Сезон роста
“Активность в этом году значительно выше, особенно это стало заметно сейчас, во время сезонного подъема. У нас по некоторым поселкам спрос уже выше, чем был по аналогичным проектам до кризиса”, — радуется руководитель отдела маркетинга компании “ТрансРегионИнвест” Татьяна Мухина. Это притом что апрель и даже майские праздники — не показатель, добавляет коммерческий директор компании “Родные земли” Владимир Ефимов: ведь рельеф земли, что особенно важно при покупке участка без подряда, хорошо виден только после того, как земля очистится от снега и просохнет. А это произошло только недавно.
Активнее всего покупатели разбирают участки без подряда. “Слухи о смерти рынка участков без подряда оказались преждевременными”, — ехидничает Ефимов. Оно и понятно: на сегодня это самое что ни на есть “доступное загородное жилье”: стоимость участков начинается от нескольких тысяч рублей за сотку (правда, это на расстоянии более 100 км от МКАД), предложений недорогих домов тоже много. В целом за 2–2,5 млн. рублей вполне реально купить участок в 6–10 соток в пределах 50-километровой зоны от МКАД и построить на нем дом.
При этом большая часть горе-девелоперов, обещавших в кризис златые горы, но не сумевших обеспечить свои поселки даже электричеством, ушла в прошлое. На сегодняшний день девелоперы таких поселков не только обеспечивают жителей дорогами, коммуникациями, забором и охраной, но и дополнительными опциями. Детская площадка, площади под общественную инфраструктуру (мини-маркет, кафе) — это уже почти традиция. “Сейчас актуально наличие концепции поселка, даже если речь идет о поселке эконом-класса с участками без подряда, — рассказывает Мухина. — Покупатель стал требовательнее: все чаще хочет иметь рядом не только лес, но и водоем. Если рядом нет природного, девелопер часто создает искусственный водоем, устраивает пляжную зону”. А некоторые девелоперы делают скидки, например, медикам с сертификатом семейного доктора с условием, что те будут вести прием жителей поселка.
Но у хороших новостей всегда есть оборотная сторона. Высокая покупательская активность дала старт росту цен. Правда, к чести девелоперов, пока они поднимают цены очень осторожно. По словам руководителя аналитического центра “Группы Земер” Олега Городецкого, с начала года спрос увеличился на 17%, а средние цены подросли только на 4,3%. “Подъем цен начался еще в апреле, но в основном это связано с началом “высокого сезона” и ростом готовности поселков, — поясняет Ефимов. — С одной стороны, когда “травка зеленеет, солнышко блестит” продажи идут активнее, особенно в сегменте участков без подряда. С другой стороны, девелопер такого поселка уже за месяц может поставить забор, сделать дороги — и уже к концу мая покупатели увидят совсем иную картину, нежели в начале апреля”. Однако девелопер признается, что в своих наиболее популярных поселках компания уже начала повышать цены — пока ненамного, по 4–7%.
“Мы тоже задумываемся о повышении цен на самые популярные поселки”, — признается Мухина. Это не считая роста цен по мере готовности поселков. “Сейчас у нас стартовали продажи поселка в 55 км от МКАД, рядом с красивым озером. Цена сотки сейчас начинается от 29 500 рублей. Но уже начались работы по благоустройству, а через год поселок будет полностью готов, и цена сотки как минимум удвоится”, — приводит пример Мухина. “Появившийся в этом году спрос сохранится до конца года, даже с учетом сезонности, мы ожидаем, что цены вырастут в среднем на 10%”, — резюмирует гендиректор компании IDT Антон Белобжеский.
Разбудит ли рынок инвестора
Где рост цен — там и спекулянты, или, говоря более общепринятым языком, инвесторы. Ничего плохого в этом явлении нет. Для девелоперов люди, скупающие участки оптом на начальных этапах продаж, являются источником первых доходов, пускаемых на обустройство поселка. Для конечных покупателей спекулянты тоже необходимы. Те, кто боится рисковать и вкладываться в “поле”, предпочитают покупать участки на финишной стадии обустройства поселка. В это время у самого девелопера свободных участков чаще всего нет, а у спекулянта можно купить и дешевле, чем у девелопера, и участки, как правило, одни из лучших.
Наконец инвесторы — как лакмусовая бумажка, указывают рынку на возможные точки роста. Так, весной 2009 года, в разгар кризиса, именно они дали надежду на скорое восстановление рынка, скупая участки в наиболее привлекательных поселках. Награда нашла героев как раз в этом сезоне — по словам Мухиной, сейчас фиксируют прибыль, продавая свои участки именно те, кто покупал их с инвестиционными целями в разгар кризиса. Выигрыш может быть фантастическим: на рынке немало примеров поселков, где сотка за два года выросла в цене в разы.
Сейчас новые спекулянты еще не пришли. По словам Белобжеского, спрос на загородную недвижимость появился в основном со стороны конечных покупателей, а спекулятивный и инвестиционный пока “дремлет”. Однако если рост цен продолжится, то он непременно разбудит инвесторов, уверены девелоперы. Даже сейчас, если купить участки на старте продаж, то через год-полтора можно получить 100% прибыли, продав эти участки в готовом поселке, говорит Мухина. И это не считая роста цен. Главное при этом — выбрать девелопера с устойчивой репутацией в части выполнения им своих обязательств, предупреждает Ефимов. И еще — помнить главную заповедь девелопера “место, место и еще раз место”, добавляет Мухина: красивые ландшафты, наличие леса и водоема, транспортная доступность делают участок гораздо привлекательнее.
Если исходить из этих параметров, хорошие перспективы у восточного и юго-восточного направлений. “Здесь есть неудовлетворенный спрос жителей прилегающих районов Москвы, восток менее застроен коттеджами, чем запад, транспортные проблемы постепенно решаются”, — считает Ефимов. “Да и места здесь красивые, а, например, Раменский район вообще является курортом еще с дореволюционных времен”, — добавляет Мухина. К тому же на этих направлениях хорошо развита железнодорожная сеть, а электрички для многих дачников остаются не менее важным видом транспорта, чем автомобиль. И если в прошлом году спросу по этим направлениям сильно повредили пожары, то в этом году, надеются эксперты, ситуация выправится. “Перед выборами повторение прошлогоднего лета никому не нужно, так что можно ожидать активных действий со стороны властей, — замечает Ефимов. — Если не запускать ситуацию с торфяниками, проводить вовремя необходимые мероприятия, как это было в советские времена, то восток области вернет себе славу популярного дачного места”.
С точки зрения формата поселков перспективными для инвестирования остаются участки без подряда. “Ликвидные поселки раскупаются, а лет через пять участок без подряда можно будет купить только на вторичном рынке”, — предупреждает руководитель аналитического центра компании “ОПИН” Екатерина Лобанова. Причем в понятие ликвидности входит не столько цена, сколько месторасположение, подтверждает она. “Так, по Киевскому направлению в 1 квартале вышли проекты, где продается по 10 участков в месяц, что очень много. Это притом что стоимость сотки здесь выше: $17 000–22 000 против $15 000 в среднем. Но поселки расположены у леса, рядом имеются прекрасные водоемы, что обеспечивают проектам высокий интерес”, — приводит пример эксперт.
Есть ли жизнь за МКАДом?
Еще одна интересная тенденция на загородном рынке — расширение ареала жилья для постоянного проживания. Во многом тенденция связана с расширением возможностей дистанционной работы, работы со свободным графиком и тому подобных форм занятости. При возможности ездить на работу не каждый день и не к определенному времени люди все чаще задумываются о переезде за город.
Есть и другой вариант — снимать жилье около работы, а на выходные уезжать к семье, постоянно живущей на городом. Совсем недавно такой формат выбирали разве что топ-менеджеры и владельцы бизнеса, а сегодня им заинтересовались и рядовые граждане. Так, автор знает молодую семью, где жена с маленьким ребенком живут в купленном в ипотеку таунхаусе, а муж снимает комнату около офиса. Так же поступила и менеджер среднего звена, переехавшая за город ради пожилых родителей.
С другой стороны, жилые кварталы из Москвы также шагнули далеко за пределы МКАД — и сегодня квартира в 20 км от Москвы считается вполне нормальным явлением. “Столичная инфраструктура все больше углубляется в область, так что покой и уединенность в 30-километровой зоне найти все труднее. Любителям тихой дачной жизни есть смысл искать участок далее 40 км от МКАД”, — советует Мухина.
Впрочем, даже те, кто сохраняет приверженность чисто дачному отдыху, все чаще понимают его как круглогодичный. Причем позволить себе круглогодичную дачу с развитием новых технологий может и покупатель участка в эконом-классе. Самая обычная история: вначале покупается участок, затем на нем строится летняя дача, потом она утепляется, появляются дополнительные строения вроде бани — и наконец, семья практически переезжает жить на дачу.
Однако вместе с этой тенденцией набирает силу и другая — любители покоя и уединения в их поисках забираются все дальше, а участки при этом становятся все больше. Так, если до кризиса т. н. поселки усадебного типа считались уделом совсем уж богатых людей, то сегодня обзавестись усадьбой может практически любой желающий: на рынке достаточно предложений участков от 0,3–1 га на расстоянии в 100 км и более от МКАД.
Как правило, располагаются они в красивых, часто заповедных местах с охотой, рыбалкой и прочими дачными радостями. Стоимость участков начинается от 8–10 тысяч рублей за сотку. Дома, как правило, на таких участках ставят рубленые или из оцилиндрованного бревна, причем ставится именно усадьба: то есть помимо главного дома здесь есть и баня, и гостевой дом, и летняя кухня или беседка для барбекю, часто — и домик охраны. Но в принципе, если ограничиться домом и банькой, можно уложиться в 2–3 млн. рублей. Не самая большая цена за качественный отдых.