Стагнация в строительстве жилья не является локальной, ее нельзя списать на один особо неудачный 2010 год. Потому что в 2009 году наблюдалось ровно то же самое: ввод жилья сократился на 4 млн. кв. м: с 64 млн. кв. м до 60 млн. кв. м, или на 6,2%. А ВВП и промышленное производство — росли.
Можно констатировать, что промышленность и экономика в целом в России вышли из кризиса и постепенно начали расти, а ввод жилья — продолжает падать. Налицо фундаментальное отставание строительства жилья от темпов роста остальной экономики. Обычно так не бывает. Если экономика растет, то генерируемая в результате роста прибыль должна обогащать население. Граждане, в свою очередь, тратят новое богатство в том числе и на решение жилищных проблем. Особенно это касается России, где, по различным данным, квартирный вопрос продолжает оставаться больным для 80% населения.
Это теория, но практика противоречит ей. Сокращение ввода жилья в условиях экономического роста и при наличии огромного потенциального спроса выглядит экономическим парадоксом. Причем весьма неприятным для людей. Банально, но факт: если жилье физически не будет строиться, то и жилищная проблема не будет решаться. Во многих российских городах (и Москва не исключение) можно увидеть символ этой банальности: дорогие иномарки, припаркованные на ночь у хрущевок, а то и у откровенных бараков. То есть приличный автомобиль хозяева купили, а вот жилье — увы.
Ситуация усугубляется еще и тем, что падение ввода жилья происходит на фоне сокращения объема незавершенного строительства. В конце 2008 года объем жилищной “незавершенки” составлял 39,5 млн. кв. м, в конце 2009 года — 34 млн. кв. м, в конце 2010 года — около 30 млн. кв. м. Таким образом, достраиваются и вводятся уже имеющееся объекты, однако резко сокращается объем и количество заложенных новых домов.
Эти данные усугубляют жилищную проблему, поскольку многие объекты незавершенного строительства являются уже оплаченными через механизм долевого строительства. Это жилье не попадает на рынок, а распределяется между пайщиками. Несмотря на проходящие то здесь, то там скандалы, перекрытие дорог и протесты обманутых дольщиков, некоторое количество людей свою жилищную проблему все-таки решает. Но кто не успел вложиться 3—4 года назад или не угадал со строительной компанией — тот, видимо, опоздал.
И такое впечатление, что опоздал надолго. Изменения, происходящее на рынке строительства жилья, фундаментальны. Можно сказать, что рынок недвижимости меняет лицо. Механизм финансирования жилищного строительства в последние 7 лет до кризиса выглядел так. Российские компании, занимавшиеся внешнеэкономической деятельностью (не только экспортом нефти и газа, но и импортом потребительских товаров) получали сверхвысокие доходы. Часть прибыли они вкладывали в приобретение жилья. Сначала для своих сотрудников, а затем стали инвестировать в рынок недвижимости. Это позволяло им не только получать дополнительный доход, но и диверсифицировать риски.
Процесс стал самоподдерживающимся: благодаря инвестициям жилье стало расти в цене (особенно в крупных городах и пригородных зонах). А слухи о сногсшибательных прибылях докатились до мировых фондовых рынков, и в российский строительный комплекс хлынул поток иностранных денег. Что еще больше увеличивало цену квадратного метра и делало инвестиции в строительство еще более привлекательными. В результате Москва стала самым дорогим городом мира.
Золотой дождь инвестиций позволил строительным организациям за период с 2001 по 2008 год удвоить ежегодный ввод жилья (с 32 млн. кв. м до 64 млн. кв. м). Особенно интенсивно количество вводимого жилья увеличивалось в два предкризисных года: в 2006 году — на 7 млн. кв. м, а в 2007 году — даже на 11 млн. кв. м.
Государство не осталось в стороне. Часть квартир принудительно выводилась на рынок в обмен на бюрократические услуги согласования землеотводов и разрешений. На федеральном уровне была принята президентская программа “Жилище”, которая ставила своей целью достичь ежегодного ввода жилья 1 кв. м в год на жителя России (это 140 млн. кв. м в год). Это был очень прибыльный бизнес. Сначала российские компании зарабатывали сверхприбыль от экспорта нефти и газа, а потом они еще раз зарабатывали сверхприбыль от вложения средств в российский рынок жилья. Свою долю пирога получали и чиновники. Вплоть до того, что на легальное согласование строительства многоквартирного дома в Москве стало уходить 540 дней, за которые необходимо было утвердить более 1000 различных документов. И всем казалось, что этот рай будет продолжаться долго. Тому имелись основания: потенциальный спрос на жилье в России, как уже отмечалось, очень велик.
Беда пришла откуда не ждали. Из-за мирового кризиса доходы от экспорта и импорта резко упали. Иностранные инвестиции перестали поступать, а те, что еще не были “зарыты в незавершенку”, были отозваны. Стройкомплекс лишился основных финансовых ресурсов. Часть застройщиков просто разорилась. Государство попыталось поддержать строительство жилья. Но его возможности были ограничены. В результате было решено махнуть рукой на программу “Жилище” и предоставить стройкомплексу возможность спасаться самостоятельно.
Стратегия спасения, избранная строительными компаниями, на сегодня состоит в том, что они пытаются достроить начатые еще до кризиса дома и передать их инвесторам. А затем просто сокращают объемы своей деятельности, дожидаясь лучших времен. То есть момента, когда вследствие мирового роста цен восстановится спрос российских инвесторов, а вслед за ним подтянутся и иностранные инвестиции. Проблема в том, что они вряд ли этого дождутся. Нефть может сколько угодно дорожать в необеспеченных долларах, однако по отношению к другим материальным активам (например, цементу, кирпичу, кровельному железу) — ее стоимость падает. Это означает, что российский строительный бизнес уже не будет столь привлекательным.
Кроме того, на возможности строителей будет оказывать негативное влияние большое количество инвестквартир. До кризиса часть квартир финансировалась не для того, чтобы в них жить, а как источник растущего дохода. Если рыночная цена 1 кв. м. постоянно увеличивается, такую квартиру можно было не продавать, а держать, получая доход и от ее сдачи в аренду. Таких квартир было построено очень много, и сейчас их владельцы мечтают поскорее от них избавиться. Давно построенные квартиры будут реальными конкурентами вновь начинаемых строек. Потому что покупатели наверняка предпочтут приобретать готовое жилье, а не давать деньги вперед и несколько лет дрожать от страха при каждом сообщении о митинге обманутых дольщиков.
Вывод неутешителен: строительный комплекс будет стагнировать еще несколько лет (по различным оценкам до 5 лет), постепенно достраивая начатые ранее объекты и сокращая ежегодный ввод жилья. Затем можно надеяться на создание нового механизма финансирования строительства. Видимо, он будет основан на ипотеке. А также на старом добром долевом участии. Несмотря на то, что мечта о новой квартире для многих откладывается, это лучше, чем спекулятивный рост предыдущего периода.