Граждане ждут снижения ставок до 6% годовых
Согласно исследованию центра “Миэль”, объем жилищных кредитов по сравнению с прошлым годом вырос более чем в два с половиной раза. А оформить ипотеку в ближайшие три года хотел бы каждый четвертый житель (27%) столицы и области. Эти цифры выглядят весомо. Но только до тех пор, пока они живут сами по себе.
Во-первых, количество ипотечных сделок в Москве в абсолютных цифрах, по информации Росреестра, составило с начала года около 14 тысяч. Это, действительно, почти в 3 раза больше, чем за тот же период прошлого года. Но для огромной Москвы — капля в море. Лишнее подтверждение того, что ипотека доступна весьма ограниченному количеству людей.
Во-вторых, хотеть оформить ипотеку — не значит сделать это. Можно смело допустить, что людей, которые не прочь приобрести квартиру в кредит, не 27%, а больше. В том же исследовании, правда, сказано, что 67% респондентов вообще не планируют брать заем в банке, а 6% не смогли определиться со своим выбором. Спрашивается: по какой причине не планируют? почему не смогли определиться с выбором? Ответ тот же самый: по причине высоких цен на квартиры, высоких ставок по кредиту и высоких требований банка к заемщику.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, ставки по рублевым кредитам в России могут понизиться до 13% годовых к концу текущего года и до 12% — ко второму кварталу 2011-го. (Для сравнения: средняя ставка по ипотеке в январе составляла: в рублях 17,7%, в долларах — 13,6%.) Но даже в этом случае, по самым оптимистичным оценкам, ипотекой в России могут воспользоваться лишь 5 млн. человек, которые оформлены на работу официально и получают удовлетворяющую банк зарплату (желательно “белую”).
— Сейчас ставки составляют в среднем по России до 12% годовых, поскольку рынок определяется кредитной политикой ведущих федеральных банков. Это докризисный уровень, но не ниже. Принимая во внимание 5—10-кратное снижение темпов роста реальных доходов населения, уровень ипотечных ставок, приемлемый для широких слоев клиентов банков, должен быть не выше 6% годовых, — считает главный экономист управляющей компании “Финам менеджмент” Александр Осин.
Квартиры подешевели, но покупателей не прибавилось
Стандартный портрет хорошего потенциального заемщика, с точки зрения банка, — семейная пара среднего возраста (от 28 до 38 лет), с высшим образованием. Оба члена семьи работают и, как правило, занимают должности ведущих специалистов или руководителей среднего звена. При этом целью покупки квартиры чаще всего является обмен существующей жилплощади на большую с доплатой. Статистика подтверждает ожидания финансистов: практически все ипотечные сделки после кризиса были заключены именно под залог имеющейся у заемщиков недвижимости. Проще говоря, квартиры покупают прежде всего те, у кого они уже есть, — в целях расширения жилплощади.
— В Москве и Санкт-Петербурге ситуация с доступностью приобретения жилья после кризиса ухудшилась. По нашим оценкам, купить квартиру с помощью собственных и заемных средств могут только 24% жителей этих городов, — говорит специалист Института экономики города Андрей Туманов. — При этом в Амурской области, к примеру, — 67%. Правда, за скобками остается вопрос, есть ли у людей деньги для первого взноса при ипотечном кредитовании.
Первый взнос — еще одна головная боль для потенциальных покупателей жилья. Как правило, он составляет 20% от стоимости жилья. Несложно подсчитать, что при средней цене квадратного метра московского жилья экономкласса в 150 тысяч рублей стандартная 60-метровая “двушка” стоит 9 миллионов. Первый взнос, стало быть, — 1 млн 800 тыс. руб. Согласитесь, многовато даже по столичным меркам.
В некоторых банках, впрочем, можно взять кредит, имея на руках всего 10% от стоимости недвижимости. Но и процентная ставка при этом будет максимальной. О каком же ипотечном буме можно говорить?
Цена квадратного метра должна равняться средней зарплате
Директор Института народнохозяйственного прогнозирования академик Виктор Ивантер уверен: ипотека в России не развивается и не будет развиваться: “Есть такой показатель — стоимость квадратного метра и средний доход населения. Можно сопоставить и посмотреть: средний доход жителей столицы, по официальным данным Мосгосстата, составляет 44 тыс. руб., а цена квадратного метра жилья экономкласса — 150 тыс. руб. И пока стоимость метра не сравняется с доходом, люди не смогут покупать квартиры”.
Можно ли рассчитывать, что застройщики снизят цены? По мнению руководителя аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” Олега Репченко, рынок жилья сейчас разделился на две группы игроков. Одни продолжают считать, что без прежнего подорожания квадратного метра на 30—50% в год жить нельзя, и ожидают докризисного ажиотажа. Другие понимают, что тот период был аномальным и в ближайшие 20—30 лет точно не повторится.
Ряд застройщиков забыли про потребителя и заигрались в спекулятивные игры. С 2005 года они не торопились с освоением площадок, затягивали и строительство, и реализацию квартир — в надежде, что их можно будет перепродать еще дороже. Строили элитное жилье, которое по сути оказалось совсем не элитным. Сейчас они не знают, что с ним делать.
Основной тезис — рост на рынке недвижимости по объемам, а не по ценам. Строительному бизнесу придется работать, не ожидая подорожания жилья и не вызывая искусственного дефицита. Построил — продал, построил — продал. “Даже если снизить цену квадратного метра в два раза, это все равно будет прибыльно для застройщика”, — уверен мой собеседник.