Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс правительство внесло в Госдуму осенью прошлого года. В пояснительной записке говорилось, что разработан он «во исполнение поручений Президента РФ», к которому неоднократно обращались граждане с жалобами на произвол местных властей: сейчас ГК предусматривает единственный способ решения проблемы самовольных построек — снос, а правом приговаривать к этой «высшей мере» наделяет органы местного самоуправления. Теперь в качестве альтернативы сносу в некоторых случаях предлагается «приведение в соответствие с законными требованиями», то есть реконструкция, а монополия местных властей разрушается в пользу судов.
Большие споры вызвала идея сделать отказ от исполнения решения о сносе или реконструкции еще одним, новым основанием для изъятия у собственника земельного участка, на котором возведена незаконная постройка. В заключении профильного Комитета по госстроительству и законодательству отмечалось, что тем самым «на собственника земельного участка возлагаются негативные последствия за несоблюдение третьими лицами (например, арендатором земельного участка) установленных требований», и предлагалось сделать лишение права собственности на землю «исключительной мерой» наказания, связанной с определенными действиями. Но это замечание при подготовке ко второму чтению учтено не было. Собственник земельного участка, на котором обнаружена самоволка, теперь становится «крайним», даже если строил не он: ему придется сносить (перестраивать) здание за свой счет, если арендатор упорствует…
Зато наверняка сократится число построек, которые можно будет признавать «самовольными». Сейчас ГК позволяет объявить таковыми построенные с нарушением законных требований (без разрешения, например), либо на незаконно захваченном земельном участке, либо на участке, на котором строить нельзя. Но обсуждаемый законопроект делает важные оговорки. Во-первых, все нарушенные требования и запреты должны быть уже установлены на дату начала строительства и действовать на момент выявления самовольной постройки. А во-вторых, запрещается признавать самовольной постройкой здание, если собственник «не знал и не мог знать» о действии ограничений на использование его земельного участка.
Кроме того, решение о сносе либо приведении в соответствие с требованиями нельзя принимать, если речь идет о домах на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, на приусадебных, дачных и садовых участках. Но в данном случае обязательно одновременное наличие трех условий: жилье должно быть зарегистрировано до 1 сентября 2018 года, его параметры не должны превышать «предельно допустимые», а земля, на которой оно возведено, должна быть законно оформленной либо в собственность, либо в аренду. (Новые предельно допустимые параметры, кстати, в ближайшее время установят другим законом.)
Полномочия местных властей несколько ограничат. Они смогут приговаривать к сносу в тех случаях, если здание находится на незаконно захваченной или расположенной в границах территории общего пользования земле, на которой вообще запрещено строить, или если постройка сооружена без разрешения на строительство. Если же самовольная постройка расположена на частных землях, местным чиновникам позволят принимать решения, «если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан». При этом уточнение перечня угроз отсутствует.
Зато если все признаки «самоволки» имеет жилой, садовый или многоквартирный дом, а также если право собственности на объект зарегистрировано в Едином реестре недвижимости, органы местного самоуправления «в любом случае» не имеют права решать судьбу построек: только суд.
Более четко оговорены и сроки, отведенные на исполнение решения о сносе: вместо нынешних «не более 12 месяцев», что означает вероятность и одного-двух месяцев, — «не менее трех и не более 12 месяцев». И «не менее 6 месяцев и не более трех лет» должно быть отведено на реконструкцию.
Минус окончательной версии документа — отказ от решения проблемы добросовестных приобретателей, которые по вине государства стали владельцами «самоволки» со всеми вытекающими последствиями. Такое случается, если незаконно построенный объект был включен в Государственный реестр недвижимости и имел все признаки законного. Первоначально предлагалось прописать в подобных ситуациях право собственника на возмещение убытков из казны РФ в размере рыночной стоимости недвижимости, если ее пришлось сносить. Но ко второму чтению всякое упоминание о возмещении ущерба из казны из текста исчезло.
