Столичные власти не собираются отказываться от реновации жилого фонда. После программы ликвидации хрущоб они возьмутся за несносимые серии. Документ, который поможет мэрии привлекать в эти проекты инвесторов, по словам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, будет разработан и утвержден Госдумой до конца 2012 года. По мнению экспертов, в идеале в Москве нужно ежегодно обновлять не менее 1% жилья.
В прежние годы в Москве ежегодно вводилось в эксплуатацию 4,5–5 млн. кв.м жилья. Это привело к диспропорциям в градостроительном развитии: растущие как грибы новостройки не были обеспечены объектами инфраструктуры и транспортными коридорами. Притом что плотность населения выросла до 10 тыс. человек на гектар, плотность дорожной сети практически не изменилась: она занимает всего 9% территории мегаполиса при среднеевропейском показателе 25–30%. Теперь политика властей изменилась. «Слишком много нового жилья в Москве строиться не будет. Основной тренд на сегодня — приведение в порядок существующего жилого фонда», — заявил на состоявшемся в рамках урбанистического форума заседании «круглого стола» «Жилищное строительство: политические и технологические решения» первый зам. главы Департамента градостроительной политики Олег Рындин.
Согласно госпрограмме «Жилище», в ближайшие пять лет за счет всех источников в Москве планируется ввести в эксплуатацию в общей сложности 12,7 млн. кв. метров. По словам Рындина, основной задачей властей было и остается обеспечение тех групп населения, которые имеют право на социальное жилье. В 2012–2016 гг. за счет бюджета будет построено 3,8 млн. кв. метров — по 760 тыс. кв. метров в год. По подсчетам городских властей, жилищные условия смогут улучшить 88 тыс. семей льготников. Еще 8,9 млн. кв.м должны построить частные компании. «Прежде деятельность девелоперов была направлена на извлечение максимальной прибыли, сегодня нам необходимо привлечь их для решения общегородских задач», — подчеркивает Олег Рындин.
К таким задачам, в частности, относится реновация существующего жилого фонда. В течение ближайших трех лет правительство Москвы планирует завершить ликвидацию «хрущовок» так называемых сносимых серий (К-7, II-32, 2-07, МГ-300, 1605-МГ, II-35 и I-335). Пока снос завершен только в Центральном и Южном округах, а также в Зеленограде. На подходе Юго-Восточный и Восточный округа. Однако в СВАО и ЗАО количество неснесенных домов по-прежнему зашкаливает за 80, а общий объем остаточного сноса Департамент градостроительный политики оценивает в 1588,9 тыс. кв.м, или 398 зданий. Поскольку мэрия не может подтвердить права инвесторов на реновацию кварталов с пятиэтажной застройкой (т.к. они были получены вне конкурсных процедур и не соответствуют букве закона), завершать программу городу придется преимущественно за бюджетный счет, привлекая девелоперов в качестве подрядчиков. На форуме Марат Хуснуллин рассказал, что организатором торгов станет одно из казенных предприятий, которому уже в ближайшее время будут переданы 23 квартала с пятиэтажками. «Это будут комплексные проекты, а не как раньше: один — перекладывает сети, другой — строит дома, третий — садики и т.д.», — пояснил глава стройкомплекса. Меняется подход и к параметрам застройки. «Ранее на месте 1 кв. м снесенного жилья строилось от 3 до 5 кв. м нового. Мы не можем себе этого позволить. Сейчас пересматриваем нормативы по плотности, считаем, какой объем (нового строительства. — „МК“) мы можем допустить в каждом районе и какой должна быть экономика каждого квартала», — сказал зам. мэра.
Но и после того, как власти разберутся со всеми пятиэтажками сносимых серий, в городе останется еще 35 млн. кв.м жилья в домах, построенных в 1958–1973 гг. по типовым проектам. По оценкам специалистов, к 2025 году этот фонд достигнет порогового физического износа в 60%, после которого проведение его модернизации и реконструкции окажется нецелесообразным. Поэтому чиновники не хотят упускать момент и планируют «зайти» в кварталы с несносимым жильем, как только появится правовая база для привлечения в эти проекты инвесторов. «Нужна новая форма договора на развитие застроенных территорий. Мы сейчас готовим свои предложения, будем выходить с ними в новую Государственную думу. Не знаю, как сложится наша работа, но очень надеюсь, что до конца 2012 года мы этот документ совместно с законодателями разработаем», — говорит Хуснуллин.
Олег Рындин уточняет, что при работе с несносимыми сериями для каждого квартала будет разрабатываться своя стратегия реновации. Причем разрабатываться публично. Конкурсы должны проводиться в два этапа: на первом нужно отбирать лучшую концепцию развития микрорайона, а уже затем определять компанию, которая займется реализацией проекта. «При сносе домов люди должны получать жилье в своем районе, а если речь идет о надстройке или капремонте, необходимо создать маневренный фонд, чтобы по окончании работ горожане могли вернуться обратно», — отмечает Рындин.
В 2005–2009 годах Москомархитектурой были подготовлены проекты планировки 33 кварталов, подлежащих реновации, которыми предусматривалось обновление 192 домов площадью свыше 1 млн. кв.м. 30% из них предлагалось надстроить с увеличением общей площади на 326 тыс. кв.м. «Эти наработки могут быть востребованы новой администрацией», — говорит источник в ведомстве.
По оценке специалистов МНИИТЭПа, надстройку мансардных этажей можно без проблем осуществить на 85% жилых домов первых массовых серий. Плюсы такого решения перечислены в госпрограмме «Жилище». Во-первых, не требуется получать новый отвод земли, во-вторых — в полтора раза дешевле, чем при новом строительстве, обходится прирост площадей, и в-третьих — на 25–40% снижаются расходы на инженерию. Проектировщики предлагают при реализации таких проектов делать нежилыми первые этажи и размещать в них (или в пристройках) объекты социальной сферы, кружки, клубы, а также магазины «шаговой доступности».
Впрочем, и сложностей при реализации такой стратегии тоже хватает. Как и в случае со сносом, согласие на надстройку нужно получить у каждого арендатора и собственника. И если люди без проблем соглашаются на переезд в новый современный дом, то совсем не факт, что они так же легко поедут жить в маневренный фонд или согласятся жить в условиях стройплощадки. «С учетом того, что аналогичные проблемы есть во многих российских городах, нужно принимать новый федеральный закон „Реконструкция и модернизация жилого фонда“, как это было сделано во Франции, Германии и Дании, а также вносить поправки в Градостроительный кодекс РФ», — говорит источник «МК» в стройкомплексе.
Судя по госпрограмме «Жилище», основные юридические проблемы, стоящие на пути реновации жилого фонда, столичные власти рассчитывают решить не позднее 2014 года. В 2015–2016 гг. инвесторы должны приступить к реализации не менее трех пилотных проектов, предусматривающих реконструкцию и надстройку домов несносимых серий. Их стоимость ориентировочно оценивается в 800 с лишним миллионов рублей. Сами девелоперы планы горадминистрации оценивают положительно, хотя не понимают, зачем чиновники ставят столь жесткие ограничения на объемы ввода жилья. «Жилой фонд Москвы составляет 270 млн. кв.м, если мы хотим, чтобы город развивался, под реновацию ежегодно надо отдавать не менее 1% застройки, а это уже — 2,7 млн. кв. м», — считает глава крупного строительного концерна Сергей Амбарцумян.
