“Берег турецкий” по дешевке
Как рассчитали эксперты в области недвижимости, для приобретения российской квартиры в 54 квадратных метра среднестатистическому россиянину потребуется 21 год. В Москве и того больше — 26,1 года. Это если все заработанные деньги откладывать на квадратные метры. Если тому же гражданину придет в голову приобрести похожее дешевое жилье в Европе, то нужно будет потратить всего пять лет.
Поэтому перспективы обмена той же хрущевки — самого дешевого московского жилья — впечатляют. Стоимость квадратного метра в новостройке в новых районах Праги, к примеру, не превышает 550—600 евро, или $750—800. Таким образом, каждый метр столичной площади равен как минимум 5 метрам в Европе. А в Эстонии и Болгарии за $3,5 тыс. можно приобрести целиком небольшую квартиру! Правда, она не будет превышать 50 метров и потребует капремонта. Но сравнение все равно напрашивается: в “старой панели” $4 тыс. стоит всего один “потрепанный” квадратный метр! Не нравятся Эстония и Болгария — можно скупить квартиры чуть ли не оптом в Чехии или Литве: здесь дешевое жилье такого же размера стоит в два раза дороже, но все равно вполне по средствам жителям дешевых московских квартир. То же самое можно сказать и про Германию, где немало предложений по продаже квартир при цене метра в 200—220 евро. В Финляндии, Черногории, Испании и Греции эконом-класс можно отыскать за 100—200 евро за “квадрат”.
Не хочется жить в городе — можно приобрести себе несколько островов. Например, остров Гатун в Панаме площадью 3 тыс. “квадратов” стоит всего-то $30 тыс. За эту цену можно обзавестись обществом обезьян, попугаев, туканов, тапиров, а также оставить себе все удобства — есть сотовое покрытие и электричество. И еще денег останется на несколько подобных островков.
Зарезанная социалка
В кризис цены на “квадраты”, казалось бы, должны были рухнуть вместе со спросом. Но не тут-то было — коррекция произошла не слишком существенная. В долларах — на уровне 30—35%, в рублях — 15—20%. А ведь до кризиса цены в Москве выросли в 7—10 раз. Почему не рухнули? Ответ до банального прост: ограниченность предложения никто не отменял. Она даже усугубилась.
На волне кризиса было законсервировано около 95% заявленных проектов, ведь банки ушли в глухую оборону, отказывая застройщикам в кредитах. Деньги стали слишком дороги, и под них требовалось полное обеспечение другими проектами высокой степени готовности.
Перелом негативной тенденции наметился, впрочем, в середине прошлого года: снижение числа новостроек сменилось если не бурным ростом, то как минимум стабилизацией. Посткризисная оттепель разморозила 90% приостановленных строек. Да и банки осознали, что сидеть на своих “кубышках” — медленное самоубийство, и теперь куда охотнее делятся деньгами с застройщиками и покупателями жилья. Однако, хотя за минувший год и были разморожены почти все крупные московские стройки, построили все равно куда меньше, чем до кризиса, — примерно 1,7 млн. квадратных метров.
Дефицит, как известно, ведет к росту цен. Поэтому жилплощадь в столице все последние годы предлагалась явно не по потребностям. Однако, по мнению специалистов аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости”, угроза еще большего дефицита жилья на продажу сильно преувеличена. Никакого критического снижения объема не произошло — “ниже падать уже некуда”. Почти все падение, как считает глава центра Олег Репченко, приняло на себя социальное жилье — с трех миллионов метров его доля сократилась примерно до 0,5 миллиона. Доля “социалки” в последние годы росла слишком уж рьяно. Накануне выборов 2004 года она поднялась с 30% до 50% — и рынок ответил двукратным подорожанием на 100% — с $1000 до $2000 за метр. В 2005—2006 гг. доля социального жилья скакнула с 50% до 70% — и продавцы “квадратов” опять переписали ценники. Сначала жилплощадь подорожала с $2000 до $4000 за метр, а потом прибавила еще 50% — до $6000. Таким образом, при сокращении втрое количества квартир, поступающих на рынок, цены выросли в шесть раз.
С приходом кризиса сократилось именно число социальных новостроек — на жилье на продажу финансовые трудности повлияли мало. По данным Репченко, объем новостроек на продажу уже пять лет плавает около средней цифры в 1,5 миллиона квадратных метров в год. Вот и, казалось бы, в провальном 2010-м на столичный рынок недвижимости вышло 1,2—1,3 млн. квадратных метров жилья эконом- и бизнес-класса. А если учесть, что после кризиса на московском рынке появились новостройки более умеренных площадей и даже “панельные”, то получается, что нынешнее предложение квартир вполне сопоставимо с докризисным.
Дефицит бессмертен
Таким образом, ситуация с введением новых “квадратов” имеет очень мало шансов на улучшение. Тут и ограниченность свободных площадок, и продолжающиеся сложности с финансированием проектов, и отсутствие правил землепользования и застройки. Сыграют роль и поправки в закон №214 об участии в долевом строительстве, которые предполагают высокие штрафы для застройщиков за нарушение этого закона. Не облегчит дело для строителей и вступивший в силу закон об энергосбережении и энергоэффективности: теперь все вновь строящиеся здания должны соответствовать новым, более высоким требованиям. Все это рушит планы властей, записанные в Генплане, вводить в Москве по 5 млн. квадратных метров в год.
Другое препятствие для застройки стало известно на днях: столичное правительство рассматривает возможность и вовсе запретить строительство нового жилья в пределах Третьего транспортного кольца. Об этом сообщили девелоперы. Напомним, ранее власти в рамках борьбы с автомобильными пробками уже запретили возводить в центре офисы и торговые комплексы.
Табу, впрочем, не коснется ни начатых объектов, ни проектов реконструкции ветхих кварталов. Жертвой должны пасть в первую очередь стройки на территории промзон — это, например, завод “Красный пролетарий” (244 тыс. кв. м). Также под запрет может попасть застройка территории Болотного острова в центре Москвы общей площадью 1,7 млн. кв. м.
Чтобы предотвратить рост цен, застройщикам предлагается переместиться в зону 15—20 км от МКАД. При этом мэрия не будет полностью отказываться от предоставления городских земель под жилищную застройку, так как это может привести к снижению бюджетных доходов.
Впрочем, в “замкадье” и так давно уже мигрировали все московские новостройки эконом-класса, туда же переместился и спрос на недорогие квартиры. В ближайшем Подмосковье куда больший потенциал для роста цен. В зоне до 15 км от МКАД “свежеиспеченный” метр стандартно стоит в пределах 50—80 тыс. рублей. В то время как столичные новостройки обычно продаются за 80—140 тыс. рублей за “квадрат”.
Куда ползут цены?
На вторичном рынке, на который в последний год приходилось большинство сделок, тоже есть все предпосылки для восстановления цен на докризисный уровень. В 2008—2009 годах “вторичные” цены упали на 25—30%, но теперь ползут вверх. Сегодня средняя стоимость жилья на вторичном рынке Москвы составляет 159 тыс. рублей за метр.
Как раз по этому рынку и ударяют рухнувшие за последние два года объемы строительства социального жилья. Ведь именно небогатые получатели “бюджетных” метров — основные игроки на рынке бэушной жилплощади. Динамика появления новых квартир на вторичном рынке затормозится, а это уже может повлечь за собой рост цен. Это касается как эконом-класса, так и более дорогих сегментов жилья. Именно от “вторички”, где способен образоваться дефицит, может пойти цепная реакция роста цен, предупреждают эксперты. Уже сейчас, по данным торговцев недвижимостью, на вторичном рынке подорожание движется в пределах 1—1,5% в месяц. Соответственно, за год квадратные метры могут набрать порядка 15%. Итог — приближение к докризисной стоимости уже к концу нынешнего — началу следующего года. В ряде сегментов “вторички” результат будет еще более впечатляющим, ведь квартиры в монолитных домах и хрущевки набрали довольно существенные темпы.
Подогревает подорожание и спрос: по данным Росреестра, покупательская активность на рынке столичного жилья в 2010 году выросла более чем в 1,5 раза. Так, чиновники зарегистрировали рекордный объем сделок купли-продажи квартир в Москве (85,65 тыс. сделок), который сравним лишь с 2003 годом (87,5 тыс. сделок). Наибольшим спросом пользовались квартиры в панельных домах улучшенных серий, расположенные в спальных районах столицы. Выросла и популярность жилья бизнес-класса в 2010 году — на 20%. Интерес же к элитным апартаментам поднялся на 15%. Тем не менее городская недвижимость не может похвастаться той динамикой роста, которую продемонстрировал рынок загородного жилья. Объем продаж подмосковных коттеджей вырос в среднем на 70—80%, а в элитных поселках на Новорижском шоссе вырос на все 110%.
Реанимацию столичного рынка жилья эксперты объясняют возвращением отложенного спроса и очевидным трендом на подорожание квадратных метров. Кроме того, голову подняла ипотека. Без нее обойтись сложно: заработать на жилье самостоятельно сегодня могут примерно 5% москвичей и еще меньше жителей регионов.
* * *
Конечно, в свете неустанного подорожания недвижимости столичного региона можно помечтать о приобретении жилплощади в Европе или поселении на вышеупомянутом острове. Но надо отдавать себе отчет в том, что купить-то за границей квартиру можно, а дальше что? Ведь сложности получения вида на жительство для россиян никто не отменял.
