Как я провел это лето
До кризиса неплохим инвестиционным вложением была российская недвижимость, особенно в крупных городах. Однако сейчас спрос упал, и перспектив его восстановления пока не видно. Привычному к инвестированию в недвижимость российскому вкладчику предлагается недвижимость за рубежом. Идея выглядит весьма привлекательной: кругом русская зима, а вкладчик — детей в охапку, и к теплому морю на выходные. И заплатит вдвое меньше, потому что жить будет не в гостинице, а у себя дома. Где только не предлагают россиянам недвижимость: от Хорватии до Эквадора. Дарим идею: Африка еще не охвачена, а там не выходя из дома — сафари. И детям радость — к Бармалею в гости.
Возникает, однако, вопрос: а кто будет содержать зарубежную недвижимость, пока русских хозяев нет дома? Налоги и коммунальные платежи стоят недешево — от $800 до $2000 в месяц, в зависимости от страны. Обычно сладкоречивые продавцы говорят: а вы сдавайте — еще и доход получите. Частные российские вкладчики покупаются на это. Они видят, что в России спрос на наемное жилье явно превышает предложение и сдать жилье легко. Люди думают, что везде в мире так, а это неверно.
Как известно, в России была массовая приватизация квартир, и львиная доля жилья оказалась в собственности. Однако во многих других странах собственников жилья относительно мало. Из-за высоких налогов недвижимость выгоднее снимать, а не владеть ею. Владельцы же недвижимости, как правило, управляют не одной-двумя квартирами, а многоквартирным домом (а то и не одним). Поэтому за рубежом предложение наемного жилья зачастую превышает спрос. Соответственно, квартиросъемщик очень разборчивый, вредный. И никаких толп гастарбайтеров, снимающих любое жилье, лишь бы подешевле. Ну и кому в таких условиях вы сдадите свои апартаменты в маленьком городке у моря в «мертвый сезон»? А в «не мертвый» ведь сами намеревались приехать...
Прежде чем поддаваться на посулы продавцов, неплохо бы выехать на место и изучить реальный спрос в данной местности. И приехать именно в несезон, посмотреть, кипит ли жизнь или городок окончательно впал в зимнюю спячку.
И, конечно, нужно внимательно изучить законы. Этим летом в душной Москве висели рекламные баннеры, предлагавшие недвижимость в Болгарии. Море, солнце и все сто четыре удовольствия. А я вспоминал такие же баннеры, несколько лет назад впаривавшие людям недвижимость в Испании. И свою знакомую, поддавшуюся рекламе. Как она потом плевалась и какими совершенно не женскими словами характеризовала сделку своей мечты (апартаменты за 60 тыс.)! Море и солнце, просвечивающее сквозь апельсиновые рощи, были на месте. А вот с документами вышло неладно. Пришел усатый кабальеро из муниципалитета и поинтересовался: уплачен ли налог в местный бюджет? Узнав, что покупательница впервые о нем слышит, испанский чиновник с ходу вкатил солидный штраф. А при попытке объяснить ситуацию рассвирепел и пригрозил опротестовать сделку. И даже слезы прекрасной дамы не тронули сердце сурового андалузского мачо.
На обращение же покупательницы к юридической фирме-продавцу последовал вежливый ответ, что недвижимость может быть продана и без уплаты налога. Налог в цену не входит, со стороны продавца закон не нарушен. Покупатель обязан сам обратиться в местный муниципалитет, иначе придет въедливый и озлобленный местный чиновник. Злой потому, что недвижимость на продажу, как правило, имеет недоимку по налогу. Продавец платить его категорически не желает, полагая, что он ляжет на плечи покупателя. В данном случае недоимка составила больше года. Потому продавец и цену скинул: ему грозил визит представительной делегации из муниципалитета, усиленной полицией. Пришлось платить русской покупательнице. Со всеми штрафами и недоимками 60 тыс. превратились в 130 тыс., то есть цена недвижимости увеличилась более чем вдвое.
Так что рискованно это, дамы и господа! Чтобы узнать все тонкости процесса покупки и владения зарубежной недвижимостью, нужен местный адвокат, причем специализированный. А это дорого. К тому же продажей зарубежной недвижимости россиянам, как правило, занимаются наши бывшие соотечественники, обосновавшиеся в благодатных местах на ПМЖ. Рынок захвачен, и местные адвокаты не любят с ним связываться: то ли русской мафии боятся, то ли двойные стандарты применяют...
Но одна закономерность прослеживается четко: чем ниже цены на недвижимость, тем выше связанные с ней риски. Например, это лето я провел в замечательном месте, именуемом Турецкая Республика Северного Кипра. Пригласил знакомый, приобретший прекрасную недвижимость у моря под Никосией с турецкой стороны. И всего-то за $25 тыс. Как известно, город Никосия и остров Кипр частично оккупированы Турцией. Вышеупомянутую республику только Турция и признает. В реальности проход из турецкой части Никосии в греческую стоит 5 евро (полицейскому в карман). Обратно столько же, причем и оккупант, и жертва ласково советуют своим коллегам-полицейским не попадаться, а то депортируют.
Здесь самая дешевая недвижимость (и еда) в Европе. Однокомнатную квартиру с окнами на море можно приобрести — вы не поверите! — за $10–12 тыс. Апартаменты не поднимаются выше $30 тыс., виллы — выше $70 тыс. А вкуснейшие и дешевые вина! Но идиллию портят греки, которые раз в год собираются и швыряют в турок-оккупантов камнями. Над турецкой частью острова нависает кулак греческого десанта. Но это полбеды: там, где живет мой знакомый, камни не долетают и военных кораблей не видно. Беда в том, что греческое население при оккупации не бежало, а уходило организованно. И все документы на землю и недвижимость у греков на руках.
С визой Турецкой Республики Северного Кипра не пускают в Шенген, в США и еще много куда — это международное табу. У меня-то загранпаспорт заканчивался, а вот мой знакомый имеет их целых два: «чистый» и «грязный» (что само по себе мошенничество и подлог). Занимается он — вы угадали — продажей кипрской недвижимости россиянам. Предлагал и мне, но я воздержался. Если серьезно, то рискнуть можно: все равно что купить угнанную машину — станете «добросовестным приобретателем», и скорее всего вас все же не выселят при разрешении турецко-греческого конфликта. Который еще неизвестно когда разрешится — ему скоро полвека.
Риски безрискового депозита
Если же рисковать совсем не хочется, то можно вспомнить о безрисковых депозитах в российских банках. Коль скоро Агентство страхования вкладов (АСВ) платит компенсацию вкладчикам разорившихся банков, то риск должен быть равен нулю. А ограничение по сумме в 700 тыс. руб. легко обходится разбивкой вклада на несколько частей, подпадающих под норму закона. Конечно, процент по депозиту невелик. Но в абсолютном выражении с суммы порядка 2–3 млн. руб. вполне можно обеспечить себе текущие ежемесячные платежи: доход составит 20–25 тыс. руб. в месяц.
Кроме того, 3 млн. руб. ($100 тыс.) на депозите — это уже начальный уровень VIP-обслуживания во многих банках, так называемый private banking. Персонального менеджера вам вряд ли дадут, сумма все-таки не та. А вот за повышенный процент по депозиту поторговаться с банком можно и нужно. Полагаем, что прибавить 2–3% годовых к обычным ставкам вполне возможно. Правда, для этого нужен не крупный банк. Что не страшно из-за механизма компенсации.
Однако, компенсации могут ограничить. Еще 26 мая первый зампред Банка России Геннадий Меликьян говорил: «Вкладчик должен нести ответственность за выбор банка, наращивающего вклады чрезмерно высокими темпами, проводящего высокорискованную политику. Может быть, пока целесообразнее введение принципа, при котором частично ответственность за выбор банка несет и сам вкладчик». Правда, Геннадий Меликьян затем ушел в отставку — 9 сентября у него был последний рабочий день в ЦБ.
Но отставка с вышеприведенными высказываниями никак не связана, потому что аналогичная идея разрабатывается в недрах Минфина. Правда, модернизированная — предлагается ограничить выплаты тем, кто открыл депозит за три месяца до банкротства банка, а открывшим за месяц — не платить вовсе. Идет борьба с распространенной схемой банковского мошенничества, когда незадолго до отзыва у банка-банкрота лицензии друзья и родственники менеджмента открывают в нем большое количество депозитов на сумму 699 тыс. руб. под огромные ставки. При этом деньги реально не вносятся; договора оформляются лишь на бумаге. Когда банк лопается, его владельцы и топ-менеджмент сбегают в Лондон, а «вкладчики» предъявляют требование компенсации. И АСВ вынуждено платить, поскольку таков ныне действующий закон. Фактически мошенникам платит налог вся банковская система (напомним, что выплаты в страховой фонд АСВ сегодня составляют 0,13% от общей суммы депозитов во всех банках).
Впрочем, изменение Закона о страховании вкладов пока существуют лишь в проектах. В АСВ нас заверили, что как платили, так и будут платить. И попросили не поднимать и не нагнетать. Действующий закон, как нам сообщили в АСВ, в целом их устраивает, поддерживать проекты его радикального изменения в АСВ вряд ли будут. В агентстве сообщили также, что есть и другие проекты, в частности, увеличить максимальный размер депозита, подпадающего под компенсацию, до 1 млн. руб. Кстати, одно другое не исключает. Могут быть приняты оба решения: мошенникам — не платить, остальным — увеличить лимит до миллиона.
Можно ли простому честному вкладчику быть спокойным? А неизвестно! Власти, ясное дело, не хотят кормить мошенников. Но при действующем законе это приходится делать. А ужесточишь закон — кто понесет деньги на депозит? Можно посоветовать открыть депозит сейчас, если уж вкладчик к этому склоняется. Обратной силы никакие возможные изменения точно иметь не будут.
Акулы империализма
Можно ли частному вкладчику с 1–3 млн. руб. найти нишу с приемлемым уровнем риска и достойным доходом? Да, можно. Советуем обратить внимание на биржевую игру, но не на российские площадки, а на мировые рынки.
«На международных рынках минимальные портфели по закону не существуют, — сообщили нам в одной из брокерских контор, — вы можете начинать игру хоть с $1 тыс. Однако закон не обязывает нас работать с клиентом, который принес тысячу долларов. Мы не вредные, просто для формирования нормального портфеля нужно 1,6–1,8 млн. руб. Если у вас они есть, мы можем поставить вас на брокерское обслуживание. Реально сделать до 40% годовых, потому что сейчас высокая волатильность на рынках».
Насчет волатильности брокер прав: сейчас ситуация уникальна. Когда еще увидишь, как бумаги ведущих мировых корпораций скачут на 5% и более в день! На этом можно играть. Теперь про риск: в отличие от законодательства по уже упомянутой недвижимости финансовое законодательство большинства стран заточено под внешнего инвестора. Грубо говоря, если продавец недвижимости не обязан разъяснять вам тонкости налогообложения, то брокер — обязан. Или лишится лицензии, для чего достаточно обращения инвестора по Интернету в надзорный орган. И никаких судов, адвокатов, чистый административный ресурс.
Брокеры все это прекрасно знают. Как и то, что после кризиса отношение к ним общества, скажем так, сильно ухудшилось. Они вряд ли рискнут украсть ваши деньги. И даже на время прекратили обычный трюк «купи-продай», когда брокер, заинтересованный в комиссии от каждой сделки, советовал клиенту постоянно торговать. Сейчас можно найти контору, где комиссия брокера зависит не от количества сделок, а от прибыли клиента в конце года. А это, как говорится, совсем другое дело.
Впрочем, если не доверяете брокерам, можно торговать и самостоятельно. Одним из ответов финансовых компаний на вызов кризиса стало рассекречивание торговых платформ. Их теперь можно скачать с сайта прямо на домашний компьютер. Раньше за доступ к платформе приходилось платить от $15 тыс. до $25 тыс. ежегодно, а теперь бесплатно. И самое смешное, что решение было принято очень быстро, и программисты просто не успели изменить платформы, их выложили как есть. Результат: лично видел (и тут же скачал) предлагаемого задаром биржевого робота. То есть программу, которая будет подавать заявки за вас. Инвестору остается задать лишь уровень риска, робот сам сформирует портфель.
У вкладчика с 1–3 млн. руб. в кармане сейчас есть много возможностей. Акулой мирового империализма вы вряд ли станете, и 40% годовых вряд ли получится без запредельного уровня риска. Однако сформировать солидный портфельчик, приносящий 10–15% годовых, достаточно легко. Немаловажно и то, что вы — нерезидент, и большие западные налоги платить не будете. А российские 13% — обязательно продекларируете, если, конечно, не сошлетесь на инвестиционную тайну иной юрисдикции.