— Виктор Назарович, сколько ТСЖ в Москве уже оформили землю под своими домами?
— Для оформления земельного участка в собственность необходимо его формирование и постановка на кадастровый учет на основании результатов межевания кварталов. Межевание кварталов на земельные участки под зданиями наш департамент проводит по заказам ТСЖ. На сегодняшний день таких заявок нами получено 350. Из них 87 участков расположены в кварталах, межевание которых полностью завершено, остальные находятся в работе. Права собственности уже зарегистрировали 55 ТСЖ.
— Это за какой срок?
— С ноября 2006 года.
— ТСЖ что-то платят за землю?
— Данные земельные участки передаются в собственность ТСЖ безвозмездно, межевание кварталов также производится за счет средств бюджета. Однако федеральным законодательством установлена необходимость проведения кадастровых работ, которые осуществляются кадастровыми инженерами за плату.
— Вы можете в процентах оценить объем выполненных работ?
— В данном случае мы не исчисляем в процентах по той простой причине, что не знаем количество желающих. На сегодняшний день в Департаменте земельных ресурсов находится в работе порядка 15 обращений по формированию земельных участков. Это те ТСЖ, которые заявили о своих намерениях. Со своей стороны мы услуги по оформлению территории никому не навязываем. Это должна быть инициатива самих жителей.
— А если вдруг все собственники помещений в домах пожелают стать собственниками земли, сколько будет?
— Порядка 20—25% домовладений физически не могут быть выделены в отдельные земельные участки. По разным причинам. Например, в центральной части города многие дома вообще не имеют дворовой территории, а улично-дорожная сеть оформлению в частную собственность не подлежит. Есть и другие аналогичные случаи. Но даже если мы отбросим эти 20—25%, потенциал все равно будет очень большой. По моим оценкам, где-то 28—30 тысяч многоквартирных домов могут претендовать на выделение и оформление земельных участков. Другой вопрос — всем ли это необходимо.
— Почему?
— Потому что оформление прав собственности влечет за собой новые обязанности, и весьма серьезные. Прежде всего нужно понимать, что с момента оформления земельный участок становится объектом налогообложения. Платить земельный налог придется всем владельцам квартир, имеющим долю в праве на земельный участок.
— О какой сумме выплат идет речь?
— Это зависит от числа квартир и нежилых помещений в доме, их площади, размера земельного участка, его местоположения. В среднем, по нашим расчетам, от 500 руб., например, в Южном Бутове, других периферийных районах, и до 6,5 тыс. руб. и выше в год, если дом расположен в центре города. Подчеркиваю, это расчет на 60-квартирный обычный дом.
— А если дом элитный?
— Тогда размер земельного налога будет начинаться с 8—10 тыс. руб. в год.
— Кто-нибудь из оформивших землю собственников уже платит земельный налог?
— Уплата земельного налога является обязанностью, установленной федеральным законодательством. Поэтому все оформленные в собственность домовладения уже являются объектами налогообложения. Неуплата налога может привести к применению штрафных санкций, предусмотренных Налоговым кодексом РФ, в том числе начислению пеней.
— Кто будет вносить земельный налог за квартиры, находящиеся в соцнайме? Ведь не может же город платить сам себе?
— Пока таких прецедентов у нас нет, в том числе в силу того, что сбором налогов занимается Управление Федеральной налоговой службы по городу Москве. Квартиры, находящиеся в соцнайме, принадлежат городу, который, в свою очередь, освобожден от уплаты земельного налога. Поэтому ни правительство Москвы, ни граждане, владеющие квартирами по договорам социального найма, земельный налог платить не будут — и на остальных собственников эта сумма распределяться также не будет.
— Что происходит, если часть жильцов дома не хочет становиться собственниками земли?
— Ранее мы в этом случае ничего не предпринимали, так как оформление собственности на земельный участок производилось только после принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Однако в мае этого года Конституционный суд РФ признал данное требование не соответствующим Конституции РФ и указал, что вопрос об оформлении земли вправе ставить любой собственник. Также было отмечено, что переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность владельцев помещений означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога.
— А если кто-то из них не согласен с инициативой соседа?
— Обязанность по уплате земельного налога собственниками земельного участка — это требование закона.
— По вашему мнению, наличие доли в праве собственности на участок многоквартирного дома как-то может повлиять на стоимость самой недвижимости?
— Вряд ли. Эта доля не перераспределяется. Ее нельзя продать, обменять или заложить. При продаже квартиры она автоматически переходит к новому собственнику, что будет отражаться в договоре купли-продажи.
— Мы все время говорим о некой абстрактной доле. А можно хотя бы приблизительно назвать в метрах, какая территория подлежит передаче в собственность ТСЖ?
— В каждом конкретном случае это определяют специалисты Москомархитектуры и Департамента земельных ресурсов. По общему принципу домовладению оформляется минимальная территория, необходимая для эксплуатации здания. В сложившейся застройке несколько домов обычно имеют общее дворовое пространство, и давать кому-либо преференцию, оформляя эту территорию в собственность какого-то одного ТСЖ, мы не вправе.
— Что подразумевает режим эксплуатации?
— Это, например, работы по капитальному ремонту здания, покраска его фасадов, замена элементов инженерного оборудования, благоустройство. То есть все, что так или иначе связано с жизнью дома.
— А построить на этом участке что-нибудь можно? Киоск, например?
— Это исключено априори. Говорить о возможности строительства на участке многоквартирного дома объекта, размещение которого не предусмотрено градостроительной документацией, неприемлемо.
— А зачем тогда ТСЖ становиться собственником земли? В чем экономический смысл? Фасад, насколько я понимаю, можно покрасить, не будучи землевладельцем...
— На эти вопросы, наверное, легче ответить тем, кто обращается с подобными просьбами. Есть домовладения, для которых оформление земли действительно представляется нецелесообразным. Ну вот ничем его не объяснишь. И дом расположен неудачно, в том смысле, что у него нет своего пространства, и люди в нем проживают разные, часть — собственники, часть — наниматели, часть квартир вообще находится в аренде, и нет единого мнения относительно того, зачем нужна земля и нужна ли она вообще. Я думаю, что москвичи будут здраво оценивать все эти моменты и принимать взвешенные решения. Со своей стороны могу сказать, что мы большого наплыва желающих оформить свои домовладения пока не ждем.
— Если ТСЖ повезло оформить в собственность дворовое пространство или какую-то значительную территорию, оно может эти земли огородить?
— По логике вещей — да, ограждение имеет право на жизнь. Но его установка в обязательном порядке согласовывается с управой и префектурой. У жильцов на руках должен быть пакет разрешительных документов, регламентирующих высоту забора, его границы и плотность. Ограждения не должны уродовать город, а также преграждать сложившиеся пешеходные маршруты.
— Зачастую жители не могут проверить законность действий соседнего домовладения, перегородившего двор или обнесшего забором общую детскую площадку. Куда им можно обратиться?
— В управу, префектуру, инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости, а также в Департамент земельных ресурсов. По всем сигналам обязательно будет проведена проверка, и, если окажется, что ограждение установлено необоснованно, без соответствующих согласований, собственники получат предписание о демонтаже незаконных конструкций. Не выполнят — обратимся в суд.