего собрания может быть увеличена. «По схеме приобретения квартиры через ЖСК гораздо больше рисков остаться без квартиры или с квартирой ненадлежащего качества, — утверждают юристы. — Нюанс в том, что решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это означает, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание».
В отличие от договора долевого участия, ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства. При схеме покупки через ЖСК получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности. Еще одна опасность в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин. И это не противоречит действующему законодательству.
Совсем небольшую долю в общем объеме сделок занимает покупка по договору купли-продажи: в Москве — 1%, в Московской области — 2%.
— Договор купли-продажи заключается вместо договора долевого участия в том случае, когда дом уже построен, введен в эксплуатацию и на оставшиеся квартиры застройщик оформил право собственности, — поясняют эксперты. — А поскольку почти все квартиры в новостройках раскупаются задолго до завершения строительства, доля договоров купли-продажи на первичном рынке ничтожно мала.
Фактически такая сделка не отличается от сделки на вторичном рынке: прописывается предмет договора, цена, права и обязанности сторон. Если сравнивать с договором долевого участия, то для покупателя эта схема менее выгодна. Например, в договоре купли-продажи никто не может обязать застройщика брать на себя ответственность за строительные дефекты, покупатель уже не может требовать устранения выявленных недостатков или компенсацию за самостоятельный ремонт.
Эксперты отмечают, что при покупке квартиры в новостройке закон разрешает использование еще двух схем, однако они не представлены на рынке. Первая — жилищно-накопительные кооперативы. В отличие от ЖСК она является достаточно сложной в практическом применении, а потому не распространена. Вторая схема — договор инвестирования или соинвестирования, который был популярен до принятия поправок в 214-ФЗ (раньше по нему заключалось 10–15% сделок). Сейчас закон разрешает застройщику привлекать средства по договору инвестирования только от юридических лиц, которые нередко выкупают у девелопера сразу пул квартир. При этом брать деньги от физических лиц по данному договору нельзя. Законодатели руководствовались тем, что инвестор — это человек, который покупает недвижимость с целью извлечения денежной выгоды, а значит, осознанно идет на риск. Тогда как 214-ФЗ защищает прежде всего физических лиц, которые покупают жилье для собственных нужд.
Обещанного три года ждут?
Допустим, застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передал квартиры в фактическое владение и пользование покупателям. Однако последнее обстоятельство вовсе не означает, что долгожданное свидетельство о праве собственности на жилье появится у новосела сразу после вселения. Больше того — не факт, что оно появится и в ближайшие месяцы.
В 90% случаев полноправные новоселы не могут получить право собственности из-за отказа администрации района подписывать акт о реализации инвестконтракта. Помимо строительства жилого дома, в этом документе нередко прописывается возведение объектов инфраструктуры (детского сада, поликлиники, школы), которые после завершения передаются в администрацию района.
— Большинство застройщиков стремятся строить в первую очередь жилые дома, поскольку продажа квартир в них приносит прямую прибыль, — говорит эксперт. — Объекты инфраструктуры не генерируют денежного потока, поэтому строятся, как правило, в последнюю очередь, с большими задержками. А до тех пор администрация района отказывается подписывать акт реализации инвестиционного контракта. Ожидание может растянуться на годы.
В итоге люди, подписав акт приема-передачи квартиры с застройщиком и исполнив обязательства по оплате квартиры, живут как в гостях. Они пользуются своими жилыми помещениями, оплачивают коммунальные платежи и делают ремонт, но при этом не могут прописаться по месту жительства, снизить ипотечную ставку, получить налоговые вычеты.
Бывает, правда, что причиной задержки оформления права собственности становится инициатива самих собственников. «Прежде чем оформить право собственности, застройщик должен подписать акт приема-передачи помещения с каждым покупателем. Очень часто клиенты принимают помещение придирчиво и не подписывают акт сразу. Особенно такая практика распространена в жилье бизнес- и премиум-класса, — констатируют риелторы. — Нередко застройщик не выполняет заявленные им обязательства, например по благоустройству территории, отделке мест общественного пользования».
Условно говоря, покупателям обещают, что в подъезде у них будет не хуже, чем в Версале, а по факту используют материалы как в обычном эконом-классе. Естественно, собственник имеет полное право потребовать от застройщика выполнения обязательств и не подписывать акт приема-передачи.
Чаще всего, по словам экспертов, так поступают «продвинутые» люди, знакомые с процедурами. Как правило, они используют такую хитрость для получения от застройщика дополнительных скидок — скажем, при покупке машино-места. Иногда создаются целые инициативные группы, которые активно ведут работу с жильцами дома, убеждают их не подписывать акт и добиваться доработок от застройщика.
— Если у людей кончается терпение, они вынуждены идти в суд с исками о признании своего права собственности, — резюмирует Мария Литинецкая. — В течение 3–4 месяцев суды, как правило, выносят решение, которое исполняется регистрирующим органом беспрекословно. И в этом случае в свидетельстве о праве собственности уже указывается в качестве документа основания не договор купли-продажи, а решение суда. Если же получение права собственности происходит по инициативе самих собственников, то здесь все зависит от того, насколько долго и крепко они готовы «держать оборону». Застройщики быстро не сдаются.