«Голый бетон» продается плохо
Продажа квартир с отделкой — одна из тенденций последнего времени. Причем это нововведение в большей степени затронуло столицу: доля новостроек эконом-класса с отделкой в Москве составляет около половины от общего предложения.
— Востребована отделка квартир трех видов: стандартная, «стандарт плюс» и дизайнерская. В последнем случае в квартире применяются не только высококачественные отделочные материалы, но и авторские решения по цветовой гамме и зонированию пространства, — говорит первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц.
Покупатели дорогостоящего жилья тоже не хотят платить за голые стены.
— По сравнению с 2010 годом количество запросов на «готовые» квартиры элитного и бизнес-класса увеличилось примерно на 15%, что раньше было более характерно для жилья эконом-класса. Многие обеспеченные покупатели уже «наигрались» в дизайнеров, плюс к тому налицо стремление сэкономить, — рассуждает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Продать же «голый бетон», напротив, становится все сложней. Исключения — проекты с концепцией «город в городе», с собственным парком и отлично развитой инфраструктурой. Известны примеры, когда до завершения проекта еще далеко, а жилье в нем раскупают по ценам готовых элитных новостроек: от 17,5 тыс. до 20,5 тыс. долларов за 1 кв. м.
Также на рынок выходят предложения квартир «под ключ» с мебелью и бытовой техникой. По данным Spencer Estate, 37,5% покупателей хотят въехать в полностью обставленную квартиру и сразу жить в ней. «По нашему опыту работы могу сказать, что квартиры с дизайнерской отделкой и мебелью сегодня привлекают все больше людей, и это понятно: кроме очевидных плюсов экономии времени и средств, а также возможности въехать в квартиру сразу после получения ключей жильцы корпусов с отделкой не будут слышать шум строительных работ за стеной, ведь у соседей тоже сделан ремонт», — продолжает Артем Эйрамджанц.
«Квартира под ключ» позволяет не тратить деньги на аренду жилья, пока в новом доме идет ремонт и закупается мебель. Да и сама отделка силами застройщика чаще всего оказывается дешевле за счет единовременного выполнения большого объема работ. Впрочем, по утверждению зам. гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию «НДВ-Недвижимости» Ольги Новиковой, предложений с оптимальным сочетанием цены и качества дизайнерской отделки на рынке не так много.
Ну а в Московской области доля новостроек с отделкой составляет лишь 5%. И этому факту есть объяснение. «Отделка увеличивает стоимость квадратного метра и, следовательно, общую стоимость сделки, к размеру которой покупатели жилья эконом-класса очень чувствительны, — говорит директор департамента маркетинга компании „Эксперт“ Нина Лушниченко. — Вот почему в новостройках в ближайшем Подмосковье максимальным спросом пользуются студии до 28 кв. м и однокомнатные квартиры площадью от 35 до 40 кв. м в панельных домах без отделки».
Москвичи полюбили жить в «студиях»
В последние 3–4 года акцент в проектировании сместился от больших метражей, которые были выгодны застройщику, в сторону лучших планировок. «Покупатели ценят хорошую инсоляцию, удобное расположение стояков, водяных зон. „Однушки“ в 75 „квадратов“ уходят в прошлое, никому не хочется играть в квартире в футбол», — подмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
— В текущих рыночных условиях клиенты выбирают самые высоколиквидные варианты, покупки становятся все более рациональными, — констатирует Александр Зиминский. — Лишь немногие готовы переплачивать за излишки площади или некий эксклюзив, например, нестандартную отделку от раскрученного дизайнера, если он делает существенно дороже квадратный метр. Обеспеченные клиенты сегодня предпочитают западный минимализм, поэтому неуклонно снижается спрос на популярные некоторое время назад квартиры с кричащими интерьерами, и, напротив, растет интерес к сдержанным лофтам.
В элитном и в бизнес-классах максимум предложений приходится на 3-комнатные квартиры, минимум — на однокомнатные. Однако, учитывая востребованность у покупателей именно компактных квартир, многие девелоперы сегодня меняют концепции проектов в пользу увеличения доли студий и «однушек». В элитном и бизнес-классе «малогабаритки» — это в среднем 50–70 «квадратов».
«Во всех сегментах наибольшим спросом пользуются квартиры минимальных площадей, то есть 1-комнатные и квартиры-студии, — говорит председатель совета директоров „БЕСТ-Новостроя“ Ирина Доброхотова — Как правило, в новостройках данный тип квартир распродается еще до ввода объекта в эксплуатацию». По данным гендиректора «Грейт реалити» Натальи Раковой, в эконом-классе наиболее востребованы квартиры гостиничного типа. Их площадь всего 20–23 кв.м. Такую квартиру сейчас можно купить за 4–4,5 млн. рублей. Притом что, несмотря на маленькие габариты, это жилье с санузлом, ванной и пусть крохотной, но прихожей.
— Самыми ликвидными оказываются максимально дешевые предложения. Для Москвы это прежде всего однокомнатные квартиры по цене в диапазоне 120–140 тыс. руб. за 1 кв. метр, — говорит аналитик ИК «Финам» Анна Мишутина.
Трехкомнатную квартиру покупает лишь каждая седьмая семья
— После кризиса покупатели стали более обдуманно подходить к покупке жилья, подбирая максимально выгодные по цене предложения, — говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. — Поэтому на рынке доминирует спрос на квартиры эконом-класса. Основная часть таких предложений укладывается в бюджет не больше 10 млн. рублей. За такую сумму можно купить трехкомнатную квартиру площадью до 80 кв. м в неплохом районе столицы — например, в Новых Черемушках, Сокольниках или Строгине. Наибольшей популярностью в сегменте эконом-класса пользуются однокомнатные квартиры — это один из самых ликвидных форматов жилья. «Однушку» всегда можно с легкостью продать или сдать в аренду, поэтому они привлекают не только тех, кто покупает квартиру «для жизни», но и инвесторов, вкладывающих деньги в недвижимость.
Коммерческий директор «Абсолют-Недвижимости» Ирина Фомичева также считает, что наибольшим спросом у покупателей жилья в новостройках эконом-класса пользуются «однушки» — на их долю приходится 50% сделок. Еще 35% составляют сделки по покупке «двушек», остальные 15% — жилье от трех комнат и выше. «Сейчас во многих жилых проектах предусмотрены нестандартные планировки (квартиры-студии, двухэтажные квартиры, квартиры с кухнями-столовыми и проч.), однако нередко зонирование комнат в таких домах выполнено нерационально. Из-за этого большинство покупателей по-прежнему отдают предпочтение типовому жилью», — говорит наш эксперт.
Тенденция снижения площадей квартир рассчитана прежде всего на потребителя с низким уровнем дохода, когда каждый дополнительный метр критичен с точки зрения возможности покупки. Однако далеко не все хотят сэкономить на метрах при покупке квартиры, ведь это шаг, определяющий жизнь на долгие годы, и просторность квартиры — один из определяющих факторов. Покупатели готовы привлечь ипотечный кредит на недостающую сумму, у нас около 30% всех сделок совершаются с участием ипотеки, рассказывает Артем Эйрамджанц.
Жители области не спешат переезжать в столицу
Оказалось, что кризис 2008 года, который принес столько проблем и разочарований для рынка недвижимости, имеет и положительные, с точки зрения покупателя, последствия. Он привел к появлению нового формата городского жилья «комфорт-класса», которое сегодня пользуется большим спросом среди покупателей. По сути, это жилье с характеристиками бизнес-класса, расположенное в районе МКАД и продающееся по цене эконом-класса. В ситуации, когда основная масса людей, задумавшихся о приобретении квартиры, имеет собственные автомобили, местоположение жилья категории «комфорт» не играет первостепенной роли, а вот его качественные составляющие, наоборот, привлекают все больше и больше потенциальных покупателей. Особенно это актуально для тех, кто не планирует перепродажу квартиры. В жилом комплексе комфорт-класса, помимо большей по сравнению с экономом площади квартиры покупатель получает дополнительные преимущества: благоустроенные общественные зоны и придомовые территории, качественные инженерные конструкции, собственный паркинг, а в ряде случаев и службу охраны комплекса.
— Основной спрос всегда идет на квартиры эконом-, а также комфорт-класса. Поскольку с 2010 года в центре Москвы строительство официально прекращено, рынок квартир такого уровня медленно, но верно смещается в ближнее Подмосковье, — говорит Вадим Ламин.
И это еще одна «большая разница» по сравнению с докризисным периодом. «Согласно опросу наших потенциальных покупателей, почти половина москвичей (44%) рассматривают возможность приобретения недвижимости в Подмосковье, да и жители Московской области не спешат переезжать в Москву (94%), предпочитая остаться либо в своем городе, либо в близлежащих к столице городах Подмосковья», — замечает зам. гендиректора по маркетингу и продажам «Пересвет-Инвеста» Ирина Кирсанова.
— «Двушка» в доме старой застройки в 38 кв. м предпочтительней и дешевле, чем однокомнатная в новом доме также в 38 кв. м. И семья из четырех человек скорее выберет такой вариант, — говорит эксперт «Московского агентства недвижимости» Вера Скалозубова.
Четко ответить, какой вид жилья предпочтительней для покупателей: «вторичка» или новостройка — практически невозможно. Вторичный рынок больше, чем рынок новостроек, к тому же, покупая квартиру в обжитом доме, легче получить ипотеку, найти альтернативу и проч. С другой стороны, новостройки значительно привлекательней для инвесторов. За последние два года объем инвестиций в Подмосковье вырос на 30–40% по сравнению с 2008–2009 годами. Купив новостройку на нулевом цикле даже в Подмосковье, инвестор с закладкой первого камня в стройку зарабатывает около 300 тыс. руб. с квартиры стоимостью 4 млн. руб.
Коммунарка демонстрирует беспрецедентные темпы подорожания
— Главный ориентир для подмосковного покупателя при выборе жилья — бюджет покупки, — говорит Ирина Доброхотова. — В зависимости от объема имеющихся средств (или возможности взять кредит) формируются остальные предпочтения: площадь квартиры, с отделкой или без, в центре города или в небольшом поселке и т.д.
На второе место, по мнению Ирины Доброхотовой, можно поставить фактор местоположения объекта. Если человек выбирает квартиру для проживания, то чаще всего рассматриваются новостройки в крупных агломерациях (самые популярные города сейчас Одинцово, Химки, Красногорск, Балашиха, Люберцы). Для вложений в недвижимость покупатели помимо крупных городов нередко выбирают проекты в малоизвестных районах Подмосковья. Главные условия при этом — хорошая транспортная доступность (развитая сеть общественного транспорта, наличие крупных трасс) и качественная концепция проекта. Тип конструкции дома (монолит-кирпич, панельное домостроение) в целом не влияет на объем спроса. Дело в том, что у разных типов домов есть свои достоинства и недостатки. Например, монолитно-кирпичные дома строятся дольше, но имеют больший срок эксплуатации. Вместе с тем технологии строительства панельного жилья развиваются очень активно, и постепенно «минусов» в таких домах становится все меньше: улучшается теплоизоляция межпанельных стыков, увеличивается разнообразие планировок, фасадных решений, растет качество отделки входных групп и мест общего пользования. Другими словами, спросом пользуются и монолитные, и панельные дома. Главное — качественные технологии строительства конкретного объекта.
«Квартиры в панельных домах привлекают покупателей быстрыми темпами строительства и более доступной конечной стоимостью жилья, — говорит Ольга Новикова. — В монолитных же домах хорошая звуко- и теплоизоляция, высокие потолки, в связи с чем квартиры в монолитных домах пользуются спросом у покупателей, приоритетом у которых является комфорт».
— Основная доля спроса, в первую очередь в силу ценовых характеристик, приходится на дома вторичного рынка и новостройки, расположенные в спальных районах Москвы, а также новостройки ближайшего Подмосковья. При этом интерес к последней группе жилья только возрастает. Среди новостроек, расположенных в нескольких километрах от МКАД, немало интересных и качественных предложений, при этом стоимость одного квадратного метра составляет в среднем 50 000–90 000 руб., в то время как в пределах МКАД она выше 90 000 руб., — говорит советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов.
По мнению специалиста, лидируют, хотя и с небольшим отрывом, объекты в монолитных домах. В среднем число сделок по ним превышает количество сделок в панельных домах на 12–15%. Квартиры в домах, построенных по технологии монолитного строительства, не имеют внутренних перегородок и предполагают масштабный ремонт, но в то же время позволяют спланировать помещения под нужды семьи. А панельные дома еще с советских времен имеют негативную репутацию, но более доступны по цене, в связи с чем их активно покупают люди с минимальным бюджетом.
Стабильно высок спрос на новостройки в Химках, Красногорске, Одинцовском районе. Не менее востребованы и объекты восточных направлений: в Балашихе, Котельниках, Железнодорожном, где покупателей привлекает более доступная цена — от 40 000 до 80 000 руб. за 1 кв. м.
Вдоль МКАД активно строятся монолитные комплексы, где можно купить квартиру со всеми современными стандартами жилья за 3 млн. руб. Для сравнения: 1-комнатная квартира площадью 30 кв. м в Центральном округе Москвы в блочном доме будет стоить около 7 млн. руб.
— Востребованность предложений в развитых городах ближнего Подмосковья повышается с каждым годом, в первую очередь за счет бюджетной цены, — рассказывает Ирина Кирсанова. — Квартиры в столице весьма дорогие, даже в спальном районе в панельной новостройке за 7 млн. рублей можно приобрести лишь однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м. В областных городах, расположенных сразу за МКАД, на эти деньги можно купить двухкомнатную квартиру (70 кв. м). Кроме того, московский метрополитен постепенно преодолевает МКАД, а значит, и насущная транспортная проблема решается. Так, уже построено метро в непосредственной близости от Красногорска, вскоре откроются новые станции вблизи Люберец и Реутова.
В связи с активным обсуждением проекта расширения границ Москвы за счет областных территорий вырос спрос на жилье ближайшего Подмосковья юго-западного и южного направлений. При этом квартиры в Щербинке, Коммунарке, городе Московский уже подорожали на 10–15%, и данная тенденция сохранится и впредь. Хорошие темпы продаж, например, демонстрирует жилой район в поселке Коммунарка.
Первый этаж — предлагать
Еще одна особенность посткризисных покупателей в том, что они стали более дальновидными и «образованными». Приобретая квартиру, они заранее думают, как будут ее когда-нибудь продавать. «Клиенты готовы чуть переплатить, только бы взять жилплощадь в доме посвежее. Панельные хрущевки, старые брежневки и даже всенародно любимые сталинки уступают место новым современным домам», — говорит Дмитрий Таганов.
К тому же если раньше люди хотели жить близко от работы, то сегодня в основном ищут квартиру «по семейному признаку». Последние лет пять люди переезжают или перевозят поближе к себе родителей.
Важное отличие современных покупателей от докризисных — отношение к ипотеке. «Покупатели больше задумываются над моментом прочности своих материальных возможностей и откладывают на черный день, — говорит Вера Скалозубова. — При обращении в банк человек редко выбирает полностью одобренный и предоставленный кредит. Он рассуждает по-другому. Допустим, банк одобрил кредит на три миллиона. Покупатель рассуждает примерно так: у меня уже есть полтора миллиона, выплачивать ежемесячно я могу по 15 тыс. рублей, значит, у банка возьму полтора миллиона. И ищет квартиру не за четыре с половиной миллиона, а за три».
Изменилось и отношение к «высоте» проживания. «Раньше говорили, что первые-вторые этажи — для тех, кому не хватило денег жить повыше. Но, поскольку в новых домах и эти этажи могут иметь лоджии и балконы, сегодня покупатели рассматривают их без предубеждения, — отмечает Вера Скалозубова. — Вообще же покупатели в основном хотят жить на средних этажах».
3–5-й этажи предпочитают люди, у которых есть страх высоты, или люди, боящиеся лифтов. Замечено, что до 17-го этажа горожане поднимаются психологически легко, выше начинаются так называемые экстремальные этажи. Их выбирают те, кто не испытывает никаких фобий: ни по поводу отключения электричества, отсутствия лифта, возникновения пожара — они об этом даже не задумываются. Шикарный вид с высоких этажей, отсутствие фактора «окна—окна», меньше шума — вот что их привлекает.
Что касается интереса к определенным районам, то тут сложно выявить какую-либо тенденцию, так как обычно при поиске квартиры покупатели отталкиваются от жизненных обстоятельств: выбирают жилье поближе к родственникам или к работе, у кого-то дача на определенном направлении и переезжать в другую часть города нет смысла, даже если позволяют возможности. В общем, можно сказать, что западные районы Москвы считаются наиболее благополучными в плане экологии, поэтому ценник тут немного выше. Восток столицы зачастую выбирают те, кто прежде всего отталкивается от бюджета покупки, так как в этой части столицы квартиры дешевле.
Есть участки между Третьим кольцом и Садовым, ценовая политика которых может сравниться с более отдаленными районами. Например, район Таганский, улица Нижегородская, станции метро «Авиамоторная», «Площадь Ильича» — там есть и новые, и старые дома. Кирпичные с малогабаритными квартирами. А есть несоизмеримые по ценам статусные районы.
Вадим Ламин отмечает, что в сегменте «бизнес» с большим интересом рассматривают таун-хаусы в Куркине, на Минской, в московском Лианозове, большим спросом пользуются малоквартирные дома в Центральном округе. Около 20% жилья элитного класса находятся в районе Хамовники: знаменитая «золотая миля», Плющиха и собственно Хамовники с их «садово-золотыми» кварталами. Наиболее популярный для застройки округ Москвы — Западный. Здесь наибольшим спросом пользуются Кутузовский район и Фили-Давыдково, активно застраивается проспект Вернадского, полным ходом идет освоение Воробьевых гор, Мосфильмовской улицы, Мичуринского проспекта.