С середины 2000-х годов в Москве ежегодно продавалось около 2,5 млн. кв. м коммерческих квартир (без учета соцжилья), а цена метра росла пропорционально динамике цен на нефть. В 2008 году наступил кризис, и из 2,5 млн. построенных “квадратов” было продано 1,6 млн. То есть до сентября 2008 года квартиры продавались, как и раньше, по 200 тыс. кв. м в месяц, а начиная с сентября 2008 года — почти не продавались. В 2009 году строители успели достроить еще около 2,3 млн. кв. м., плюс на рынке оставалось еще 900 тыс. “квадратов”, непроданных в 2008 году. Одновременно спрос резко сократился. В результате на рынке впервые за много лет возник переизбыток предложения. Реальные цены продаж новостроек рухнули до 90 тыс. руб., но квартиры все равно никто не покупал: за весь год было продано около 900 тыс. кв. м.
В 2010 году рынок жилья остается рынком покупателя: квартир будет построено всего 250 тыс. кв. м, но на рынке остается еще около 2 млн. “квадратов”, не проданных в 2008—2009 годах. Если предположить, что спрос вырастет на 15—20%, то в столице будет продано около 1,1 млн. кв. м, а около 1,4 млн. кв. м останется на 2011 год. Именно поэтому уровень экономически обоснованных цен вряд ли вырастет до конца года выше 100—110 тыс. рублей за 1 кв. м. А что будет дальше?
Выводы некоторых экспертов не слишком утешительны для тех, кто хотел бы купить новую квартиру в Москве. Как считает аналитик “Инвесткафе” Анастасия Соснова, цены на новостройки за два года могут резко вырасти. По ее мнению, после отставки мэра пока чиновники разберутся в изменившейся конъюнктуре, пройдет несколько месяцев. И все это время будут согласовываться только те стройки, где все в порядке с документами, — то есть никакие. “Даже если рассматривать оптимистичный сценарий, по которому чиновники в течение второго полугодия 2010 года дадут зеленый свет половине всех московских строек, дефицит жилья в 2011 году составит около 500 тыс. кв. м (20% рынка), а в 2012 году — около 2 млн. кв. м (80% рынка), так как строительный цикл в панельном жилье длится около двух лет. В такой ситуации рост цен может составить около 20% в 2011 году и минимум 50% в 2012 году”, — полагает аналитик.
С этой точкой зрения согласен и глава аналитического центра ГдеЭтотДом.Ру Александр Пыпин: “Чиновники, с которыми договаривались строители, уйдут, а на их смену придут новые, со своими интересами, связями, запросами и протеже. Впрочем, не факт, что строительный рынок Москвы ждет серьезный передел, однако тайм-аут на легализацию прежних договоренностей и налаживание связей с новой командой чиновников точно придется взять. В результате заторможенные на полгода процессы в строительстве приведут к временному сокращению объема предложения и росту цен на рынке новостроек”.
Часть аналитиков считают, что до конца года на московском рынке новостроек не стоит ждать кардинальных перемен. “Поскольку все текущие проекты являются долгосрочными, — отметил Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса компании “Азбука Жилья”, — то маловероятен резкий скачок цен на столичные квартиры. В ближайшей перспективе они, скорее всего, будут расти ежемесячно на уровне инфляции: на 0,5—1%. В долгосрочной перспективе возможны два сценария. Если цена входного билета на участки под застройку останется высокой, то и цены на жилье будут расти на уровне инфляции. Если же строительный рынок Москвы откроется для других застройщиков, будут созданы благоприятные условия для застройки бывших промзон, то рост цен на время может остановиться”.