Случайность это или закономерность? Как связаны политика и спекуляции с жильем? Ответы на эти вопросы “МК” искал вместе со специалистами.
— Перед кризисом цены на жилье резко пошли вверх (см. график), но затем произошел откат, — говорит руководитель аналитического центра Олег Репченко. — Впрочем, слишком низко цены не упали. В последний год они ползли вверх в соответствии с уровнем реальной инфляции — 15%.
Казалось бы, и в дальнейшем наиболее вероятное развитие рынка недвижимости — постепенное. Однако так может показаться лишь на первый взгляд.
Эксперты составили два графика: какой была стоимость жилья в 2004 году и в 2008-м. (1990-е годы в расчет не брали, потому как тогда была другая ситуация — и политическая, и экономическая. В начале 1990-х, если кто забыл, можно было купить квартиру по цене подержанного автомобиля, за 5—10 тысяч долларов. В 1998 году “квадратный метр” стоил около 1000 долларов, в 1999-м — еще меньше.)
— Мы выделили 3 категории жилья: дорогое, дешевое и некое среднее значение по Москве, — продолжает Олег Репченко. — Под дорогим жильем понимается 20% самых дорогостоящих столичных квартир, под дешевым — 20% наиболее доступных предложений. Сразу же стало понятно: рост цен начался в 2003 году, к концу 2003-го — началу 2004-го рынок раскачался, а в конце весны — начале лета захлебнулся. И перешел в максимум, который продлился до конца 2004 года (выборы, напомню, были в марте 2004-го). При этом оказалось, что верхняя кривая (дешевое жилье) прибавила гораздо больше (до 30%), чем нижняя (дорогое, до 15%).
В 2008 году — примерно те же результаты. К концу осени — началу зимы 2007 года начался рост цен, первые 4—5 месяцев 2008 года — уже существенный рост, после майских праздников на рынке жилья начался ажиотаж. И опять в сегменте недорогого жилья. Стоимость квартир зашкаливала даже в непрестижном замкадье: на пике спроса убитую “однушку” где-нибудь в Жулебине предлагали за 200 тысяч у.е. Правда, буквально через 3 месяца, к новому, 2009 году спекуляции прекратились — разгорался кризис.
Графики для 2004 и 2008 годов очень похожи, говорят аналитики. Конец предвыборного года — начало выборного — ощутимый рост стоимости жилья, причем дешевого. А предложения в новостройках эконом-класса практически сошли на нет. Может ли это быть совпадением?
Неопределенность — двигатель торговли
Первый фактор, способствующий росту цен, — психологический. “Выборы создают у людей ощущение неопределенности, — рассказывает эксперт. — Я не говорю, что кто-то думает, будто возможен возврат к коммунизму. Тем не менее граждане понимают, что новый президент скорее всего приведет новую команду, могут поменяться ключевые министры, а значит, поменяются и правила игры. Так или иначе, люди воспринимают выборы как некий фактор нестабильности. Но в зависимости от достатка реагируют по-разному”.
Те, кто работает по найму или имеет небольшой бизнес, хотят вложить деньги во что-то материальное и привлекательное, благодаря накоплениям либо же взяв кредит. Что касается крупного бизнеса, олигархов, фактор неопределенности для них — возросшие риски. Это значит, что либо надо переводить средства из нехороших активов в другую форму, либо уходить “в кэш”. Все это имеет отношение к элитной и коммерческой недвижимости, которая покупается пусть даже для себя, но не по нужде, а с целью вложения капитала.
И если так смотреть на вещи, становится понятным, почему происходит резкий рост цен.
Следующий фактор — отношение спроса и предложения. “Традиционно с приближением выборов власти изымали под социальные программы с рынка значительную часть жилья эконом-класса, как правило, в новостройках, — констатирует Репченко. — Что мы видим сегодня? У новых московских властей подход к социальным программам пока ярко не выражен. Поэтому сказать однозначно, приведет ли сейчас фактор выборов к еще большему вымыванию недорогих новостроек с рынка, потому что их отдадут под программы для военных, переселенцев, или нет, нельзя”.
Впрочем, не стоит обольщаться: предложения в сегменте недорогого жилья давно уже стали минимальными и без всяких выборов. “Недорогое жилье осталось только в Подмосковье, — говорит президент Союза архитекторов России Андрей Боков. — И если в черте города появляются бюджетные 1—2-комнатные квартиры, они раскупаются очень быстро”.
“Переток покупателей в область из-за недоступности жилья в Москве стал очевидным. Он имеет, правда, и плюсы — например, позволяет решить существующие городские проблемы, в том числе транспортные”, — уверен руководитель отдела социологических исследований аналитического консалтингового центра Никита Чулочников.
Страшилка-2012: налог на недвижимость
Третий фактор — денежные вливания перед выборами. “Кандидаты и различные политические силы выделяют немалые бюджеты на кампании. Соответственно, для исполнителей появляется возможность эти бюджеты освоить и улучшить свои жилищные условия. Это фактор локального временного увеличения платежеспособности населения. Подчеркну, что образовавшиеся деньги скорее будут готовы потратить обычные люди, а не бизнес или предприниматели”, — говорит Репченко.
И, наконец, самый пугающий фактор — налоги на недвижимость от ее рыночной стоимости. “До сих пор этот фактор себя не проявил, хотя о нем много и говорят, — продолжают авторы исследования. — Так или иначе, политическая воля в введении налога на недвижимость четко просматривается. До выборов этот фактор трогать не будут. Но избранный президент будет вынужден принять это непопулярное решение. Есть мнение, что налог может быть введен уже в 2012 году”.
Ряд экономистов, впрочем, считает, что владельцев жилья эконом-класса пощадят: либо за счет минимальной ставки, либо за счет льгот и вычетов (например, не будут облагать налогом квартиры до 55 “квадратов”). А вот владельцы дорогой недвижимости и нескольких квартир скорее всего под этот налог попадут. Поэтому цены на дорогое жилье если не упадут, то вряд ли сильно повысятся — через несколько месяцев его хозяева начнут избавляться от “излишков”.
“Инвестиционных квартир больше всего в новостройках бизнес-класса, — рассказал “МК” представитель крупного агентства недвижимости. — Это те самые дома, которые стоят с темными окнами. В лучшем случае хозяевами или арендаторами заселена треть квартир. Остальных владельцев никто не видел”.
Что будет
Аналогичную ситуацию эксперты прогнозируют и на вторичном рынке дорогой недвижимости. Причем в данном случае слова “дорогая недвижимость” уместнее взять в кавычки. Речь идет не только о качественном жилье, но (в основном) о квартирах, цена которых не соответствует их качеству, то есть весь старый жилой фонд.
По данным риелторов, в последнее время меньше всего пользуются популярностью “сталинские” и “цековские” дома. Да, советская “элитка” удачно расположена, в престижных районах. Но она морально устарела, имеет кучу недостатков: проблемы с теми же паркингами, социальным составом жильцов. А хозяева хотят продать ее по цене современного жилья бизнес-класса. Исходя из этого, становится понятно: темпы роста цен на старый жилфонд вряд ли обгонят инфляцию.
Увы, этого не скажешь о сегменте недорогой недвижимости, которая будет достаточно серьезно расти в цене. Это касается и новостроек Москвы, и новостроек Подмосковья, и загородного рынка (бюджетных таунхаусов, дач).
— Впервые за 20 лет можно говорить о необычном тренде, — делает вывод наш эксперт. — Мы привыкли к тому, что аналитики говорят: “цены вырастут” или “цены упадут”. С 2000 года цены на жилье выросли в 7—8 раз, причем равномерно дорожали квартиры во всех сегментах, независимо от качества. И только сейчас мы обратили внимание, что на рынке началась дифференциация: разные сегменты ведут себя по-разному. Где-то может быть рост цен, где-то топтание на месте, где-то даже снижение. Я думаю, что в 2011—2012 годах эта тенденция только усилится. И то, что мы видим на графиках по 2004 и 2008 годам, увидим и во второй половине 2011-го, и в 2012 году.