Согласно исследованию Penny Lane Realty, время больших проектов проходит, так как рынок уже преодолел первичное насыщение. Уменьшились суммы, которые посетители оставляют в торговых центрах. Арендаторы теряют интерес — зияющие пустотой витрины уже не удивляют. Строительство нескольких крупных торговых центров приостановлено. Последний пример — IKEA отложила на 3—5 лет строительство ТЦ “Мега-4” в Мытищах. Многие сети уходят из столицы в регионы. Например, такие компании, как Media Markt, “Ашан”, Х5, “О’кей”, Real, “Вестер”, Castorama, OBI, сейчас ищут площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках.
— В 2010 году на московский рынок торговой недвижимости вышло незначительное количество новых проектов, — рассказали авторы исследования. — Общая площадь введенных торговых центров составила около 800 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2009 г. суммарный ввод торговых площадей превысил 1 млн. кв. м. Это говорит о том, что девелоперские компании продолжают испытывать трудности с привлечением финансирования.
По данным аналитиков Praedium Oncor International, в первом квартале 2011 года было введено в эксплуатацию около 150 000 кв. м торговых площадей. До конца года запланирован ввод 400 000 “квадратов”. Основное конкурентное преимущество новых проектов, считают эксперты, их большие площади, а значит, возможность размещения на своей территории крупных, так называемых якорных арендаторов, которые привлекают потребителей. Также преимуществом можно считать пул арендаторов. Это компании, пережившие кризис, а значит, доказавшие свою состоятельность и стабильность на рынке. Однако ложка дегтя все-таки есть: в 2010 году при открытии большинства новых объектов в них оставалась значительная доля еще не функционирующих магазинов, что отнюдь не привлекает покупателей.
Аналитики отмечают, что и собственники объектов, и торговые операторы ведут себя очень осторожно (особенно в сравнении с докризисным периодом). Очевидно, что только качественные концептуальные объекты с интересными дизайнерскими решениями будут пользоваться спросом и способны выдержать взлеты и падения рынка. Арендаторы стали более внимательно оценивать экономику будущих магазинов, учитывая возможные риски, с осторожностью рассматривать аренду в строящихся или новых, еще не раскрученных ТЦ.
В Москве магазинов хватает только в центре и на севере
По данным портала “Индикаторы рынка недвижимости”, лидером по обеспеченности современными торговыми центрами является Ленинградское шоссе: совокупное предложение арендуемых площадей составляет 355 800 кв. м. Вблизи данной магистрали расположены такие известные объекты, как “Мега-Химки” и “Метрополис”. Примерно одинаковое количество площадей в современных торговых центрах (от 218 500 кв. м до 221 500 кв. м) находится на участках проспект Андропова — Каширское шоссе, Профсоюзная улица — Калужское шоссе, проспект Мира — Ярославское шоссе. А вот на Рязанском и Волгоградском проспектах с моллами беда — вдоль этих магистралей их меньше всего.
Вообще же торговые центры распределены в столице крайне неравномерно. В среднем на 1000 москвичей приходится 345 кв. м торговых площадей (по этому показателю российская столица занимает одно из последних мест среди крупных городов Европы). Однако район району рознь. Так, самый высокий уровень обеспеченности зафиксирован в Центральном (502 кв. м на 1000 жителей), Северном (442 кв. м) и Северо-Восточном (440 кв. м) административных округах Москвы. При этом (почувствуйте разницу) на жителей Восточного округа приходится всего 109 кв. м, а на зеленоградцев и подавно 46 “квадратов”.
Средние арендные ставки в торговых центрах Москвы за год особенно не изменились. Даже в популярных у покупателей местах они увеличились лишь на 5—10%. Ставка для якорных арендаторов (по данным на конец 2010 года) составляет 110—320 долларов за 1 кв. м в год, для торговой галереи — 500—1000 долларов, для развлекательной зоны — $120—200. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих “лист ожидания”, ставки аренды могут достигать 4500 долларов за 1 кв. м в год.
Несколько иная ситуация складывается с арендой помещений, расположенных на первых этажах домов. Из-за сноса палаток и киосков рост ценовых показателей с начала года в этом сегменте составил 15%. “Средние ставки аренды на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы, составляют от 1500 до 4000 долларов за 1 кв. м в год. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне 300—1800 долларов”, — говорит директор департамента торговой и региональной недвижимости Алексей Могила.
Изменения градостроительной политики новых московских властей могут значительно повлиять на стратегию дальнейшего развития рынка. Вводится запрет на строительство торговых объектов в центре, вместо торговых центров на площади Павелецкого вокзала и на Белорусской появятся паркинги. Впрочем, и без этого распоряжения городских властей привокзальные проекты свернулись бы из-за высокой дороговизны.
Торговые центры ждут жители Подмосковья
Бизнесмены все чаще смотрят в сторону ближайшего Подмосковья. По результатам исследования, проведенного консалтинговой компанией RRG, в десятикилометровой зоне от МКАД действует 42 торговых объекта, которые по своим характеристикам соответствуют понятию “концептуальные”. Бурное развитие торгового “замкадья” началось в 2002 году, когда были введены сразу четыре крупных объекта: “Капитолий-Ленинградский”, “Ашан-Мытищи”, “Мега-Теплый Стан”, а также “премиальный” “Крокус-сити-молл”. В 2003 и 2004 годах открылось еще по четыре торговых центра. Но все рекорды были побиты в 2005 и 2006 годах. В 2005-м открылось семь, в 2006-м — восемь объектов различного формата.
Затем объемы ввода торговых центров в 10-километровой зоне вокруг столицы стали заметно скромнее, что уже тогда свидетельствовало об относительном насыщении рынка. В 2007 году было введено всего два ТЦ, а в 2008, 2009 и в 2010-м — по четыре. “Основной причиной этой “скромности” скорее всего стал кризис, — говорит специалист Сергей Жарков. — В ближайшее же время можно ожидать появления не только новых проектов, но и новых форматов. В частности, ожидается открытие совершенно новых для России аутлетов (специализированных торговых центров, в которых производители одежды распродают старые коллекции со значительными скидками)”. Аутлеты получили широкое распространение в США и Западной Европе, в России их нет. Один из первых аутлет-моллов будет построен на Ленинградском шоссе, недалеко от аэропорта “Шереметьево”.
“Ближайшее Подмосковье — исключительно благоприятная территория для функционирования торговой недвижимости самых разных форматов, — говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. — С одной стороны, небольшие ТЦ востребованы жителями областных городов, которые уже давно привыкли делать покупки в московских концептуальных торговых центрах и с радостью воспринимают строительство аналогичных объектов в шаговой доступности. С другой стороны, большие площадки вдоль МКАД и федеральных трасс создают предпосылки для реализации торговых “мегапроектов”. “Для подмосковных жителей и жителей ближайших областей МКАД — это как бы психологическая и естественная преграда для въезда в Москву. Поэтому “примкадные” проекты также пользуются у них популярностью, — добавляет эксперт. — Можно уверенно говорить, что ТЦ на МКАД во многом являются центром притяжения московского региона и даже соседних областей, где численность населения близка к 20 млн. человек”.
Нельзя забывать о проблеме пропускной способности как МКАД, так и подмосковных трасс, отмечают специалисты. В этом плане важна совместная работа правительств Москвы и области для совершенствования транспортной инфраструктуры.
В заявленных планах девелоперов на 2012 год значится еще 12 концептуальных торговых центров, расположенных в десятикилометровой зоне от МКАД. А всего в обозримом будущем планируется ввести 15 новых проектов.