Помнится, зимой 2009 года договорились мы с другом встретиться у выхода из метро “Китай-город”. Встретились, но друг испугался. Время 16.30, офисный рабочий день в разгаре, центральная улица должна быть буквально залита светом из окон. Вместо этого — темнота и тишина. “У вас что, война? От бомбежек затемнение?” — вопросил друг. Нет, это был кризис. Договоры аренды продлеваются или перезаключаются в конце года. Но в конце 2008-го этого в массовом порядке не произошло. В начале 2009-го арендаторы столь же массово съехали, а новых не находилось. Рынок аренды офисов рухнул на 40%. Что и создало ощущение осажденного города в центре столицы.
В результате рынок не только сжался, но и стал более долгосрочно ориентированным. Если раньше собственники просили арендную плату вперед за первый месяц, а потом позволяли платить помесячно, то теперь зачастую просят внести сразу за 3—6 месяцев вперед, но договор аренды при этом готовы заключить не на год, а на два. Да и цены при долгосрочной аренде ниже. Сегмент долгосрочной аренды офисов продолжает активно развиваться.
В целом рынок аренды переживает постепенное восстановление. Нельзя сказать, что спрос и цены вышли на докризисный уровень. Однако оживление налицо. В период наибольшего подъема (начало 2008 года) цена аренды офиса класса А в Москве начиналась от $800 за кв. м в год, а в престижных местах порой достигла даже $1,5 тыс. В период наибольшего спада офис класса А можно было арендовать за $400 за кв. м в год, а премия за престижность почти испарилась. В настоящее время за класс А с арендатора попросят $500—600 за кв. м в год, а в престижном районе заломят не более $1 тыс.
Что касается класса Б, то он пострадал больше. До кризиса за класс Б просили от $450—500 за кв. м в год. На пике кризиса встречались предложения за $250—300. Кстати, именно в классе Б возникли первые долгосрочные (на несколько лет) предложения — помещение можно было арендовать даже за $200 за кв. м в год. Рекорд Москвы: помещение в 120 кв. м на проспекте Мира, которое в феврале 2009 было арендовано на 3 года за $176 за кв. м в год.
Сейчас таких цен, конечно, уже нет. В настоящее время за класс Б с арендатора попросят около $400 за кв. м в год. Этот уровень последние полгода стабилен. Правда, арендодатели могут еще добавить премию за престижность места, так что в центре офис класса Б дешевле $450 за кв. м в год найти сложно.
Восстановлению цен немало способствовали принятые в июле 2009 года поправки в законодательство, разрешающие ипотечное кредитование нежилой недвижимости. Надо сказать, что кризис является лучшим временем для подобных документов, “открывающих шлюзы”. В другое время они подняли бы цены (больше возможностей — больше спрос), но в момент кризиса их роль стабилизирующая.
Наиболее прозорливая часть арендаторов поняла, что на пике падения цен выгодно выкупить арендованный офис. Правда, банки от нового сегмента спроса в восторг не пришли. Ведь разрешить мало, надо еще подготовить большое количество нормативной документации. Она не принята до сих пор.
В результате для нежилой ипотеки до сих пор не создано стандартных банковских продуктов (как по ипотеке жилой). Пока продукт не стандартизирован, массово он предлагаться не может. Разовые сделки идут, и объем их растет. Но ставки существенно выше, чем по ипотеке жилья: 12—14% годовых в валюте.
Перспективы у рынка не радужные, но оптимистичные: есть два позитивных фактора и один негативный. В позитив играет то, что кризис рано или поздно кончится, а значит, и спрос на офисы должен восстановиться. Даже после бума строительства бизнес-центров в 2004—2008 годах обеспеченность офисными площадями в Москве составляет порядка 0,9 кв. м на одного жителя. В то время как в крупнейших мегаполисах и финансовых центрах мира этот показатель — 2,5—4,5 кв. м на душу населения. Москва, конечно, не Сингапур (где как раз 4,5 кв. м офисов на одного жителя), но и 1 кв. м на душу населения для российской столицы — мало.
Правда, есть и негативный фактор: спрос-то восстановится, но неясно — когда. В настоящее время темпы восстановления российской и мировой экономики замедляются. На прошлой неделе это признал МВФ. А значит, и темпы восстановления спроса на офисы будут снижаться.
Отсюда второй фактор, который позитивен для рынка: замораживание строительства. Как известно, в 2009-м многие проекты строительства бизнес-центров просто встали, часть девелоперов разорилась (иногда со скандалами). Встал даже проект Москва-Сити, который, казалось бы, будет востребован всегда. Но большая стройка — не торговая палатка, чтоб сегодня свернуться, а завтра снова начать работать. Необходимо немалое время (3—6 месяцев) на расконсервацию объектов. Соответственно, при восстановлении спроса на офисы стройиндустрия наверняка будет запаздывать с вводом новых площадей. А это может вызвать рост цен.