Начнем с термина «добросовестный приобретатель». Так в законе называется человек, который не знал и не мог знать, что продавец на самом деле не имел права продавать имущество. «Не знал» означает: человек не имел достоверной информации, иначе он бы не приобрел за собственные огромные деньги сомнительную квартиру.
А вот что такое «не мог знать»? По каким признакам суд в состоянии установить, мог или не мог человек знать нечто такое, что должно было его насторожить? Вот тут и начинается топь.
Как правило, признавая человека недобросовестным приобретателем, суд использует следующие формулировки: покупатель не проявил необходимой осмотрительности, внимательности, заботливости, у него должны были возникнуть разумные сомнения в том, что квартира действительно принадлежит человеку, который ее продает.
В российских законах отсутствуют определения таких терминов, как внимательность, заботливость, осмотрительность и разумные сомнения. Поэтому возможны абсолютно любые толкования, что и происходит на практике.
В октябре 2016 года я опубликовала в «МК» статью «Кириллова против России». В 2010 году Наталья Викторовна Кириллова купила однокомнатную квартиру, которая официально пустовала с 1997 года. В 2013 году эту квартиру передали в собственность Москвы, а саму Кириллову признали недобросовестным приобретателем, так как «при покупке квартиры она не проявила должной степени осмотрительности и осторожности». В чем это заключалось, в решении не сказано ни слова. Когда жалобу Кирилловой рассматривал Европейский суд по правам человека, он пришел к выводу, что отсутствие осмотрительности с ее стороны доказано не было.
29 апреля 2010 года Верховный суд России и Высший арбитражный суд России, то есть главные судебные инстанции страны, дали судам разъяснения о том, кого считать добросовестным приобретателем: «Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».
Таким образом, выходило, что продавец должен был убедить суд в том, что он все проверил и честно купил квартиру у того, кто ее продавал.
А как можно убедить суд? Покупатель говорит: я получил выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой было написано, что собственником квартиры является именно тот человек, у которого я ее купил.
Ах, какие хитрые покупатели, как у вас все просто! В том же апреле 2010 года обе высшие судебные инстанции страны дали такое разъяснение: запись в реестре о праве собственности владельца продаваемого жилья не является бесспорным доказательством добросовестности последнего приобретателя.
Называется: приехали. А что тогда является доказательством? На этот счет никаких указаний не поступило, и поэтому каждый судья должен был импровизировать.
И эта судебная импровизация продолжалась до 2014 года, когда был утвержден «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления». Были сформулированы шесть критериев добросовестного приобретения имущества: внесение денег за покупку, получение сведений из ЕГРН, ознакомление покупателя со всеми документами на недвижимость, осмотр квартиры до ее приобретения, информация о том, каким образом квартира досталась продавцу, и — внимание! — «установление иных фактов, обусловленных конкретными обстоятельствами дела».
Прочитали? А теперь попробуйте все это выполнить. Особо хочется пожелать успеха при «установлении иных фактов». Уясните, наконец: в нашей стране импровизация — мать торговли недвижимостью. Чем больше вы установите каких-то иных фактов — например, что продавец предпочитает обои в горошек и ходит в валенках, — тем больше у вас шансов называться добросовестным приобретателем. Но это теоретически. А чем на самом деле будет руководствоваться суд — это тайна совещательной комнаты.
В 2015 году Верховный суд России сжалился над добросовестными приобретателями жилья и опубликовал следующее разъяснение: отныне покупатель квартиры не должен доказывать, что он добросовестный приобретатель. То есть последний приобретатель квартиры по определению является добросовестным до тех пор, пока не будет доказано иное. А иное должен доказать тот, кто в этом сомневается.
Вроде бы какое замечательное разъяснение! Но оно мало что изменило в участи добросовестных приобретателей. «Иные факты» никуда не делись. И суд по-прежнему может оценивать их как угодно.
В очерке «Продается семья. Дорого» я рассказала историю семьи Быстровых, которым суд поставил в вину то, что они не обратили внимания на разночтения в документе о выделении квартиры человеку, выдававшему себя за военнослужащего. По решению Балашихинского суда квартира семьи с двумя детьми подлежит изъятию.
* * *
Но, допустим, суд признал вас добросовестным приобретателем. Многие думают, что теперь-то выиграть суд — это пара пустяков и квартиру у них не отнимут.
Не тут-то было. Следующий вопрос, который надлежит рассмотреть суду: по воле государства или помимо воли квартиру первоначально изъяли из государственной собственности?
Тут с волеизъявлением человека не сразу разберешься, а как выяснить, чего хотело государство? Это же не человек, а понятие, то есть термин. И как спросить термин, чего он хотел, а чего не хотел? Выход один: задавать вопросы представителю государства (читай, термина). Так вот, беда состоит в том, что государство у нас одно, а представителей государства пруд пруди. Чиновники, прокуроры, судьи, нотариусы — вот кто-то из этих представителей власти и должен выражать волю государства, но только кто именно? И как в этой ситуации отделить волю государства от воли, например, чиновника, то есть обыкновенного человека со всеми присущими ему страстями?
В 2014 году Верховный суд разъяснил, что волю на отчуждение государственных квартир может выражать только уполномоченный собственником, то есть государством, орган (например, в Москве таким органом считается Департамент городского имущества).
А как он эту волю должен выражать?
ВС разъяснил: если представитель департамента подписал договор о передаче государственной квартиры частному лицу, считается, что воля собственника на отчуждение квартиры была выражена. Причем даже в том случае, если спустя время этот договор будет признан судом незаконным. Если вы не понимаете, о чем идет речь, не печальтесь — понять это невозможно. Это просто факт, с которым нужно смириться. Считайте это обстоятельством непреодолимой силы, вроде цунами.
Причем нам это цунами преподнесли как благодать. Сегодня, если человек признан добросовестным приобретателем, а из государственной собственности квартира выбыла на основании незаконного договора, заключенного чиновником, — считай, тебе повезло, квартиру у тебя не отнимут. А кто же будет отвечать за ущерб, нанесенный государству? Извините, а вы когда-нибудь слышали, чтобы чиновника привлекли за это к ответственности?
Но еще три года назад и этой благодати не было. В то время чиновник подписывал незаконный договор, а отвечал за это добросовестный приобретатель. Именно это случилось с семьей Однодворцевых. Они купили квартиру у женщины, которая незаконно ее приватизировала. У продавца квартиры все в порядке, а у Однодворцевых квартиру отобрали (очерк «Невинные и бездомные», опубликован 29 сентября 2016 года).
Мы, конечно, никогда не узнаем, сколько добросовестных приобретателей расплатилось за преступления чиновников…
* * *
Но это разъяснение ВС не имеет отношения к ситуациям, когда государственные квартиры передаются в собственность частным лицам на основании судебных решений или документов, оформленных нотариусом (как правило, речь идет о свидетельстве о праве на наследство). Например, суд выносит решение о приватизации квартиры. Решение суда вступает в силу, человек регистрирует право собственности, и квартира попадает на вторичный рынок недвижимости. Кто-то покупает ее. А через некоторое время решение суда могут отменить, например, из-за процессуальных нарушений.
Бывает, что представители Департамента городского имущества не ходят в суд. Решение им не направляют, и спустя какое-то время они могут восстановить срок на подачу жалобы в вышестоящий суд, который может отменить решение суда первой инстанции. И в этом случае шансов у добросовестных приобретателей практически нет. За ошибки суда они расплатятся своей квартирой. Происходит это регулярно, и спасения от этого нет.
В деле Кирилловой точно так и произошло. Представитель департамента на последнее заседание в суд не явился. Суд вынес незаконное решение о передаче квартиры лженаследнице Низамутдиновой, квартира была продана, а в это время представители департамента восстановили срок на подачу жалобы, и вышестоящий суд отменил решение районного суда.
А в деле семьи Соколиных (мой очерк «Страшный суд», опубликованный в июне 2016 года) решение суда о передаче квартиры лжевоеннослужащему было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. Квартиру у Соколиных отобрали, и сейчас они ждут решения ЕСПЧ.
Теперь о нотариусах.
Сплошь и рядом в мошеннических схемах с государственными квартирами встречаются свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусами. Мошенники регистрируют право собственности, продают квартиру, а вскоре выясняется, что свидетельство о праве на наследство было выдано незаконно. И добросовестного приобретателя постигнет та же участь, что и в ситуации с незаконными судебными решениями: квартиру отнимут.
Бесплатный совет: если при изучении юридической истории квартиры, которую вы собираетесь купить, хоть где-то мелькнет судебное решение или свидетельство о праве на наследство, держитесь от этой квартиры подальше. Не слушайте ни адвокатов, ни риелторов, ни друзей: если квартиру у вас отнимут, отвечать за это будете только вы.
И вся трагедия состоит в том, что вчера выражением воли на передачу квартиры считалось одно, сегодня — другое, а что будет завтра, никто не знает.
* * *
Когда представители государства идут в суд, чтобы отобрать квартиру у добросовестного приобретателя, они говорят, что защищают государственные интересы.
Беда состоит в том, что никто не может объяснить, в чем же конкретно заключается этот государственный интерес. Например, в одном судебном решении я прочитала такую красивую фразу: государственный интерес заключается в сохранности и использовании имущества, принадлежащего государству и обществу. Обычно редко кто опускается до объяснений, в чем состоит государственный интерес, а тут, можно сказать, повезло: объяснили. Правда, понять из этого объяснения ничего нельзя, и пришлось мне разбираться самой.
По закону квартиры могут использоваться исключительно для проживания людей. Отсюда следует, что государственный интерес заключается в том, чтобы отобрать купленную за свои деньги квартиру у одних людей и бесплатно передать ее другим людям.
Разве у нормального государства может быть такой интерес?
Нет, конечно.
Разумным объяснением подобного извращенного представления об интересах государства может быть самое очевидное: кто-то свои интересы выдает за интересы государства. Смотрите, какая веселая карусель: кто-то «одолжил» у государства квартиру, продал ее, получил за это деньги, а потом положил на место, и квартира чин по чину досталась в лучшем случае очереднику, а в худшем — карусель может закружиться снова. Кто-нибудь спросит: а чем человек, купивший квартиру, хуже очередника? Да ничем. У нас и с очередниками беда, и с добросовестными покупателями. Просто кто-то ведь должен быть крайним, вот он и нашелся — ничего личного, только государственный интерес.
* * *
Существует распространенное заблуждение: большинство людей, не перегруженных юридическими познаниями, почему-то считают, что если с момента покупки квартиры прошло три года, то отобрать ее уже невозможно.
Как дети, честное слово.
Три года — это общий срок исковой давности, установленный для защиты права по иску. Но этот срок применяется только в том случае, когда ответчик об этом просит. Суды по собственной инициативе применить это положение закона не могут. Например, вам предъявили иск об изъятии квартиры, купленной четыре года назад. В суде первой инстанции вы должны сделать заявление о том, что истцом пропущен срок исковой давности. И если срок действительно пропущен, по закону суд должен отказать в иске. Но если срок пропущен, а вы об этом не заявили, суд вопрос об исковой давности рассматривать не будет вообще.
Казалось бы, чего проще.
Но не спешите радоваться.
По закону срок исковой давности исчисляется с того момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Например, если правоохранительные органы письменно сообщают в тот же Департамент городского имущества, что у города украли квартиру, срок исковой давности считают от того дня, когда этот документ поступил в департамент.
Но такое случается редко. По закону суд оценивает доказательства, в том числе доводы сторон и содержание документов, по внутреннему убеждению. А судья такой же человек, как и все мы. И внутренние убеждения у него могут быть разные, он может не выспаться, разозлиться на домочадцев, да мало ли что… И вот уже по его мнению документ составлен косо — и все.
31 мая 2016 года в «МК» был опубликован судебный очерк «Именем короля». И в нем, в частности, упоминалось письмо, в котором председатель ЖСК уведомил городские власти об освободившейся квартире. Именно на день получения этого письма городом и ссылался добросовестный приобретатель квартиры Игорь Логинов как на дату исчисления срока исковой давности. Все суды отклонили этот аргумент, и только Верховный суд, и то не сразу, согласился с доводами Логинова. Вот что такое внутреннее убеждение судьи. Семье Логиновых несказанно повезло. В Верховный суд приходят тонны жалоб, и справиться с этим потоком невозможно, поэтому шансы на пересмотр дела есть далеко не у всех.
Вопрос, связанный с исчислением срока исковой давности, — это тема для докторской диссертации. Я не собираюсь становиться доктором, я просто пытаюсь понять, как не остаться без квартиры.
О сроке исковой давности я писала, в частности, в статье «Родина-мать: обнять или отнять?», опубликованной 21 сентября 2016 года. Там речь шла о 30 квартирах, украденных группой граждан. Среди этих квартир была и квартира, которую в 2008 году приобрел Александр Дубовец. В сентябре 1994 года умер собственник квартиры, не имевший наследников. Квартира должна была перейти в собственность государства. В июне 2007 года банда квартирных мошенников, незаконно получив у нотариуса свидетельство о праве на наследство, продала квартиру. Потом ее перепродали еще два раза. Последним приобретателем и оказался Дубовец. В его деле, как в пособии по изъятию квартир, и срок исковой давности посчитали неправильно, и нотариус оформил незаконное свидетельство о праве на наследство, и есть «иные факты»… Решением Никулинского суда от 26 мая 2015 года квартиру у него изъяли. Защищая свои права, Александр Николаевич Дубовец дошел до Конституционного суда. 2 июня 2017 года в Петербурге состоится слушание по делу.
Дубовец просит КС признать норму Гражданского кодекса, позволяющую отбирать квартиры у добросовестных приобретателей по искам представителей государства, не соответствующей Конституции России. Насколько мне известно, добросовестные приобретатели много раз обращались в КС, но приняли к рассмотрению только жалобу Александра Дубовца. Видимо, капля камень точит, ситуация достигла апогея, и вот свершилось.
С волнением ждем решения КС.
* * *
Юристы разделились во мнениях: одни считают, что надо менять законы, а другие — что их надо соблюдать и правильно применять.
Я ответа на эту загадку так и не нашла.
В мае 2016 года, когда я начала печатать очерки о том, как государство отбирает у людей квартиры, я собиралась через несколько месяцев подвести итоги и обратиться к главе государства с просьбой вмешаться в эту неразбериху. Потом я решила начать с Государственной думы. В конце концов я поняла, что обращения в высшие инстанции по большей части растворяются в огромном потоке писем. А для меня важно, если уж нет возможности помочь, как минимум объяснить людям, что происходит.
Хотела написать: «и если хоть один человек, прочитав эти заметки, сумеет избежать беды, я буду считать, что достигла цели». Но это не так. Каждая история с квартирным мошенничеством — катастрофа для семьи, и в такой ситуации помощь одному человеку — это прекрасно, но недостаточно. Нескольким героям моих очерков публикации помогли, и им вернули квартиры. Но тех, кого выбросили на улицу, оказалось больше.
И чтобы число жертв не увеличивалось с такой катастрофической скоростью, прошу вас, обратите внимание на наблюдения, которые я сформулировала как могла: предупрежден — значит, вооружен.
