Кому льгота?
Налоговый вычет представляет собой, по сути, льготу. Государство заинтересовано в том, чтобы граждане самостоятельно улучшали жилищные условия. Чем больше людей смогут сами решить жилищную проблему, тем меньше будет обращений к государству с просьбой помочь. И меньше — социальная напряженность, поскольку ситуация с жильем в России все еще довольно плачевная (см. заметку «Жилью приказано дешеветь» от 9 июля).
Поэтому государство заинтересовано в развитии рынка недвижимости. В том, чтобы люди активнее покупали и продавали жилье на вторичном рынке. И в том, чтобы люди продавали излишки жилья. А они тоже накапливаются, особенно у горожан в третьем-четвертом поколении из-за снижения рождаемости. Классический пример: «бабушкина квартира». Две семьи бабушек-дедушек образуют одну семью родителей и единственного внука или внучку в качестве наследника. После ухода старшего поколения в мир иной возникает «лишняя» квартира. Ее неплохо бы продать, а деньги вложить в образование или в открытие собственного дела для упомянутого внука.
Но продажа — это доход, а на него существует подоходный налог, НДФЛ 13% (для нерезидентов 30%). Покупка же жилья является огромным расходом. На него налога нет, но государство стимулирует и тех, кто покупает. Многие ведь продают две «бабушкиных» квартиры с тем, чтобы купить просторное жилье лучшего качества (а значит, дорогое) для только что создавших молодую семью внуков. Государство хочет, чтобы семьи теряли как можно меньше на налогах с этой операции.
При исчислении НДФЛ налогоплательщику по его заявлению могут быть предоставлены налоговые вычеты, уменьшающие величину налоговой базы. Так, при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи такого имущества, но не более одного 1 млн. руб. А если это имущество находилось в собственности три года и более — в размере всей суммы, полученной от продажи.
При расчете суммы налога, который предстоит заплатить гражданину, являющемуся одновременно продавцом и покупателем, многие допускают существенные ошибки. Они считают, что налог платится с разницы между тем, что получено от продажи жилья и тем, что потрачено на покупку нового жилья. Однако здесь необходимо учитывать, что при определении налогооблагаемой суммы доход, полученный при продаже жилья, всего лишь уменьшается на сумму вычетов.
Например, Иван Петров решил продать квартиру за 3 млн. рублей (он явно не москвич), которая находится в его собственности менее трех лет. За это он имеет право на вычет в размере 1 млн. руб. Оставшаяся сумма в 2 млн. руб. умножается на 13%. Иван Петров должен будет заплатить налог в 260 тыс. руб.
Изменения в законодательстве
В 2010 году в налоговое законодательство были внесены некоторые изменения. Так, доходы от продажи имущества, находившегося в собственности продавца более трех лет, полученные с 1 января 2009-го, освобождены от налогообложения. Декларацию 3-НДФЛ в данном случае можно не подавать. То есть человек не должен идти в налоговую инспекцию и подавать декларацию о доходах, если он всего лишь продал жилье.
Однако не следует забывать, что и здесь имеются исключения из правила. Оно, например, не распространяется на граждан, которые не являются налоговыми резидентами РФ. А также на сделки по продаже объекта недвижимости, которые были зарегистрированы до 1 января 2009 года, но денежные средства по ним получены после этой даты.
Непредставление налоговой декларации влечет за собой наложение штрафа в размере 5% от суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% от указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. (ст. 119 Налогового Кодекса РФ).
Бывают ситуации, когда человек об этом просто не знал. В этом случае неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы или других неправомерных действий, совершенных по неосторожности, влечет за собой наложение штрафа в размере 20% от не уплаченной суммы налога. Если же все было сделано умышленно — 40% от не уплаченной суммы налога (ст. 122 Налогового кодекса РФ).
Нередко можно слышать такой совет «знающих»: если хотите, чтобы сведения о продаже квартиры не попали в налоговые органы, то оформляйте договор в простой письменной форме. На самом деле это не так.
Неважно, в какой форме заключен договор купли-продажи недвижимости: в простой письменной или нотариально удостоверенной. Информация о зарегистрированном договоре автоматически поступает в налоговую инспекцию из органов государственной регистрации. Поэтому отчитаться по доходам должны все продавцы недвижимости — независимо от формы заключения договора.
И еще. Для того чтобы оптимизировать налогообложение, следует всегда обращаться к налоговым консультантам, которые с учетом всех обстоятельств и нюансов дадут грамотный ответ. Занижение суммы в договоре купли-продажи недвижимости не является разумным способом снижения размера налога, поскольку почти всегда возникает вероятность общения с налоговыми и правоохранительными органами на тему уклонения от налогов. А потому консультанты всегда рекомендуют своим клиентам: лучше делать все так, как это предусмотрено законодательством.
Подарок от властей
Согласно новому предложению Минфина, на получение налогового вычета смогут рассчитывать все, кто участвовал в покупке. То есть налоговый вычет хотят распространить не только на основных покупателей-собственников (например, молодоженов), но и на всех, кто участвовал в процессе финансирования покупки. Теоретически государству это должно вылететь в копеечку. Например, к молодоженам для уменьшения их доли при покупке квартиры могут присоединиться их родители. Возникает некоторый простор для создания пулов родственников и налоговой оптимизации внутри семей, которая не всегда может быть честной.
На этот случай Минфином установлен ограничитель. Максимальную сумму возврата — 260 тыс. руб. на каждого — покупатели получат только в том случае, если смогут подтвердить, что стоимость каждой доли будет не менее 2 млн. руб. Эксперты считают предоставление имущественного налогового вычета при покупке жилья в максимальной сумме для каждого из совладельцев этого жилья «справедливой инициативой».
Инициатива актуальна в первую очередь для жителей крупных городов, в которых цены на недвижимость очень высоки. То же касается приобретателей дорогой недвижимости в регионах. По мнению некоторых экспертов, для рядового гражданина было бы гораздо полезнее, если бы Минфин распространил действие вычета на те доходы, из которых сформировалась сумма, потраченная человеком на покупку жилья. Увы, пока об этом бесполезно даже мечтать.
В самой процедуре получения вычета ничего не изменится. И это скорее можно отнести к минусам. Количество времени и сил, потраченных на доказательство права на вычет, зачастую неоправданно высоки. Для того чтобы пользоваться вычетом, покупателю надо иметь легальные доходы и подтвердить их справкой 2-НДФЛ. А значит, свое государство получить не забудет — в виде налогов и страховых платежей на высокую зарплату. Соответствующие документальные подтверждения должны иметь и расходы на приобретение жилья. А это зачастую еще сложнее.
«Налог на доходы физических лиц поступает в бюджеты субъектов России и является одним из основных источников дохода регионов, поэтому любое увеличение размера вычета приведет к снижению доходной части бюджетов», — считает партнер BDO в России Сергей Челышков. В этой связи весьма вероятно, что инициатива Минфина вызовет неприятие местных властей, которые будут требовать мер по компенсации выпадающих доходов. Такие стоны со стороны регионов уже раздаются. Однако наиболее существенно от этого пострадают те регионы, где недвижимость дорога, — неплохой стимул для того, чтобы принять меры по снижению ее стоимости.
При введении новых правил предоставления налоговых вычетов возможны злоупотребления. Эксперты не исключают: будет «набираться» такое количество близких родственников-совладельцев, что сумма их налоговых вычетов покроет стоимость недвижимости.
Чтобы семья могла получить больший вычет, муж и жена начнут оформлять дорогостоящее жилье в долевую собственность. Это, правда, может привести к большему количеству имущественных споров при разводе. Тут механизм явно не проработан: вероятно, следовало бы дополнить его обязательным условием заключения брачного контракта при долевой покупки недвижимости, финансируемой двумя семьями.
Очередное изменение не касается пенсионеров, так как пенсия не облагается НДФЛ. Соответственно, по действующему закону купившие жилье пенсионеры не могут получить вычет. Но Минфин обещает в скором времени решить и эту проблему.
По-прежнему не защищены беременные женщины и молодые матери, если они покупали недвижимость еще до ухода в декретный отпуск. Для получения налогового вычета им придется выходить на работу. Причина все та же: с пособия налоги не взимаются, следовательно, и налоговый вычет молодым матерям не положен.
На прошлой неделе инициатива Минфина была рассмотрена правительством и в целом одобрена. В общем и целом она лежит в русле усилий государства по решению жилищной проблемы. А потери, которые теоретически может понести госбюджет, на самом деле невелики. Ведь в любом случае налоговым вычетом при покупке недвижимости можно будет воспользоваться только раз в жизни.