По запросу «обманутые дольщики» только за сегодня в Сети десятки новых сообщений с географией в тысячи километров — от Якутии до Пскова. В Якутске люди грозятся выйти на улицы, в Кирове от очередного застройщика пострадали сотни людей, в Тольятти люди пришли к председателю местной думы, в Челябинской области ситуация грозит перерасти в народные волнения.
По статистике сегодня обманутыми дольщиками считаются около 100 тысяч граждан страны, заплативших деньги застройщикам и оставшихся без жилья. Ситуация серьезная. Правительство давно обещало принять закон, защищающий права дольщиков. И вот с 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который регламентирует участия граждан в финансировании строительства многоквартирных домов через договоры долевого участия. Основная норма принятого законодательства — введение с 1 июля 2019 года нового механизма финансирования строительства жилья с участием граждан, использование так называемых эскроу-счетов. Это когда застройщик строит за счет кредитов, а средства дольщиков он получит только после ввода дома в эксплуатацию, регистрации права собственности первого дольщика на объект строительства и расчетов и возврата банку кредита и процентов.
Казалось бы, все — закон подписан, обманутые граждане должны быть защищены, однако все не так просто. Принятые изменения в закон 214-ФЗ резко ужесточили требования к застройщикам. Однако еще на стадии обсуждения документа предварительные оценки экспертов показывали, что попытки защитить дольщиков такими способами, как это сделано в изменениях к 214-ФЗ, приведут к росту их армии в дальнейшем и нанесут серьезный ущерб рынку нового жилья.
В декабре 2017 года Центральный экономико-математический институт РАН провел инициативное исследование «Анализ экономических последствий введения поправок в закон «Об участии в долевом строительстве»». По оценкам ученых, вступившие в силу новые правила работы застройщиков приведут к тому, что количество «обманутых» дольщиков в стране может увеличиться в три раза — до сотен тысяч только за ближайшие два года. Одним из последствий может стать рост социальной напряженности во многих регионах.
Из расчетов ЦЭМИ РАН можно сделать вывод, что кризисные последствия нововведений приведут к увеличению объемов остановленного строительства на 20 млн м2 за два года действия измененного закона, снижению объемов строительства на 30%, спаду в смежных с жилищным строительством отраслях и сокращению в них рабочих мест. В итоге, по оценкам, общие потери от нововведений составят около 2,4 трлн рублей, что составляет около 2,8% ВВП России. При принятии изменений в закон 214-ФЗ все это учтено не было.
Один из главных выводов экспертов — новые правила могут привести к банкротству или уходу с рынка от 30 до 50% действующих застройщиков, так как нововведения в закон 214-ФЗ серьезно ограничивают финансовые возможности крупных застройщиков и в юридической части вводят запреты на ряд действий, не регулируемые в прежней редакции.
Но главное — принятые поправки распространяют новые правила на уже начатые до
1 июля 2018 проекты строительства. И здесь «под раздачу» попадают объекты, строительство которых уже ведется. Это может технически остановить финансирование и строительство всех текущих проектов. Как следствие, все начатые проекты превратятся в убыточные, поскольку бизнес-планы на них разрабатывались за несколько лет до начала стройки, а инвестиции привлекались по старым расчетам. Если так — рынок может ожидать дефолт застройщиков по взятым кредитам. Общая сумма которых, по подсчетам экспертов, превысит триллион рублей.
Строительную отрасль уже в этом году может охватить масштабный кризис, в котором пострадают все нынешние дольщики. На данный момент в стране на стадии ввода находятся десятки миллионов квадратных метров нового жилья, при этом большая часть из них строится с использованием договоров долевого участия.
Еще один негативный момент — новые правила использования денежных средств не позволяют застройщику финансировать завершение строительства проблемных объектов по договоренности с регионами по достройке жилья для обманутых дольщиков. В результате уже один раз обманутые граждане могут пострадать снова. То есть, те, кто рассчитывает на достройку своих объектов, ничего не получат?
Учитывая, что все нововведения очевидно повысят цены на жилье (по некоторым оценкам, на четверть), это ударит уже по всем гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия.
