— Май уже не в первый раз за последние годы принес очередное ухудшение макроэкономической ситуации. Развитие проблем вокруг Греции и евро привело к коррекции цен на нефть и оттоку капитала из России. Но еще более значимым для российского рынка недвижимости, как и для любого человека, оказался очередной резкий скачок курса доллара, снова заставивший каждого задуматься о перспективах, о сохранности сбережений и о квартирном вопросе. Говорить о полноценной реакции рынка недвижимости на все эти процессы пока рано (в силу его инертности), но первые выводы по итогам мая уже можно сделать, — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Цены на основную массу квартир в Москве представлены в рублях. Казалось бы, рост курса американской валюты автоматически должен привести к симметричному снижению долларовых цен на жилье. Однако на деле этого, как правило, не происходит. Часть продавцов спешно привязывают цены на квартиры в Москве к доллару или же пытаются проиндексировать их к росту курса, даже если формально цены представлены в рублях. Условно говоря, если квадратный метр стоит 160 тыс. руб., то повышение доллара, например, на 3% приводит не к снижению рублевой цены метра на 3% (до 155,2 тыс. руб.), а к повышению — до 164,8 тыс. руб. Эти цифры и представлены в статистике. По данным metrinfo.ru, средняя цена в рублях за май подросла с уровня чуть ниже 160 тыс. за метр до 165 тыс. руб.
Любопытно, что валютные колебания нелогично отразились и на стоимости квартир в зависимости от их местонахождения. Так, недвижимость в районе станций метро «Кропоткинская», «Парк культуры», «Щукинская», «Тушинская», «Молодежная», «Пролетарская», «Площадь Ильича», «Волгоградский проспект», «Крестьянская Застава», «Римская», «Печатники», «Свиблово», «Ботанический сад» подорожала, а у «Пушкинской», «Маяковской», «ВДНХ», «Филевского парка», «Пионерской», «Славянского бульвара», «Сокола», «Аэропорта», «Фрунзенской», «Спортивной», «Бауманской» — подешевела. «Таким образом, даже смежные, близко расположенные и схожие по своим свойствам районы Москвы показали разнонаправленную и, по сути, бессистемную динамику. Это, очевидно, является следствием хаотичной первой реакции рынка на перепады курсов валют. Некая системность должна появиться спустя месяц-два», — говорит Олег Репченко.
Руководитель аналитического центра советует москвичам не впадать в панику, скупая резко подорожавшую иностранную валюту. По словам эксперта, последние 12 лет рубль «гуляет» вокруг отметки 30 руб. за доллар: в лучшие годы он укреплялся на 23 с небольшим, в худшие — опускался до 36 рублей. Тем не менее с 2000 года колебание курса ни разу не превысило 20% и вряд ли превысит в скором времени. Скорее всего в ближайшие несколько недель курс доллара будет составлять 31–32 руб., а до конца года снова опустится до 30 руб.
Что касается возможного дефолта Греции (и последующих аналогичных проблем в других странах Еврозоны), он может вызвать не менее разрушительные последствия в экономическом и финансовом пространстве, нежели банкротство банка «Леман Бразерс» в 2008 году. «К России и к российскому рынку недвижимости все это имеет самое прямое отношение, — комментирует Олег Репченко. — Во-первых, возможно существенное снижение цен на нефть со всеми вытекающими отсюда проблемами дефицита российского бюджета и ослабления рубля. Во-вторых, бегство мирового капитала от риска может вызвать еще более интенсивный отток денег из России. В-третьих, возможные проблемы банковской системы могут вызвать ухудшение условий ипотечного кредитования, а также кредитования застройщиков».
Очевидно, что при рецидиве сценария-2008 цены на недвижимость в Москве и России ждет очередная существенная коррекция, причем как в долларах, так и в рублях. Но при этом предшествующий кризису 2008 года постоянный многолетний рост цен уже не повторится. Квартиры будут то дорожать, то дешеветь, причем эти периоды будут непродолжительными, от нескольких месяцев до года, и еще не раз сменят друг друга.