— Развитие столичной агломерации — процесс, который, на мой взгляд, уже невозможно остановить, — говорит президент «ИНКОМ» Сергей Козловский. — Его невозможно измерить километрами от окружной или иными величинами: как и другие крупнейшие мегаполисы мира, Москва постепенно становится «большой» Москвой. Это данность.
Хотя Москва чуть ли не единственная столица, чья граница до сих пор очерчена так четко, бурный процесс выхода города за пределы МКАД идет уже несколько лет, продолжает эксперт. Начался он с момента, когда в области стали активно развиваться организованные коттеджные поселки разного класса, а в городах-спутниках стали возводиться кварталы новостроек. Тогда, лет 5–7 назад, ни о каких президентских инициативах в этой области не было и речи. Так что развитие московской агломерации — естественный и необратимый процесс, аналогично большинству крупных мировых городов. Попытка регламентировать этот процесс путем простого присоединения отдельных районов, на мой взгляд, неверна — надо разрабатывать единую концепцию развития всей агломерации с учетом нагрузки на транспорт, энергетику, окружающую среду.
По мнению профессионалов, юридическое закрепление столичного статуса за участком даже столь значительных размеров вряд ли раскачает цены на всем столичном рынке недвижимости.
— Цена жилой недвижимости в Москве вряд ли изменится, а вот в новых столичных или подмосковных районах — вполне возможно, — говорит маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова. — Сейчас существенная разница в стоимости квадратного метра наблюдается между московскими районами до и за МКАД, особенно в случае отсутствия метро. А разница в цене «квадрата» в городских районах за МКАД (Солнцево, Кожухово, Новокосино, Жулебино) и в соседних областных — в среднем 10–13%.
Так, в Новокосине «однушку» в современном панельном доме можно приобрести за 5,3 млн рублей (41,8 кв. м), а в подмосковном Реутове квартира площадью 42 кв. м в панельной новостройке продается за 4,7 млн рублей. В Жулебине «однушка» (42 кв. м) в новом монолитном доме бизнес-класса реализуется за 5,2 млн рублей, а в соседнем развитом городе Люберцы квартира той же площади в центральном районе в новостройке бизнес-класса составляет 4,6 млн рублей. Разница в том и другом случае — около 13%.
Конечно, более существенная разница в стоимости квартир наблюдается между замкадными московскими районами и небольшими поселками городского типа Подмосковья. Ведь в данном случае социальная, бытовая и транспортная инфраструктура уступает сложившимся городам области.
Вероятнее всего, по мнению Натальи Бланковой, ожидать роста цен на квартиры в новых московских районах на 10–15%. Таким образом, их стоимость подтянется к стоимости в тех же Солнцеве, Новогирееве или Жулебине. Но не больше — метро в новые столичные районы еще не провели, а значит, жилье в них по определению не может быть дороже, чем в Новогирееве или Выхине.
Столица повторит сочинский сценарий?
Перспективы развития новых земель пока весьма туманны. Известно лишь, что планируется построить 60 млн кв. м жилья и 40 млн кв. м зданий коммерческого назначения. А еще — что от Южного Бутова в район Коммунарки пройдет линия метро — один-два перегона.
— Действительно, если в качестве новой южной границы Москвы поставить железнодорожную станцию Кресты (пересечение Большого кольца МЖД с Калужским шоссе, которое является осевой линией региона), а с севера условно противопоставить пересечение МКАД с Ярославским шоссе, то географическим центром «большой» Москвы как раз станет Коммунарка, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Конечно, не надо думать, что этот не самый популярный район действительно станет центром притяжения для дорогого жилья или офисных проектов. Но о тенденциях задуматься стоит.
— В ближайшее время можно предположить рост цен в востребованных проектах многоэтажной замкадной застройки в таких местах, как Коммунарка, совхоз «Московский», Троицк, Подольск, Щербинка, — вторит предыдущему специалисту директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.
Взять тот же жилой комплекс в Коммунарке. Компания-застройщик на своем сайте в 2010 году честно описала плюсы и минусы покупки квартиры в «Квартале 101». Речь идет о том, что юго-запад Москвы, самый престижный и удобный сектор столицы, не имеет своего подмосковного продолжения (Можайское шоссе перетекает в Одинцово, Ленинградское — в Химки, а Ленинский проспект и Профсоюзная улица растворяются в подмосковных полях и дачах). Неширокое, забитое автомобилями Калужское шоссе — единственная трасса, по которой от этого жилого комплекса можно добраться до Москвы. До административного центра Ленинского района, города Видное, отсюда можно относительно комфортно доехать только на машине. И, наконец, отпугнуть способен статус не москвича, но жителя области. Отбросим психологический фактор — куда важнее, что со сменой места прописки человек выпадает из столичной системы образования, соцобеспечения и здравоохранения, которые в Москве несравнимо лучше. Детсад — в соседнем поселке, парковка — только гостевая, строительство школы и вовсе предусмотрено лишь через несколько лет.
— Вполне очевидно, что стоимость недвижимости в новых районах города в перспективе будет расти достаточно высокими темпами. Вероятно, уже в среднесрочной перспективе речь может идти о повышении на 10–20%, — говорит аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина. — Нельзя исключать, что рост начнется уже во втором полугодии, как только новые территории официально отойдут Москве. Вместе с тем мы полагаем, что основным фактором для долгосрочного роста цен на новых территориях может быть только качественное улучшение инфраструктуры — транспортной, коммунальной, социальной, — а это скорее перспектива ближайших лет, а не месяцев.
— Если исключить спекуляции, связанные с отчуждением земли в каких-то отдельных случаях, я не вижу особых причин для резкого изменения цен в связи с инициативой по расширению границ Москвы. В перспективе это приведет лишь к расширению возможностей выбора доступного и подходящего жилья на любой вкус, — считает эксперт. — Пока же могу привести простой пример. Качество жизни на Люберецких полях аэрации не изменится на следующий день после того, как они формально станут частью Москвы (а именно это на нормальном рынке обеспечивает рост цен). Нужны колоссальные вложения по рекультивации земель, и только после этого престиж, экология района изменятся в лучшую сторону.
Руководитель офиса загородной недвижимости «Преображенское» Валерий Лукинов прогнозирует заметное увеличение цен на участки (от 10 до 20%) не раньше 2012 года — именно в это время будут утверждены планы развития территорий и начнутся инвестиции в инфраструктуру. По мере строительства можно ожидать такой же ежегодный прирост, при этом он будет выше на участках рядом с правительственными учреждениями и объектами инфраструктуры.
— Вполне возможно, что в Москве повторится сочинский сценарий: неадекватный, скачкообразный рост цен, а потом плавное снижение к справедливому уровню, который будет зависеть от качества жилья и транспортной доступности, — предполагает аналитик.
Власти не пойдут на социальный конфликт
На будущих территориях Москвы между Киевским и Варшавским шоссе планируется развивать средне- и малоэтажное строительство. Об этом 14 июля в ходе совещания с руководством Москомархитектуры заявил зам. мэра Москвы Марат Хуснуллин. «Застраивать новые территории существующими сериями панельных домов мы не будем, — сказал он. — Производственные линии должны быть гибкими, чтобы мы могли менять фасады, цветовые и технические решения — чтобы новые дома были действительно достойным жильем».
— На примере стабильно высокого спроса на коттеджи видно, что наше население с готовностью сменит панельные высотки на жилье малой и средней этажности. И в этом я вижу перспективы для девелоперов в ближайшие годы. Смена парадигмы развития столицы с традиционной «ввысь» на текущую «вширь» — единственно верный, на мой взгляд, шаг. Мы не Гонконг и не Сингапур — у нас достаточно места вокруг, — говорит эксперт.
Дмитрий Цветков считает, что на присоединенных землях будут появляться новые микрорайоны а-ля Куркино с многоэтажными домами и таунхаусами. Москве интересно строить многоэтажное жилье, решив тем самым проблему переселенцев. Инвесторы также будут стараться выжать максимальный объем из пятна застройки, и им намного интереснее будет построить на «новомосковской» земле 200 таунхаусов вместо 20 коттеджей. Какие-то зоны будут отдаваться под коттеджную застройку, но их количество будет сокращаться.
— Какие советы вы может дать владельцам «шести соток» на новых территориях? Стоит ли им продавать землю? Или придержать? — спросил «МК» у экспертов.
— Многое зависит от конкретных обстоятельств и условий — расположения и качества недвижимости, градостроительных планов на этой территории, — отвечает Анна Мишутина. — Торопиться, особенно с продажей, пожалуй, не стоит. На данном этапе какой-либо разработанной схемы освоения новых районов нет. Нужно все-таки дождаться более детальной информации и уже на их основании оценивать перспективы роста стоимости тех или иных активов.
— Я не думаю, что 6-10-соточные участки сильно вырастут в цене. Их в Московской области уйма, и особый интерес они все-таки не представляют, это слишком мелко для такого формата. Вырастет то, что может быть использовано под глобальную застройку. В первую очередь выиграют девелоперы, приближенные к федеральным структурам, — считает аналитик. — Для того чтобы делать мелкие точечные инвестиции, нужно быть знакомым с планом развития территории. Например, не так давно на Осташковском шоссе в районе деревни Болтино в рамках развития района происходило присоединение сельхозземель к населенному пункту. Те, кто был знаком с планом развития территории, приобрели сельхозучастки. Через какое-то время они получили другой статус земли, дороги, бесплатные коммуникации, а сейчас занимаются перепродажей приобретенных участков на 30% дороже изначальной стоимости.
Между тем, добавляет эксперт, очевидно, что будут не только выигравшие, но и проигравшие, то есть те, кто окончательно теряет возможность согласовать свои проекты, кто вынужден будет уйти, зафиксировав потери: «В нашей стране вполне реалистичной видится ситуация, аналогичная сочинской, когда перераспределение земель происходит под федеральные нужды. Хотя скорее всего стоимость земли будут компенсировать».
— Я не думаю, что государство пойдет на массовый выкуп земель, которыми владеют жители легальных коттеджных поселков. В противном случае речь пойдет о десятках тысяч людей, лишенных своей собственности, а это большой социальный конфликт, — заключает Валерий Лукинов.