— Количество россиян, планирующих улучшить свои жилищные условия, за прошедшие три года стабильно росло. В 2009-м таковых было 23%, а в 2012-м — уже 29%, — говорят авторы исследования. — Эта тенденция подтверждает, что актуальность жилищного вопроса для жителей нашей страны возрастает с каждым годом. Наиболее остро проблема стоит перед молодежью (от 18 до 24 лет) и респондентами от 25 до 34 лет.
Основной причиной, по которой большинство опрошенных не могут обратиться в банк за ипотекой, остается недостаточный уровень доходов. В 2012 году на это указали 67% респондентов, в 2011-м — 66%. Неуверенность в стабильном доходе мешает улучшить жилищные условия 29% россиян. Эти данные еще раз свидетельствуют, что значительный разрыв между доходами населения и условиями получения кредита на покупку квартиры остается сильнейшим барьером, сдерживающим развитие отечественной ипотеки.
Впрочем, даже если бы банки были более снисходительны к потенциальным клиентам, количество желающих воспользоваться ипотекой выросло бы не сильно. Больше трети россиян утверждают, что виноваты в этом слишком высокие ставки. Доля тех, кто придерживается такого мнения, в 2012 году немного выросла и составляет 39% (против 34% в 2011-м).
По данным опроса, граждане готовы брать ипотеку в среднем на 10 лет под 7,5% годовых и платить 15 тыс. руб. в месяц. Увы — о решении квартирного вопроса даже в этом случае говорить не приходится. Нехитрые подсчеты показывают, что при таких условиях размер кредита составил бы 1,3 млн. руб. Даже если добавить еще столько же накопленных денег, за полученную сумму можно купить либо маломерку в пределах 10 км от МКАД, либо «однушку» в срединной части Подмосковья.
Но, допустим, вы входите в число счастливчиков, которым ипотека доступна. Эксперты крупной риелторской компании разработали свод правил, с помощью которых можно минимизировать риски попадания в долговую удавку. Вроде бы все рекомендации очевидны, но мало кто из россиян им следует.
Первый совет — нужно брать кредит в той валюте, в которой зарабатываешь. «Валютные риски очень высоки, причем в нашей стране, учитывая специфику экономики, особенно, — говорит директор департамента частного и корпоративного кредитования Роман Строилов. — Я бы никогда не посоветовал ни одному другу или клиенту мнимую экономию на возможном снижении курса валюты после оформления кредита, ведь риски роста курса в современном мире, как правило, значительно выше, чем падения».
Второй совет — не брать много. Общепринятое правило — выплаты по кредиту не должны превышать 30% семейного бюджета. Правда, в России это правило практически не работает. «К сожалению, в нашей стране заемщики привыкли выплачивать от 50 до 70% своего семейного бюджета, что очень рискованно как для банкиров, так и для клиентов, — говорят эксперты. — Связано это с исторически низкой финансовой грамотностью населения, которая в последнее время стала значительно выше. А также с надеждами на улучшения в перспективе, такими как повышение в должности, увеличение размера дохода и т.д.».
Исходя из этого, рекомендация номер три — улучшать жилищные условия лучше поэтапно. Не стоит сразу переезжать из «однушки» в шикарные пятикомнатные апартаменты, взвалив на себя непосильную ношу. Куда разумнее перебраться сначала в «двушку», после чего, успешно выплатив ипотеку и заработав себе положительную кредитную историю, получить новый ипотечный кредит уже на более выгодных условиях. Кроме того, не исключено, что к моменту оформления новой ипотеки улучшатся и условия в банках.
Четвертое правило — изучите внимательно условия кредитного договора. Особое внимание стоит обратить на все дополнительные расходы, которые в отдельных случаях могут достигать до 7% от суммы кредита ежегодно помимо процентной ставки. Такие дополнительные расходы могут поставить заемщика в затруднительную ситуацию.
Пятый совет — опасайтесь переоценки объекта. «Ни в коем случае нельзя доверяться лишь мнению продавца о стоимости квартиры или дома, если вы не являетесь участником рынка недвижимости, — обращает внимание Роман Строилов. — Само по себе приобретение переоцененного объекта неприятно психологически, но что еще страшнее — в случае очередного кризиса или даже дефолта заемщика в благоприятных экономических условиях объективная стоимость реализации объекта в виде залога может быть ниже на 30% от стоимости приобретения. При этом по условиям кредитного договора заемщик обязан будет погасить эту задолженность — и это абсолютно законно».
Шестой совет — будьте дисциплинированным заемщиком. Вносите платежи заблаговременно, желательно за 2–3 рабочих дня до установленной даты. Какие-либо дополнительные траты, крупные покупки стоит планировать также заблаговременно, четко рассчитав свои ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному ипотечному кредиту.
И последняя рекомендация: сформируйте подушку безопасности. «Разумным и экономически оправданным можно считать полугодовой запас ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, — рассказывает Роман Строилов. — Только после накопления такого объема средств я бы рекомендовал вносить по возможности досрочные платежи. Кстати, держать эти средства лучше на депозите банка-кредитора, в той валюте, в которой оформлен ипотечный кредит. Это позволит уберечь вас от валютных рисков. Заемщики порой ошибочно полагают, что раз на протяжении, к примеру, одного года или двух они вносили платежи в счет досрочного погашения кредита, то в затруднительной ситуации это сможет им помочь. К сожалению, нет. А вот полугодовой запас средств, которые смогут обеспечить бесперебойное выполнение принятых на себя обязательств, позволит пережить затруднительную ситуацию».
В общем, в первую очередь нужно относиться строго к себе как заемщику — создавать резервы, запасы. И тогда в случае попадания в затруднительную ситуацию не придется бегать и скрываться. Напротив — есть все шансы спокойно проанализировать предложения о реструктуризации долга и избежать дополнительных потерь.