-Сейчас в Москве реализуется программа реновации. Как этот глобальный проект скажется на вашей отрасли – рынке управления недвижимостью?
-Программа реновации – для нас позитивный проект. Хрущевки, которые предполагается заменить в рамках этой программы, эксплуатировать сегодня сложно: системы коммуникаций, энергосбережения безнадежно устарели, и фактически себестоимость эксплуатации таких домов уже выше ставки технического обслуживания, где-то в пределах 40-ка рублей вместо установленных 26-ти. Так что, чем больше новых домов будет строиться, тем лучше для нас, работников ЖКХ. Но чего хотелось бы нам, коммунальщикам, от проектировщиков и застройщиков нового жилья? Чтобы оно было максимально инновационным. Чтобы индивидуальные приборы учета (ИДПУ) располагались автономно от квартиры и были вынесены, например, в коридор или на лестничную площадку. Чтобы они были снабжены автоматическими системами считывания информации, которая бы потом передавалась в расчетные центры, и потребитель платил по факту потребленных ресурсов. Важно, чтобы системы спуска воздуха были автоматическими, и не сантехник ходил спускал воздух из системы в случае ее завоздушивания. То есть нужно строить не просто новые дома, а нужно строить умные дома.
-По последней информации Минстроя РФ, регионы задолжали ресурсникам 196 млрд рублей. Есть ли у ГК «Капитал Инвест» долги перед РСО?
- Долги у нас есть, но только текущие. Мы всегда выходим на начало отопительного сезона без долгов. Система начисления РСО семимесячная, а у жителей платеж за ресурсы разбит на 12 месяцев. Мы как посредники между РСО и жителями, рассчитываемся с РСО за семь месяцев, и в оставшиеся пять месяцев добираем необходимую сумму. На конец отопительного сезона всегда образуется долг, а к началу сезона он погашается. Ну кроме спорных долгов, конечно. К ним относятся начисления за потребленные ресурсы по нормативу и по факту. Я неоднократно говорил на разных совещаниях, что нужно отменять практику начисления ресурсов по нормативу, когда общедомовые приборы учета своевременно не прошли поверку. У нас такая ситуация сложилась в Жулебино. В итоге, не получая данных фактического потребления ресурсов населением, МОЭК произвела начисления по нормативу, и вышла сумма в среднем в месяц на одну-две тысячи больше с каждой квартиры. Куда идут в таком случае люди? В управляющую компанию, а мы не имеем никакого права снимать показания с этих счетчиков, этим должен заниматься ГБУ ЕИРЦ г. Москвы, на балансе у которого находят счетчики. Мы можем только отстаивать интересы жителей, и наши юристы сразу начинают претензионную работу. Но весь гнев люди вылили, конечно, на нас, хотя мы просто забросали ЕИРЦ письмами с требованием провести поверку. Приходится погашать долги и за счет собственных средств. У нас есть такая возможность, потому что мы не просто управляющая организация, а крупный коммунальный холдинг. Мы не забираем прибыль в течение года, а только перед новым отопительным сезоном, выплатив долги по коммунальным ресурсам.
-Какие проблемы в сфере управления многоквартирными домами стоят наиболее остро?
-Сегодня надо жителям ответить честно – они решают, кто будет в их доме убирать, мыть окна, подметать пол и придомовую территорию или это все-таки решает государство. Если решают собственники, то тогда нужно дать им прозрачную систему. Если решает государство, то нужно прямо сказать – собственники не справляются, государство будет выбирать вам управляющие компании на основе конкурсов. А сегодня у нас зазеркалье какое-то – кто-то проснулся не с той ноги, нарисовал протокол и подал в жилинспекцию. У меня есть предложение к жилищным инспекциям: ввести онлайн голосование на общих собраниях собственников, результаты этих собраний должны быть максимально прозрачными. То есть житель заходит на сайт ГЖИ, регистрируется и голосует. Тогда подтасовать результаты будет сложнее.
-Что сегодня собой представляет ГК «Капитал Инвест»?
-ГК «Капитал Инвест» - коммунальный холдинг, который реализует принцип единых коммунальных систем. Мы предоставляем населению широкий спектр услуг: от управления жилым фондом до эксплуатации лифтов. Житель приходит и спрашивает обо всем с нас. Порой даже за прилегающую территорию и температуру воды. Сегодня проблема в ЖКХ заключается в разделении на услуги, а не на территории. Жилой дом – многогранный организм, это отдельная страна, в которой живут разные люди. И в большинстве своем услуги этим людям предоставляют разные компании – ресурсы одна, эксплуатацию дома другая, обслуживание лифтов третья, противопожарных систем четвертая, но жители все равно по всем вопросам обращаются в управляющую компанию. И получается пинг-понг. Пожарная сигнализация не работает? А, так это не к нам, это вам туда надо. Вода еле теплая? Так это вам в МОЭК надо, и так дальше. А мы стремимся к единому управлению, и чтобы это все работало, разных жителей в этом доме устраивало, и чтобы все еще дружили между собой. В этом наше принципиальное отличие от других управляющих организаций.
-Если говорить о стандартах качества, то какие они в ГК «Капитал Инвест»?
-ГК «Капитал Инвест» - это клиентоориентированная компания. Жители сегодня хотят к себе уважительного отношения. Они хотят за те деньги, которые платят, получать достойное внимание. ЖКХ – это сфера услуг, предоставить эти услуги может только частный бизнес. Поэтому в нашей сфере так остро стоит проблема кадров. Нужно профессионально готовить инженерно-управленческий состав и менять психологию будущих управленцев от ЖКХ. Сегодня основная масса работников ЖКХ, особенно это касается выходцев из МУПов, ГУПов, ГБУ и ДЕЗов, считают, что это не они работают у собственников жилья, а собственники жилья работают на них и путаются под ногами со своими проблемами. Это как, например, повар в ресторане будет думать, что клиенты ресторана, в котором он работает, пришли к нему в гости домой покушать. Вот эту психологию нужно менять. И мы ее меняем своими методами. У нас своя система отбора. Какой бы человек ни пришёл, какого бы уровня подготовки и профессионального опыта, у нас он первые три месяца работает стажером и учится работать в первую очередь с населением, учится культуре общения. И только если испытательный срок пройден, мы ставим его управлять объектом. Наш опыт показал, что хорошие специалисты для нашей сферы получаются из отставных офицеров. Это люди дисциплины, самоорганизованные, нацеленные на результат. Им не нужно по сто раз объяснять задачу, они знают, как ее выполнить с максимально положительным КПД. Они легко обучаемы и, как ни странно, находят отличный контакт с жителями.
-Вы достаточно крупная группа компаний. Насколько необходимо в реалиях сегодняшнего дня подобное укрупнение бизнеса?
- Управление жилым фондом сегодня – это рынок для больших игроков. Экономика управления МКД очень специфическая, если ты хочешь остаться на этом рынке надолго и всерьез, то первые три года надо потуже затянуть пояса и потерпеть до поступления прибыли. Экономика начинается от 500 тысяч квадратов. Большие объемы ведут к экономии денег и, как следствие, улучшению качества обслуживания домов.
-Планируете ли вы открывать свои представительства в других городах России, кроме Москвы и Московской области?
-С расширением надо быть аккуратным. УК не должна расти очень быстро. 20 млн кв м в Москве и Московской области мы планируем добавить к уже существующему жилфонду к 2019-2020 гг. За это время будут введены технологичные системы управления. Параллельно с этим ГК «Капитал Интвест» намерен открыть свою школу ЖКХ, для обучения сотрудников. И только потом мы пойдем в регионы.
Людмила Фрадкина
На правах рекламы
