— С осени 2009 года мы наблюдаем небольшой восходящий тренд — квадратный метр дорожает примерно на 1% в месяц, это уровень инфляции, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Но у недвижимости есть шанс обогнать инфляцию. Средняя стоимость 1 кв. м (без учета элитного жилья) до кризиса превышала 6 тысяч долларов, после кризиса опустилась до 4 тыс., сейчас составляет около 5 тыс. долл. (150 тыс. руб.).
Квадратный метр в старых панельных домах (пятиэтажках и других квартирах с маленькой кухней) стоит 4554 долл.; в типовых панельных домах (9–14 этажей, типовые площади) — 4705 долл.; в современных панельных домах (от 16 этажей и в других квартирах увеличенных площадей) — 5039. Старый кирпич (пятиэтажки и другие квартиры с маленькой кухней) оценивается в 4976 долл./кв.м; сталинки и типовой кирпич (6–11 этажей и другие квартиры небольших площадей) — в 5981 долл./кв.м; современный монолит-кирпич (квартиры увеличенных площадей) — 5789 долл./кв.м.
Риелторы утверждают: если постараться, в спальных районах можно найти жилье за 4 тыс. долл./кв.м. В районе Третьего кольца и в престижных районах дешевле 6 тыс. долл. за «квадрат» ничего не купишь уже сейчас. В центре же цены стартуют от 10 тыс. долларов за 1 кв. м. В базе до сих пор висит несколько квартир с докризисными ценами — 30–50 тыс. долл./кв.м. Сейчас продать по такой цене квартиру, не относящуюся к элитной, нельзя. Обычно идет жесткий торг, в итоге жилье уходит в 2 раза дешевле.
Вряд ли, конечно, в ближайшее время найдутся охотники на ничем не примечательное жилье (даром что в центре столицы) по 50 тыс. долл. За 1 кв. м. Но, скажем, за 30–40 — вполне вероятно. Эксперты не исключают, что зимой цены вернутся к докризисному уровню. «В стране начинается процесс перетока денег с нестабильного фондового рынка в другие сегменты экономики, — продолжает аналитик. — Ни ПИФы, ни вложения в акции не приносят дивидендов и вряд ли принесут. Мелкие инвесторы ищут, куда бы вложиться. И именно московская недвижимость является надежным инвестиционным инструментом».
Кроме того, людей пугает инфляция, девальвация доллара и возможная отмена евро. В такой ситуации лучше купить жилье пусть и по высоким ценам, чем потерять сбережения.
Здание МИДа могут перестроить под жилой дом
Еще один фактор, благодаря которому вложение инвестиций в недвижимость получило второе дыхание, — расширение Москвы. Аналитики расходятся во мнениях по поводу цен на новых территориях. Но большинство настаивает на том, что по большому счету в «новой» Москве ничего не изменится — жилье останется таким же недоступным.
— По нашим оценкам, средняя стоимость проектов на новых московских территориях может увеличиться процентов на тридцать, — предполагает генеральный директор «Мортон-Инвест» Антон Скорик. — Это премия к рынку, не учитывающая общий рост стоимости квадратного метра и рост на фоне возрастания степени готовности проектов. А они в новых границах будут расти в цене по мере прояснения ситуации, прохождения согласований по конкретным территориям — это перспектива нескольких ближайших лет.
Даже в самом начале, когда границы новых территорий обозначались весьма приблизительно, рынок отреагировал ростом средних цен. Одномоментное повышение составило от 5% до 9%. В целом же новостройки в ближнем Подмосковье по итогам первого полугодия «потяжелели» на 12–15%. Больше всего — на южных и юго-западных направлениях на удалении до 15 км от МКАД.
Появились прогнозы и относительно зданий, которые по планам властей должны освободиться в связи с переездом чиновников за МКАД.
Несмотря на все переезды, расширение границ и прочие новшества, Центральный округ, а именно территория внутри Садового кольца, останется историческим центром. И привлекательности своей для покупателей, в том числе иностранных, не потеряет. «Люди селятся в центре не из-за близости к каким-либо учреждениям, а потому что жизнь в центре — это своя, особая атмосфера, свой колорит. Отсюда не исчезнут театры, не переедут посольства, да и историю никуда не затеряешь, не перепишешь. Это дает возможность сделать центр столицы по-настоящему элитным. Элитным не в плане постройки дорогих особняков, а в европейском понимании элитарности, где разнесены территориально бизнес-зоны и историческая часть города», — комментирует заместитель генерального директора агентства недвижимости Great reality Петр Васютик.
— Я спрашивал у риелторов, что может быть в освободившихся зданиях, — рассказывает ректор Национальной академии градостроительства и девелопмента Алексей Мороховец. — Однозначного мнения нет. С одной стороны, классное месторасположение. Но с другой — представить себе жилье в здании МИДа трудно. Планировка жуткая — коридорная система, потолки невысокие, инженерия старая.
Многие, впрочем, уверены, что рынок расставит все по своим местам. Наука девелопмента развивается. То, что раньше казалось неработающим, сейчас становится очень даже рыночным. Не исключено появление большого количества доходных домов. Они будут востребованы не только у приезжих, но и у москвичей, уверены наши собеседники.
Через 5 лет квартиры подорожают минимум в полтора раза
Сколько процентов москвичей могут купить жилье, не ограничивая себя в повседневных расходах, путешествиях и досуге? Максимум 5%. А если брать Россию в целом, цифра еще меньше — 2%. Об этом говорят соцопросы, об этом говорят данные крупных риелторских компаний. Дело в том, что 80–90% сделок являются альтернативными: разъезды, съезды, обмен на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания, расселение. Люди продают «однушку», добавляют денег и покупают «двушку». Тот, кто продает «двушку», покупает «трешку», и т.д. — цепочки могут достигать 10–12 звеньев. Эти сделки мало влияют на колебания цен. Рынок может разогреть именно меньшинство — те самые 2% россиян и 5% москвичей.
— Высокий уровень цен в Москве, да и в России, всегда определялся недостаточным объемом квартир, — говорит вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. — В России каждый год строится 60 млн. кв. м жилья. Такие объемы способны обеспечить жильем только 1,5–2% населения страны, то есть только богатые люди могут покупать жилье для себя и инвестировать в жилье. И они снова начнут это делать. А риелторы, соответственно, отреагируют на повышение спроса.
И, наконец, существенный фактор, способствующий ажиотажу, — предвыборные кампании: парламентская и особенно президентская. «Практика 2003–2004 и 2007–2008 годов показывает, что результаты выборов никак не влияют на стоимость недвижимости, но зато сам процесс, сопровождаемый освоением гигантских предвыборных бюджетов и повышенной нервозностью населения, обеспечивает ажиотаж на рынке, — утверждает эксперт. — До середины весны мы будем наблюдать активизацию рынка. С майских праздников начнется стагнация. В ближайшие 3–5 лет цены, конечно, не упадут, но не превысят инфляцию».
Впрочем, даже если рост цен будет держаться на уровне инфляции, маленьким он не покажется. Считаем: инфляция составляет около 10% в год, умножаем на 5 лет — итого 50%, то есть жилье подорожает в полтора раза. И это еще как минимум.