В кризис 2008 года цены откатились до уровня 4000 долларов за квадратный метр, потеряв 30%. С тех пор им удалось несколько наверстать упущенное, но докризисных показателей рынок все же не достиг. Это и понятно: квадратные метры были явно переоценены. Поэтому после кризиса как на дрожжах недвижимость и не росла. Движение вверх было планомерным, с перерывами. Сейчас рыночный метр стоит около 5200 долларов. Год назад — 4900. Подорожание есть, но в пределах инфляции. И первый вопрос, который мы задали экспертам, о ценовых прогнозах на столичную недвижимость после Нового года. Какие сегменты жилья скорее всего подорожают, а какие подешевеют? Есть хорошие новости — цены на квартиры могут снизиться, а если и будут расти, то в основном на уровне инфляции.
— После Нового года, я думаю, сохранятся те же тенденции, что и в 2012 году: цены останутся на том же уровне для большей части московского жилья, — говорит ведущий специалист отдела новостроек риелторской компании «Русский дом недвижимости» Валерий Аристархов. — Элитный сектор, возможно, немного подрастет, но не более чем на 5—7 % за год.
По мнению управляющего директора «Первого строительного треста» Алексея Демьянчука, очевиден тренд на подорожание жилья в непосредственной близости от МКАД и в районах, где запланировано в 2013—2014 годах строительство метро. Это Мытищи, направление на Томилино, Митино. Традиционно будет дорожать недвижимость внутри МКАД из-за несбалансированности спроса и предложения. Возможно, подешевеют заявленные проекты, расположенные в 15—20 км от МКАД в силу большого количества предложений и роста конкуренции среди подобных проектов.
Руководитель аналитического отдела компании Est-a-tet Денис Бобков полагает, что цена на экономкласс, сведенный в столице к минимуму, может подняться больше чем на 10—12% за счет роста стадии готовности проектов в этом сегменте, поскольку значительного количества новых проектов в этом классе не ожидается».
За МКАД квартиры дорожают быстрее, чем в ее пределах
— Наиболее заметный рост цен в 2012 году отмечался в районах Новой Москвы, где средняя цена «квадрата» выросла с 77 300 до 82 350 руб. / кв. м. В границах старой Москвы без учета элитных районов ЦАО годовая динамика цен на жилье составила около 5% как на вторичном, так и на первичном рынке, — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Скорее всего, продолжает Ирина Доброхотова, и в следующем году недвижимость в Новой Москве будет дорожать быстрее, чем в границах от Третьего транспортного кольца до МКАД. Это обусловлено тем, что в Новой Москве преобладают объекты эконом- и комфорткласса, имеющие более высокий потенциал для роста стоимости квартир. Кроме того, в 2013 году можно ожидать новых законодательных инициатив, касающихся планирования территорий Новой Москвы и развития здесь транспортной и социальной инфраструктуры, что также будет влиять на динамику цен. Общая динамика цен на новостройки в Новой Москве в 2013 году может составить от 10 до 12%.
«На прикрепленной к Москве территории будут сказываться такие факторы, как высокий уровень конкуренции между застройщиками, большой объем строительства, отрицательный фактор транспортной доступности и ситуация по инфраструктуре», — говорит замгендиректора компании «ФИНВЕСТРОЙ» Руслан Кобзарев.
— Рост цен зависит в большой мере от самих проектов — их местоположения, а главное — степени готовности, — отвечает директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков. — Но можно отметить, что быстрее всего растут в цене объекты клубного типа, с небольшим количеством квартир или апартаментов, с эксклюзивным дизайном. В свою очередь, чаще всего подвержены риску замедления роста стоимости, а то и стагнации дома-«муравейники» те, в которых большой объем квартир, нет камерности, индивидуальности. Рост цен на жилье в таких многоквартирных проектах будет менее заметным.
«Людям надоест ждать кризиса — и они ринутся покупать жилье»
Специалисты спрогнозировали, как ситуация в 2013 году может развиваться по месяцам. В январе, как обычно, будет затишье. В феврале народ отправится «на разведку». В марте — выставление объектов. В конце марта — апреле — принятие решения и сделка. В мае—июне — регистрация. В июле—августе — летняя инерция. Осенью — оживление всех действий, активность. «Таков обычный цикл, — комментирует ведущий риелтор агентства «Триумфальная арка» Марина Полякова.
«В январе в связи с праздниками небольшой стагнации не избежать: это приведет к незначительному снижению цен, которое в любом случае будет отыграно с началом нового сезона деловой активности», — говорит президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.
Снижение спроса в мае, как несложно догадаться, тоже происходит из-за праздников. Что касается июля—августа, то уже третий год подряд вместо традиционного затишья в некоторых сегментах — например в «бизнес-классе» и «стандарте», — этот период был достаточно активным. В 2013 году, впрочем, активность может переместиться на осень. Возможен вариант резкого изменения стоимости после отпусков. «Мой прогноз — в начале осени, когда людям надоест ожидать кризиса и решение квартирного вопроса нельзя уже будет откладывать, будет рывок вверх как стоимости, так и потребительского спроса», — говорит Алексей Демьянчук.
— Следующий год скорее всего будет непростой. Продавцам мы рекомендуем не строить больших планов по росту цен и активному спросу, придерживаться консервативного подхода к оценке своих объектов и, исходя из этого, планировать свои продажи, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Покупателям, у которых остро стоит квартирный вопрос, советуем решить его в первом квартале, пока еще мы имеем ставки по ипотеке ниже, чем они вскоре будут. Все прогнозы говорят о том, что в следующем году они вырастут.
По данным АИЖК, за восемь месяцев 2012 года было выдано 417 492 ипотечных кредита на общую сумму 611,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень восьми месяцев 2011 года в количественном и в денежном выражении. По предварительным прогнозам, по итогам года объем ипотечного кредитования превысит 1 трлн руб. «Я бы с осторожностью отнесся к привлечению заемных средств, — отмечает управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. — Не надо забывать, что если не тянешь ипотеку, то можно снять квартиру в аренду, ведь арендные платежи зачастую существенно ниже ипотечной нагрузки (если говорить о квартирах одного уровня). Умные европейцы, на которых мы в разных вопросах ссылаемся, в большинстве своем пользуются съемным жильем, и никого это не смущает».
Советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов напоминает, что на состояние рынка в целом, а также на динамику спроса-предложения и уровень цен могут повлиять как внешние макроэкономические факторы, например ситуация с ценой на нефть и курсом валют, ситуация в зоне евро, так и события, происходящие «внутри» рынка. Не стоит сбрасывать со счетов и выборы губернатора Московской области, которые состоятся осенью 2013 года.
— Торгуйтесь с застройщиками и продавцами вторичного жилья, старайтесь получить наиболее выгодную цену. На рынке сейчас объем предложения хоть и ограничен, но достаточный для выбора. Поэтому нужно уметь извлекать из сложившейся ситуации пользу, — советует Мария Литинецкая.
Горожане считают, что цены не снижаются из-за коррумпированности чиновников
А теперь — самое время представить мнение простого народа, далекого от «корректировок», «ставок» и прочих «инерций». Согласно исследованию MetrInfo.Ru, 83% москвичей считают, что цены на недвижимость после Нового года будут расти. Не видят предпосылок ни к росту, ни к снижению 11%. Еще 6% респондентов считают, что цены будут снижаться.
Участники опроса, которые считают, что цены будут расти, чаще всего объясняют свое мнение тем, что «в Москве никогда ничто не дешевеет, иначе не может быть». Более решительно настроенные респонденты винят в подорожании власти, чиновников и коррупцию: «Они тянут все на себя и не думают о стране в целом»; «в коррупционном государстве цены не снижаются».
Еще одно мнение — цены на недвижимость растут вместе с инфляцией. Многие люди связали инфляционные процессы с ценами на энергоносители. Знающие люди отметили особенности строительного и риелторского бизнеса, которые способствуют подорожанию жилья: «большие откаты»; «жадные посредники». Наконец, заметили и влияние спроса на московские квартиры: «пока он есть, цены будут расти».
Пояснили свою позицию и члены группы (11%), считающие, что стоимость квадратного метра останется неизменной. Основной довод — жилье и так не по карману, куда же дороже?
Участники самой малочисленной группы (6%), где говорили о понижении, привели похожие аргументы. Люди апеллировали к спросу, но с другим акцентом: все, кто мог, жилье уже купили, а у простого народа как не было денег, так и нет. Соответственно, продавцам ничего не останется другого, как понижать цены и продавать «лежалый» товар.
Следующий вопрос социологи задали только тем, кто предсказал подорожание московской недвижимости. Людей попросили предсказать, сколько процентов прибавят цены в следующем году.
Совсем небольшую динамику — менее 5% — прогнозирует группа из 13,3%. Рост в пределах инфляции — 5—9% — предвидят 32,5% респондентов. Еще больший рост — 10—14% — ожидают 27,7%. Цены вырастут на 15% и выше — так предполагают 19,3%. Затруднились с ответом 7,2%.
Вывод, которые делают авторы исследования, прост и понятен: люди ждут повышения цен и вполне грамотно объясняют свою позицию.
Назвав достаточно много факторов, влияющих на ценовую ситуацию, больше половины группы, прогнозирующей повышение, предсказали рост цен на столичную недвижимость в пределах 5—14%. Это довольно умеренный прогноз, укладывающийся в представления людей об инфляции. Очень похоже на правду. Возможно, в следующем году все будет именно так. Стоит заметить, что люди уже давно не прогнозируют резких скачков, не ждут чудес, наивных ответов практически нет. Значит, они стали хорошо «чувствовать» рынок недвижимости.
По данным корпорации «Лидер», общие тенденции рынка демонстрируют активное омоложение группы потребителей, которые готовы и имеют возможность вкладывать средства в жилье. Стоит отметить, что в районах нового освоения, в отличие от более обжитых территорий с уже существующей инфраструктурой, доля покупателей в возрасте до 35 лет выше в среднем на 7—10%.
— Молодые люди имеют больший горизонт планирования и, соответственно, возможность брать ипотеку на очень длительные сроки. При этом они не боятся улучшать свои жилищные условия при помощи ипотечных кредитов, несмотря на меньшие накопления: в этом возрасте многие активно строят карьеру и ожидают дальнейшего увеличения доходов на семью. В этой связи данная группа покупателей является локомотивом спроса на новые форматы жилья, в том числе и малоэтажного строительства в пригородах Подмосковья, — говорят специалисты.
Еще одно наблюдение — тезис о том, что рынок столичного жилья растет за счет активного миграционного притока, явно преувеличен. Большинство покупателей жилых комплексов — москвичи (63% всех клиентов). Распределение покупателей по территории Москвы неоднородно. Наибольшая их концентрация наблюдается в западной части. Покупатели, проживающие в ЗАО, составляют более трети (36%) от общего объема, а доля западного сектора в целом (вместе с ЮЗАО и СЗАО) превышает 50%.
В Московской области большая часть покупателей проживает вблизи МКАД. Максимально высокий уровень жизни в регионе характерен для ближайших к столице крупных городов-спутников, сосредоточенных на западе и северо-западе от Москвы.