Мусорный кризис зрел десятилетиями. Давно было ясно, что свалки — тупиковый путь и надо переходить на современную систему утилизации бытовых отходов. Но вместо того чтоб закрывать свалки, власти закрывали глаза.
Задачка по математике.
У мальчика было 100 конфет, которые весили 1 кг. Мальчик разложил 100 конфет в десять пакетов разным весом.
Потом вывалил их из пакетов на стол, поиграл, развернул бумажки, завернул, снова пересчитал. Конфет стало сто пятьдесят, и весили они уже 1,5 кг.
Вопрос: как у мальчика могло такое получиться?
Всякий здравомыслящий человек скажет, что так получиться не могло. Конфеты не размножаются. Их можно разрезать на части — тогда станет больше конфетных «единиц». Но их суммарный вес от этого не увеличится.
С земельными участками иначе. В нашей стране они: а) размножаются; б) с большим «привесом».
Свидетельства этого противоестественного явления зафиксированы Счетной палатой. Самые свежие — из Владимирской, Калужской и Тульской областей. Аудиторы проверяли, как собирается там имущественный налог на землю, квартиры, постройки, транспортные средства. В ходе проверки выяснилось «несоответствие общих площадей земель этих регионов с площадями земель, с которых должны собираться налоги».
Вообще площадь облагаемых налогом земель в регионе по логике должна быть меньше его общей площади. Потому что в общую площадь входят леса, водоемы, культурные и археологические памятники и заповедники, а с них налог на землю не собирается. Но в реальности все наоборот.
Площадь облагаемых налогом земель в вышеназванных регионах отнюдь не меньше общей площади. И даже не равна ей. Она значительно больше!
***
Общая площадь Владимирской области, по данным Росстата, — 29 084 000 000 кв.м. Она поделена на 871 900 кадастровых участков. Эти участки внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) с указанием их площади, разрешенного вида использования, собственников, арендаторов и кадастровой стоимости, по которой рассчитывается налог.
Суммарная площадь кадастровых участков, по данным ЕГРН, уже гораздо больше росстатовской площади Владимирской области — 41 054 500 000 кв.м.
Сравните: 29 млрд кв.м и 41 млрд кв.м. Ощутимая разница, да?
Такая же картина в других регионах.
Общая площадь Калужской области — 29 777 000 000 кв.м. Она поделена на 767 100 кадастровых участков. Общая площадь участков — та-да-да-дамм! — 41 889 800 000 кв.м.
Общая площадь Тульской области — 25 679 000 000 кв.м. Поделена на 931 700 участков. Общая площадь — опять та-да-да-дамм! — 30 703 000 000 кв.м.
В Московской области еще веселее. Два года назад Счетная палата проверяла здесь администрирование земельного налога. Выяснилось, что общая площадь всех зарегистрированных в ЕГРН подмосковных участков на 65,4% (!!!) больше, чем общая площадь Московской области, по данным Росстата. Та-да-да-дамм!!!
***
Мы не нашли у Счетной палаты аналогичных сведений по другим регионам, поскольку там такие проверки еще не проводились. Но с большой долей вероятности можно предположить, что и в других регионах все то же самое.
Потому что причина расхождения площадей не региональная, а системная. Она порождена системой межевания земель, которая стала функционировать в нашей стране, когда мы перешли от социализма к капитализму и от коллективной собственности к частной.
Не вдаваясь в подробности, скажем, что система эта не отвечала вообще никаким требованиям. Землю, которая прежде была социалистической собственностью, стали раздавать в частную собственность, сыпля ее как зерно курам.
Межевали землю непрофессиональные землеустроители — кто как умел. Географические координаты участков не устанавливались. Регистрация была заявительной. Госструктуры никогда не проверяли, где участки находятся в реальности, на какой точке земной поверхности.
В результате в сведениях о земле появились наложения.
В кадастровых базах данных, где хранятся сведения о земельных владениях, участки по своим документам массово накладываются друг на друга. Одна и та же «пядь земли» может числиться за несколькими разными собственниками. Притом что по факту ею не владеет ни один из них и там может стоять домик, зарегистрированный вообще в другом населенном пункте.
Тем не менее в ГКН такая «пядь» учитывается столько раз, сколько на ней зарегистрировано участков. В нашем СНТ, например, на одном фрагменте земли русской площадью шесть соток зарегистрированы сразу три разных участка трех разных владельцев. Соответственно, по данным ГКН, площадь этого фрагмента не шесть соток, а восемнадцать.
***
Наложения — огромная проблема для людей.
Тьма народу уже с ней столкнулось, когда пытались установить координаты своего земельного участка (с января 2018 года без этого невозможно участок продать, подарить, завещать).
Вызываешь кадастрового инженера. Он устанавливает координаты твоего участка, подает их в регистрационный орган. А в ответ приходит отказ. Компьютерная система отказывается регистрировать участок с установленными координатами, потому что по этим координатам у нее уже зарегистрирован другой участок, обычно соседский.
Что тебе делать? «Идите в суд, — бодро советуют чиновники. — Других вариантов нет».
Суды завалены делами о накладывающихся участках. Соседи судятся, требуя друг от друга перемерить участки и исправить в регистрационном органе его границы. Тратят большие деньги на экспертизу (это 70 тыс. руб. минимум) и на судебные издержки. Но механизм не работает. Границы своего участка все равно никто не переносит, даже если есть судебное решение. Потому что ну куда их переносить? Дальше тоже сосед, или там лес, или дорога. Чья-то земля. Свободной земли у нас нет, она вся чья-то. И хозяин никогда не согласится, чтобы вы передвинули на нее свой забор, даже если передвинуть его нужно только на карте. Потому что ему самому тогда тоже надо будет просить кого-то что-то передвигать.
Исправить наложения люди сами не могут. Системную проблему должно решать государство.
Причем решение очевидно. Что вы скажете мальчику, у которого килограмм конфет превратился в полтора? Вы скажете: «Так дело не пойдет, дружочек. Давай-ка включим свет и разберемся. Выкладывай из всех пакетов все конфеты: и целые, и половинки, и четвертинки. Будем их пересчитывать и перевешивать: искать, где ты ошибся».
То же самое нужно сделать с земельными участками. Собрать армию картографов, топографов, землеустроителей, кадастровых инженеров, чтоб цепью шли по России, измеряли участки, определяли их координаты и квартал за кварталом переводили реальную картину земной поверхности в достоверные кадастровые сведения.
Огромная работа. Ошибки недопустимы. Нельзя ошибиться даже на 20 см: дальше «поедет» все. Но эту работу надо сделать. Надо один раз напрячься и навести в своих землях порядок.
Потому что ну какая мы сверхдержава, если с собственной территорией разобраться не можем. Мы не сверхдержава тогда, а Верхняя Вольта с ракетами. Пусть даже гиперзвуковыми.
***
Официальное объяснение расхождениям приводится в отчетах Счетной палаты: раньше были большие кадастровые участки, они делились на малые, малые регистрировались как новые, но от прежних, больших, база данных не очищалась, потому что владельцы их не снимали с учета. «Фантомы» продолжают числиться на кадастре, участки дублируются, из-за этого и идут расхождения по земельным площадям.
Хорошее объяснение, но если бы все дело было только в этом, проблема уже решилась бы. Потому что налог на землю с кадастровой стоимости собирается уже четвертый год, и он реально большой, этот налог. Кто его станет платить за землю, которой давно уже не владеет? Наверно, большинство все-таки постарались снять с себя проданные участки как ненужный груз. Сейчас их уже не может быть много. А это значит, что площадь регионов увеличивается все же не столько из-за «фантомов», сколько из-за наложений.
«Решить этот вопрос можно было бы проведением комплексных кадастровых работ, — объяснил «МК» Владимир Петрович Денисов, возглавлявший много лет подмосковное БТИ. — Но все, как обычно, упирается в деньги, которых нет, и непреодолимое желание их «поделить», если они появятся».
Комплексные кадастровые работы (ККР) внесены в закон «О кадастровой деятельности» в 2014 году. Они проводятся по одному или нескольким кварталам. Кадастровые инженеры определяют координаты всех участков на этом квартале и заносят актуальные данные в ЕГРН. Прежние сведения об участках, соответственно, отменяются.
По сути, это как раз и есть те действия, что рекомендуются мальчику: высыпать на стол все конфеты, взвесить каждую и пересчитать все по новой. Беда в том, что оплачивать эти действия должны местные власти — районные, муниципальные, но не федеральные. Из федерального бюджета на ККР выдается субсидия. Но по сравнению с тем, какие затраты требуются, она очень небольшая.
За межевание одного участка в Московской области берут от 12 до 30 тысяч. На одном кадастровом квартале таких участков может быть триста штук. А всего в Подмосковье 33 тысячи кадастровых кварталов.
При проведении ККР межевание необходимо. Значит, чтобы провести его по всей Московской области, нужно порядка 100 млрд.
Да даже если не 100, а 25! Все равно нереальные деньги. Весь бюджет Московской области на 2018 год — 513 млрд руб.
Масштаб необходимых на ККР затрат несопоставим с возможностями регионов. Поэтому, как сказал «МК» Владимир Денисов, «нескоро все произойдет».
В прошлом году ККР проводились в трех пилотных регионах: в Астраханской и Белгородской областях и в Тыве. На троих они получили субсидию 50 млн руб., что очень мало. Какова эффективность проведенных работ, мы не знаем. Нет объективных данных от источников, не имевших отношения к фондам, выделенным на ККР. И ни у кого их сейчас нет.
В 2018 году ККР запланированы еще в 13 регионах. На их выполнение заложено 100 млн руб. из федерального бюджета — это 59% необходимого финансирования. Оставшиеся 41% должны будут выделить региональные власти.
В 2019 году на субсидии планируется выделить уже 200 млн руб. Но все равно это кошкины слезы.
***
Владельцы земельных участков, получившие отказ при регистрации границ с установленными координатами, мучаются поодиночке. Таскаются по судам и думают, что это им только так не повезло, у остальных все в порядке.
Из-за беспорядка в учете государство теряет гораздо больше, чем кажется на первый взгляд. Во-первых, налоги. Налоговая база подсчитывается очень приблизительно, потому что если неизвестно точное местоположение участка, то и его размеры тоже точно нельзя определить. У вас, скажем, по документам 15 соток. Вы прихватили кусочек леса, это еще три сотки. Но в реальности у вас не 18 соток, а хорошо если 13, потому что пять ваших соток — под соседями сбоку и сзади, которым двадцать лет назад участки межевали с ошибками. Из-за них вы и налезли на лес. Но налог с вас берут за 15 соток, а не за 13. И с соседей за 15, хотя у них по 17.
И такая путаница сплошь и рядом. База налогообложения и реальность — это две, как говорится, большие разницы.
Еще одна государственная проблема, вытекающая из наложений земельных участков, — непреодолимые трудности с газификацией населенных пунктов.
Например, в Подмосковье за последние годы в зеленых, «дачных» местах построились целые микрорайоны многоквартирных домов. Люди купили там квартиры, заселились. А газа в домах нет. И провести его невозможно. Хотя магистраль рядом, в полукилометре. Но отвод должен пройти по землям общего пользования. По документам на эти земли накладываются частные участки, в основном дачников. Под частными землями прокладывать газовую трубу нельзя, такой порядок.
Чтобы расчистить земли общего пользования от наложений, нужно перемежевать весь кадастровый квартал. Заставить всех, кто там зарегистрирован, снять свои участки с кадастра и поставить их снова в соответствии с результатами проведенного межевания. Это не-ре-аль-но. Миссия невыполнима. Поэтому счастливые обладатели новых квартир зимой согреваются электричеством. Обходится им это удовольствие по 30 тысяч в месяц. И так и будет обходиться. Надежды, что газ появится, нет.
Высокопоставленный сотрудник «Мособлгаза» рассказал «МК», что сотни дачных и садовых товариществ хотели газифицироваться за свой счет. Собрали деньги, заключили договоры, купили трубы и даже их закопали. Но не смогли сделать кадастровые паспорта на свои земли общего пользования. Не смогли «растащить» наложения. «Мы теперь даже не начинаем с ними работать, если нет кадастровых паспортов, — сказал наш источник. — Не закапывайте, говорим, свои деньги зазря».
***
В результате контрольных мероприятий, проведенных Счетной палатой во Владимирской, Тульской, Тверской, Рязанской, Московской областях, аудиторы пришли к выводу, что региональные и муниципальные власти «не располагают достоверными сведениями о площади своих земель как в целом, так и в разрезе категорий и форм собственности земельных участков».
Расхождения в данных, по мнению Счетной палаты, «свидетельствуют о необходимости проведения инвентаризации земельных участков, учтенных в ЕГРН.
Справедливое замечание. И своевременное. Если власти не располагают достоверными сведениями о площади, назначении и форме собственности своих земель, они могут только собирать с них дань. Управлять созиданием и развитием на этих землях они не могут.
Мусорный кризис долго зрел, потому что наше высокое руководство само не видело свалок. Его маршруты пролегали (и пролегают) вдали от смердящих помоечных терриконов. Поэтому оно не ощущало близкой беды. А подчиненные, как водится, приукрашивали ситуацию. Смягчали. Чтоб не расстраивать.
С государственным учетом земель та же история. Кадастровый кризис дойдет до такого же коллапса, как мусорный.
Маршруты пролегают мимо, и некому сказать: «Так дело не пойдет, дружок. Давай-ка включим свет и разберемся».
Комментарий Росреестра:
Действительно сейчас в Едином государственном реестре недвижимости в отдельных субъектах сумма площадей земельных участков значительно выше реальных цифр. Это результат принятого в 2006 году закона «О дачной амнистии». Стало возможным регистрировать, покупать и продавать земельные участки без границ. Именно такие «виртуальные» земельные участки часто дублируют достоверные сведения реестра недвижимости.
Только 52% земельных участков имеют точные границы. Наличие границ своего земельного участка можно увидеть на публичной кадастровой карте Росреестра. Отсутствие границ повышает риски земельных споров с соседями и утраты земельных участков.
Государство принимает системные меры для повышения качества сведений Единого государственного реестра недвижимости, наполнения его актуальной информацией, в том числе о местоположении границ. Начиная с 2017 года проводятся комплексные кадастровые работы и исправляются реестровые ошибки.
Правительство Российской Федерации недавно одобрило законопроект об упрощении порядка проведения комплексных кадастровых работ. Благодаря предлагаемым в законопроекте мерам комплексные кадастровые работы можно будет проводить быстрее и с меньшей нагрузкой на бюджет. Результаты комплексных кадастровых работ позволяют не только исправить реестровые ошибки в местоположении границ, но защитить права на землю и сократить количество земельных споров.
Уже более полугода в Российской Федерации действует Федеральный закон №-280 Об устранении противоречий в сведениях государственных реестров. Благодаря этому закону эффективно устраняются противоречия в сведениях Единого государственного реестра недвижимости и государственного лесного реестра. Исключаются дублирующиеся сведения о лесных участках. Право частной собственности на землю в большинстве случаев признается приоритетным по сравнению с данными о лесах.
Отдельная проблема – недостаточное качество кадастровых работ. Росреестр уделяет этому особое внимание. Ведется работа с объединениями кадастровых инженеров. Все подготовленные документы до представления на регистрацию могут быть проверены кадастровым инженером в личном кабинете. В ближайшее время эта проверка будет обязательной.
