Хорош бы дом, да черт живет в нем...
Старинная русская пословица
* * *
Раньше квартирного вопроса в России не было. Национальный был, аграрный был, рабочий был — квартирного не было. А сейчас имеется, потому что у подавляющего большинства жителей нашей страны нет ничего, кроме жилья. Десяток квадратных метров уже давно мера всех вещей, в том числе и самого человека. Такой валюты нет ни в одной стране мира. За жилье выходят замуж, им шантажируют, его меняют на детей.
И его же люди приносят в жертву, когда решается вопрос жизни и смерти. Поэтому-то в больших городах не замедлило появиться сословие, которое сделало невзгоды этих страждущих своей профессией. Я говорю о тех, кто, желая сорвать банк, предпочитает ловить рыбу только в мутной воде. Эти люди известны всем: черные риелторы, продажные сотрудники паспортных столов, свободные художники, имеющие связи среди участковых милиционеров и т.п.
Есть несколько надежных способов отъема квартир. Среди них особое место занимают договоры ренты.
Слово “рента” происходит от латинского “rendita”, означающего “отданная назад, возвращенная”. В настоящее время так называют регулярный доход, получение которого не требует предпринимательской деятельности.
Про договоры ренты слышали все, но не все знают, что это такое на самом деле. Договор ренты предусматривает передачу права собственности на жилье в обмен на ежемесячное денежное содержание. Одним из вариантов ренты является договор пожизненного содержания, в котором денежная выплата заменяется “натурой”, то есть уходом, покупкой продуктов, одежды, лекарств и пр.
* * *
В Москве на Севанской улице жил Юрий Никитович Кузнецов 1950 года рождения. Наш герой был владельцем крошечной однокомнатной квартиры площадью 17,6 кв. метра. Кузнецов страдает диабетом в тяжелой форме. Работал он водителем, а в 2001 году получил 2-ю группу инвалидности. Жил один. Отношения поддерживал только с семьей родной сестры, жившей неподалеку. Юрий Никитович был не прочь выпить. И поэтому он не заметил, что его квартира попала в поле зрения охотника.
Карен Владимирович Петросян прибыл в столицу из Грузии кружным путем, не прямо на самолете, а с пересадкой, — как следует из документов, Петросян был зарегистрирован на Советской улице в селе Талица Елецкого района Липецкой области. Видать, на этой улице всего один дом. По крайней мере, я впервые вижу, что местом регистрации является просто улица. Зато ничего лишнего.
В 2003 году Петросян создал в Москве риелторскую фирму “Горжилсервис”, название которой навевало приятные ассоциации с надежным государственным учреждением.
Многие аферы начинаются с добрых знакомых, по большей части женщин. Почему? Интуитивно им доверяют больше. Не обошлось без женщины и в нашей истории.
В 2004 году от общей знакомой Петросян узнает о Кузнецове. С ее помощью не составило труда заманить слабовольного человека в искусно расставленные сети. Кузнецова начали спаивать и убеждать в том, что его одинокая жизнь может измениться к лучшему. Тут главное не прогадать. Есть хороший человек. Благодетеля зовут Карен Петросян. Он готов помогать Юрию Никитовичу деньгами, лекарствами и всем, что необходимо для достойной жизни. От Кузнецова требуется сущий пустяк: подписать договор ренты. Подумать только: поставил одну подпись — и в результате каждый месяц будешь получать деньги и жить в собственной квартире на всем готовом для конца своих дней.
Знакомая везет Кузнецова в нотариальную контору. Тот подписал договор не читая, поэтому и не знал, что из него выпало упоминание об уходе и лекарствах. Да какая разница — все свои…
На самом деле 30 апреля 2004 года Кузнецов подписал договор пожизненной ренты: за 20 тысяч рублей его квартира переходила в собственность Петросяна, а тот обязался ежемесячно выплачивать незадачливому москвичу 2 тысячи рублей. При этом за Юрием Никитовичем сохранялось право пожизненного проживания в квартире.
С мая 2004 года законопослушный Петросян стал исправно переводить деньги на книжку Кузнецова, а спустя месяц прописался в его квартире, но жил по-прежнему где-то в другом месте. Вскоре Кузнецова начали посещать доброжелатели, коих он раньше в глаза не видел.Эти люди все время хотели пить и утоляли жажду водкой, которую приносили с собой и по-братски делили с Юрием Никитовичем. Как-то к Кузнецову зашла сестра с мужем, чтобы помянуть родителей. Кузнецов достал бутылку “Пшеничной”. После первой рюмки зять обратил внимание на странный вкус водки: сладкая, что ли... Он спросил шурина, откуда у него эта водка. Тот гордо ответил, что сам не покупал, новые друзья принесли. Вечером зятю стало плохо, а потом все забылось.
Раньше Кузнецов жил бобылем. Но с того дня, как он подписал договор, его жизнь решительно переменилась. Вскоре доброжелатели переехали к нему. Новоиспеченная “родня” взялась опекать Юрия Никитовича, потчевала деликатесами вроде паленой водки, а главное — неожиданно стала проповедовать здоровый образ жизни: ему не давали колоть инсулин. Кузнецов стал чуть ли не каждый день наведываться к сестре, чего раньше за ним не водилось. Выглядел он все хуже. Сидел подолгу, молчал. И она поняла, что он не хочет возвращаться в свою квартиру на Севанской.
В один прекрасный день сестра с мужем приехали навестить Кузнецова. В квартире было полно народу. Вдруг он прошептал сестре: “Заберите меня отсюда”. Оказалось, что он давно опасается за свою жизнь. Как-то раз один из “опекунов” в подпитии проговорился, что якобы за гостевание на Севанской Петросян им платит. И тут до него дошло, что Петросяну он нужен не живой, а мертвый. Получалось, что жизнь его в прямом смысле слова — на вес золота.
На следующий день родственники перевезли Кузнецова к себе. Вскоре его пришлось положить в больницу. А через несколько месяцев, в начале 2006 года, сестре удалось устроить Юрия Никитовича в московский пансионат для ветеранов труда.
* * *
Однако договор ренты был подписан. Оставалось лишь радоваться тому, что Кузнецов успел унести ноги. Тем временем Петросян ежемесячно перечислял 2 тысячи рублей на сберкнижку Кузнецова. Поскольку Кузнецов тяжело болел, сестра получала по доверенности деньги в банке и покупала для него продукты и лекарства. Правда, случалось, что новоиспеченный хозяин квартиры забывал вовремя отправлять деньги…
Так продолжалось до осени 2008 года. Но однажды выяснилось, что деньги не поступили. Оказалось, с 18 августа 2008 года Петросян платить перестал.
В декабре 2009 года Кузнецов обратился в Нагатинский суд Москвы с иском о расторжении договора ренты и возврате жилья. Дело слушала судья И.Е.Малова.
В суде Петросян объяснил, что невыполнение условий договора ренты было связано с тем, что Кузнецов куда-то пропал. Встревоженный Петросян обратился в ОВД “Царицыно” с заявлением о его розыске. Но милиция ему отказала. В подтверждение своих слов Карен Владимирович представил копию этого заявления и постановления милиции.
Вот, собственно, и все, чем располагал ответчик. Но этого оказалось достаточно. 2 июня 2010 года судья Малова в удовлетворении иска Кузнецову отказала. Получился отличный подарок к юбилею: на следующий день ему исполнилось 60 лет.
Чем же суд аргументировал свое решение? Во-первых, тем, что задержки выплат — несущественное нарушение и оно не является основанием для расторжения договора. А во-вторых, Петросян перестал платить по вине Кузнецова: тот исчез, и Петросян не знал, жив ли он.
Несведущему человеку может показаться, что все правильно. Кому же платить, если Петросян не знал, куда делся Кузнецов? Ну а несвоевременный перевод денег — это вообще придирка.
Попробуем разобраться.
Согласно 450-й статье Гражданского кодекса нарушение договора признается существенным, если в результате одна из сторон в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении этого договора. Единственной обязанностью Петросяна, фактически бесплатно получившего квартиру в Москве, являлось своевременное перечисление копеечной ренты — 2000 рублей. Но для Кузнецова это были деньги, позволявшие хоть как-то сводить концы с концами.
Выплата по договору ренты, как стипендия, зарплата или пенсия, — это деньги на жизнь. Это не бизнес, не инвестиции. В каком-то смысле это даже не деньги, а нечто большее — это условие пребывания на земле. За невыплату зарплаты или пенсии в течение даже двух месяцев, как известно, предусмотрена уголовная ответственность. И то, что Петросян по три месяца не присылал Кузнецову денег, никак нельзя назвать незначительным обстоятельством.
В суде Петросян заявил о том, что последний раз видел Кузнецова в 2005 году. Выплаты прекратил в августе 2008 года. Таким образом, долгих три года отсутствие Кузнецова не мешало перечислять деньги. И вдруг Петросян судорожно начинает его искать... Но не сразу. Сначала он на нервной почве перестает платить и только через 4 месяца, в декабре 2008 года, бежит с заявлением в милицию.
Кстати, о заявлении. Ни одного конкретного довода, зато потрясающие гипотезы: ясно, что умер, потому что деньги за него получают по доверенности; какие-то соседи говорили, что он скончался при невыясненных обстоятельствах; ходили слухи, что Кузнецов ранее судим и дружил с подозрительными типами. Все сходится. Среди живых ему делать нечего. В суде Петросян нанес на портрет “умершего” последний мазок: “Я предполагал, что Кузнецов умер, поскольку на него соседи жаловались”. Соседи какие-то чудные. Сначала похоронили, а потом стали жаловаться.
А еще Петросян поведал суду, что Кузнецов сначала мирно проживал в своей квартире, а потом почему-то стал скрываться. Тут Петросян так разошелся, что случайно сказал правду. Когда Юрий Никитович понял, что к чему, он действительно скрылся. То есть Карену Владимировичу было доподлинно известно, что он не умер, а именно стал от него скрываться. И причина его исчезновения была очевидна — Кузнецов боялся, что его могут отравить.
* * *
Юридическая безграмотность обывателей общеизвестна, но простительна. Чего никак не скажешь о служителях Фемиды. Поэтому невозможно поверить в то, что федеральный судья Малова могла случайно упустить самое главное.
В 596-й статье ГК черным по белому написано, что выплата ренты прекращается только при одном условии: если человек, получающий ренту, умирает. Ни слухи, ни сны, ни догадки, ни внезапный отъезд — ничто, кроме установленного факта смерти, не дает права прекратить выплаты.
Но факт смерти Кузнецова установлен не был. И с заявлением о признании его умершим Петросян в суд не обращался. А докладывать Карену Владимировичу, где, с кем и как он живет, Юрий Никитович не обязан. Ведь Петросян приобрел квартиру, а не Кузнецова.
* * *
Договор ренты жилья — это не просто отчуждение собственности, а акт отчаяния. Такой договор вынуждены заключать люди, попавшие в безвыходное положение. Как правило, это старики или инвалиды. Можно продать дачу, машину, бабушкину брошь, и это будет всего-навсего сделка. А расставание с родным углом — это последнее, на что может решиться даже самое пропащее создание. И хотя человек продолжает жить в квартире, он больше не является ее хозяином. Решившись на такую жертву, он полностью отдается во власть нового владельца. Доверяясь ему, человек должен осознавать, что тому выгодна его скорая смерть. Такой договор изначально асимметричен: один отдает квартиру сразу, а второй оплачивает ее постепенно. Или не оплачивает. И поэтому право собственности нового владельца зависит исключительно от того, насколько добросовестно и разумно он будет исполнять свои обязательства.
Все это делает договор ренты социально значимым, но чрезвычайно хрупким. Государство должно заботиться о своих слабых гражданах. Поэтому закон должен предоставить участникам сделки равные права, чтобы новый владелец осознавал последствия своих действий. Будет ежемесячно платить — квартира его, не будет — положите, где взяли.
И еще.
Вас не удивляет сумма, которую должен был выплачивать Петросян? Дело в том, что по закону размер выплаты по договору ренты привязан к минимальному размеру оплаты труда: ежемесячное содержание не может быть меньше одного, а в некоторых случаях двух МРОТ. Но если кто не знает, МРОТ бывает разный: для оплаты труда он составляет 4330 рублей, а для платежей по договорам ренты — 100 рублей. Последняя цифра была установлена в 2001 году. За это время в нашей жизни поменялось все, кроме нее. Видимо, это и есть социальная стабильность. Хотя кто его знает. Ведь на сто рублей даже канарейку не прокормишь.
Вот почему такие благодетели, как Петросян, платят по договору ренты копейки. Люди стали жаловаться на несправедливый закон в Конституционный суд. И в ноябре 2008 года КС указал, что минимально допустимый размер ренты должен соответствовать прожиточному минимуму и расти вместе с ним. Поэтому 597-я и 602-я статьи ГК были признаны неконституционными. И КС обязал Государственную думу до 1 июля 2009 года срочно изменить закон, чтобы восстановить социальную справедливость.
С такой экзотикой в Думе дело иметь не привыкли. Какие 100 рублей? Есть дела поважнее. Скажем, федеральный закон “О ратификации соглашения Таможенного союза о карантине растений” был внесен в Госдуму 4 мая 2010 года, а уже 13-го, слава создателю, принят. Так то растения, а то люди. Век растений короток, а наши люди и так слишком долго живут. То подай им пенсию, то материнский капитал, вот теперь и к ренте прикопались… Но от стариков пользы никакой, а от растений случается. Видимо, поэтому постановление КС так и осталось грезой любви.
Постановление КС обязательно для всех. Но депутаты Государственной думы — это цвет нации. А на цветы законы не распространяются.
* * *
Интересно, отчего Петросян такой везунчик?
Давно замечено, что по дороге жизни легче идти об руку с милицией. Карен Владимирович Петросян не устает повторять, что в Южном округе Москвы у него все схвачено. Вообще-то он фантазер, но тут все правда. Деловые связи налаживались годами. Тем не менее за ударный труд с чужими квартирами Петросян загремел под фанфары. В 2007 году его привлекли к уголовной ответственности по обвинению в мошенничестве с квартирами умерших москвичей, бандитизме, организации преступного сообщества и подделке документов. Но благодаря стараниям друзей заслуги Петросяна оценили сдержанно: по приговору Чертановского суда от 7 декабря 2007 года ему бережно дали 3 года. Но только вы не беспокойтесь: отсидел он половину. Дела-то не ждут — москвичи мрут как мухи, а пользы от этого никакой…
Да, чуть не забыла. Заявление Петросяна об исчезновении Кузнецова в милиции так и не нашли. На запрос суда пришел ответ: “…в архиве ОВД “Царицыно” материал проверки по факту обращения Петросяна К.В. отсутствует. По канцелярии указанный материал также не значится”. Похоже, никакого заявления вообще не было. Иначе в канцелярии остались бы хоть какие-нибудь следы.
Но таким людям принято верить на слово. Вот судья Нагатинского суда И.Е.Малова и поверила. Знаете, она досконально разобралась в деле. Есть же виртуозы. Я бы ни за что не рискнула употребить это редкое слово, но вы сейчас поймете, почему меня так разобрало. В решении написано: “Просрочка в выплате рентных платежей Петросяном К.В. была связана не с его отказом от своих обязательств, а с действиями рентополучателя. Расторжение договора ренты в таком случае противоречит принципу стабильности гражданского оборота…” Вот правда-то и вышла наружу. Это же Кузнецов виноват в том, что не отравился паленой водкой, а стал привередничать и в конце концов нагло уклонился от обязанности умереть вскоре после заключения договора ренты. Ну о какой стабильности может идти речь с такими людьми?
Это решение — прорыв в гражданском праве. С какого переляху нужно исполнять договоры? Эти анахронизмы остались в прошлом. Настал век нанотехнологий: не хочешь — не нано. Ты только скажи, что дурак, подаривший тебе квартиру, ушел не спросясь. И все.
Отличительным признаком неработающего автомобиля является то, что он не едет: дверцы хлопают, бибикает, урчит — но ни с места. То же и с правосудием: если Фемиду тошнит от законов, значит, она отравилась несвежими деликатесами. Кузнецова-то лечат в пансионате, а вот что с богиней — неизвестно…
