Дьявол кроется в деталях
Пикантности ситуации добавляет то обстоятельство, что сделка купли-продажи оформлена в соответствии с буквой закона.
Хочу напомнить, что до 1 июля 2012 года федеральным законодательством были установлены льготные цены для приобретения земли. После этой даты вступил запрет на льготную продажу, а стоимость земли стала регулироваться региональными законами. В Москве, к примеру, стоимость выкупа земли составляет все 100% кадастровой стоимости.
Московская область пошла своим путем. Областное правительство 2 мая 2012 года принимает постановление, в котором устанавливается стоимость подобных земельных участков — 15% от кадастровой стоимости. Не самый плохой вариант для регионального бюджета. Но, как всегда, дьявол кроется в деталях. В данном случае детали заключаются в исключениях. Исключение из правил — любимая забава российских законодателей. В порядке исключения землю можно выкупить по ставке 2,5 и 3% от кадастровой стоимости. Нетрудно догадаться, что большая часть земельных участков (если не все) так и были проданы — в порядке исключения.
Ставка зависела от назначения и категории земель. Но в любом случае, если человек хочет приобрести землю в собственность по льготной цене , он должен иметь не только договор аренды, но и доказать, что в предыдущие годы активно осваивал участок, возводя на нем здания и сооружения. Именно по этой схеме и были проданы два гектара земли в деревне Солманово в том же мае 2012 года.
Местные чиновники, вместо того чтобы разобраться в ситуации с проданной улицей, заняли круговую оборону: все по закону. И тогда к расследованию о продаже земли вместе с улицей подключилась Общественная палата района.
Просто гениально
Выяснилось, что по льготной ставке районная администрация имела право продать не больше 25 соток, а оставшиеся гектары должны были продаваться по рыночной стоимости. Как мы знаем, по льготной цене ушли все 2 гектара. Но и это еще не все. Здания и строения располагались не на земле, а исключительно на бумаге. Факт бумагостроительства подтвердили членам комиссии общественной палаты жители Солманова.
Дальше — больше. Члены палаты установили, что проданная по такой схеме земля в Солманове не случайность и не исключение, а повседневная практика работы районной администрации.
Надо понимать, что оформление договора кули-продажи земли — уже последнее звено в сомнительной схеме.
Все гениальное очень просто. Гражданин подает заявление в местную администрацию, в котором изъявляет желание взять участок земли в аренду. Согласно Земельному кодексу администрация в двухнедельный срок обязана объявить о проведении торгов или о приеме заявлений на этот участок. Чем больше заявителей, тем выше цена аренды, приближается к рыночной стоимости. Если заявитель один, то аренда составляет сущие копейки. Для сравнения: средняя годовая аренда земельного участка в районе, ушедшего с аукциона, колеблется от 40 до 100 тысяч рублей за сотку. При наличии только одного заявителя арендная плата составляет около 1600 рублей за сотку. Как говорится, почувствуйте разницу.
Из 227 участков, сданных в аренду за последний год, лишь шесть имеют арендную плату, близкую к рыночной. В чем хитрость с одним заявителем, если заявление о торгах обязательно должно появиться в СМИ? Как говорится, ловкость рук и немного мошенничества. Эти объявления публиковались в «Вестнике Одинцовского муниципального района Московской области» и в спецвыпусках районной газеты «Новые рубежи». Вестник никогда не покидал стен администрации, и его в лучшем случае могли прочитать с десяток человек. Спецвыпуск газеты также не поступал ни в продажу, ни по подписке. К чиновникам сложно придраться. Формально буква закона соблюдена — информация появилась в СМИ. Такое издевательское, по сути, следование закону есть не что иное, как «бесстыдство законных оснований».
Надо отдать должное главе района Александру Гладышеву. Как только он узнал, каким образом распространяется информация о торгах, запретил выпуск вестника и спецгазет.
Общественная экспертиза, инициированная председателем Общественной палаты района Александром Крутиковым, дала обескураживающие результаты. Выяснилось, что сомнительные с точки зрения здравого смысла арендные договоры — только первые звенья в земельной схеме.
В период с октября 2012-го по октябрь 2013 года по льготной ставке было продано 208 участков физическим и юридическим лицам. И есть все основания предполагать, что большая часть земельных участков могли быть проданы мошенническим способом.
Дыра в кармане
Итак, часть вторая марлезонского балета. Оформление договора купли-продажи земли. В реестре КУМИ договоров купли-продажи (копия реестра есть в редакции) с завидным постоянством фигурируют одни и те же персонажи, которые в качестве физических лиц или в качестве руководителей фирм стали счастливыми обладателями многочисленных участков в разных концах района по смешным ценам. Неужели людям просто повезло? При кадастровой цене участка в 5 миллионов рублей приобрести его всего за 147 тысяч рублей, а землю с кадастровой стоимостью под 14 миллионов рублей администрация района отдает всего за 400 тысяч. Готов допустить, что покупатели — законопослушные граждане, а продажа по такой цене всего лишь счастливое совпадение. В нужном месте и в нужное время правильно сошлись звезды.
Тем более что на части участков действительно имеются строения в виде примитивных сарайчиков, имеющих абсолютно нежилой вид. Только при большом воображении их можно назвать «жилыми помещениями». Один специалист по купле-продаже конфиденциально поведал, что такие сборно-разборные сарайчики перевозились с участка на участок, чтобы создать видимость наличия строений. Но и здесь добропорядочные покупатели могут оправдаться. Мол, на момент составления плана участка строения были. А потом их разобрали или украли. Что ж, и такое можно допустить.
И все-таки «добропорядочных» покупателей губит ощущение полной вседозволенности и безнаказанности. Откуда такое ощущение, это отдельная тема разговора. Но факт остается фактом. На значительной части участков (более ста) не только никогда не было строений, туда в принципе не ступала нога человека. На бумаге же земля, конечно же, значится освоенной.
Если всю фактуру свести воедино, вырисовывается картина маслом, которой самое подходящее название «Преступный сговор», – понятно же, что даже самые изобретательные покупатели земли не в состоянии реализовать мошеннические схемы в одиночку.
К октябрю 2013 года было продано более 70 гектаров на сумму около 150 млн рублей. Кадастровая же стоимость этих гектаров равняется почти полутора миллиардам рублей. Можно говорить об огромном потенциальном ущербе бюджету, почему сегодня в нем не хватает денег на дороги, сады, школы, муниципальное жилье и т.д.
Ясное дело, что схема была придумана не в 2013-м. Не так давно руководитель районной администрации Алексей Кондаранцев озвучил объемы земельных продаж, которые имели место при его предшественнике. Например, в 2011 году было продано 601 га на сумму... 226 млн руб. Потенциальный ущерб бюджету даже страшно представить.
Жареный петух
...Я ни в коей мере не спешу кого-либо обвинять. Это задача правоохранительных органов. Просто пытаюсь понять: как такое могло стать возможным? Исследовать эту проблему не только моя журналистская обязанность. Я являюсь членом Общественной палаты района и был включен в смешанную комиссию (районные депутаты и члены палаты) по изучению сделок купли-продажи по земле. Поэтому дальнейший рассказ — мои личные наблюдения и впечатления как участника событий.
Несколько слов об алгоритме оформления договора купли-продажи земли. Потенциальный покупатель сдает пакет документов в земельную комиссию, состоящую из депутатов и сотрудников администрации (земельный комитет). Если комиссия рекомендует участок земли к продаже, то земельный комитет и первый заместитель руководителя администрации готовят проект постановления, которое уже подписывает руководитель администрации. На основании постановления КУМИ оформляется договор купли-продажи земли. Все, точка.
Встреча членов комиссии с руководителем администрации района Алексеем Кондаранцевым, председателем КУМИ Виталием Волошиным и другими чиновниками администрации оставила очень смешанные чувства. С одной стороны, формально какие-либо претензии к администрации предъявить сложно, так как имеющиеся документы в полном порядке. С другой — «куриная слепота», напавшая на администрацию, и отсутствие какого-либо желания проверить соответствие документов реальному положению дел. Притом что в администрации есть отдел по контролю за земельными ресурсами. Отдел есть, а контроля нет. Идут постоянные ссылки, что проверка не входит в их функциональные обязанности. Заподозрить неладное можно было хотя бы потому, что в списке покупателей мелькают одни и те же фамилии: то в качестве физических лиц, то в качестве руководителей фирм. Но оказывается, что дешевле (или дороже) сделать вид, что все в порядке. Идет процесс бесконтрольной продажи земли. Бездействие руководства администрации привели к неэффективному использованию муниципального имущества. Это мои самые мягкие из возможных оценочные суждения.
Такие суждения я сделал из одного факта, имевшего место на нашей встрече. Виталий Волошин сообщил, что он приостановил оформление договоров купли-продажи по 19 сделкам, которые могут иметь признаки мошенничества (надо проверять). У наших чиновников начинают приоткрываться глаза только тогда, когда рядом бродит жареный петух с определенными намерениями. Что мешало месяцем ранее председателю КУМИ, опытнейшему специалисту, разглядеть эти самые признаки мошенничества? Ответа я не услышал. Кстати, на заседании комиссии было принято решение направить запрос руководителю администрации Алексею Кондаранцеву о представлении документов по этим 19 подозрительным участкам в срок к 8 ноября 2013-го. Прошло уже больше двух недель. Ни ответа, ни привета из администрации. Фактически речь идет о игнорировании расследования, которое проводит Общественная палата. Как-то быстро у чиновников пропало желание сотрудничать.
Я не я, и хата не моя
Не услышал я ответа от чиновников и на другой вопрос. Почему так строго соблюдается закон в отношении «избранных» покупателей и игнорируется его соблюдение в отношении рядовых жителей района. В частности, не выполняется закон от 01.06.2011 №78/2011-ОЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области». Одинцовские чиновники грустно рапортовали, что не могут выделить землю многодетным семьям по причине ее отсутствия. Насколько помню, землю для многодетных семей искали чуть ли в Коломне. Оказывается, она под боком есть в достаточном количестве.
Складывается ощущение, что земля в районе отсутствует только для многодетных семей (что с них можно поиметь за хлопоты?). В то же время более 70 га земли были проданы по льготной ставке обладателям десятков участков. Или как еще объяснить, что в 2013 году только... 14 очередников района смогли получить землю под строительство.
После заседания комиссии у меня состоялся разговор с руководителем администрации Алексеем Кондаранцевым. Разговор по большому счету не получился. Он был возмущен обращением Общественной палаты района к губернатору области. В обращении перечислялись те факты, о которых шла речь выше. Он расценил этот документ как голословные обвинения в адрес районных чиновников. Дальше снова разговор про то, что они (чиновники) действуют исключительно в рамках закона. С этим никто и не спорит. Речь скорее всего может идти о халатности, о бездействии. А бездействие разным бывает. В том числе и преступным.
Когда я пытался разобраться в механизме этой продажной схемы, то консультировался с людьми, которые знают проблему изнутри, так как многие годы работали в этой системе. Ответы были ожидаемы. По этой схеме поймать за руку очень сложно. Она уже не один год работает как часы, что подтверждается статистикой сделок купли-продажи за предыдущие годы.
К сожалению, такая практика продажи земли распространена и в других районах области. Прежде всего факты вскрываются в тех муниципалитетах, где сменились руководители.
В Можайском районе, конечно, масштабы не те, что в Одинцовском районе, но принцип использования схемы тот же. По словам главы района Александра Черного, ряд материалов по сомнительным сделкам передан в прокуратуру. Причем одним из инициаторов передачи дел в прокуратуру стала регпалата. Сотрудники палаты засомневались в том, что «правильные» документы на землю соответствуют действительности. Оказывается, могут проявить бдительность, когда жареный петух в одно место клюнул. Осталось дождаться, когда жареный петух забредет в Одинцовский район. Александр Черный подтвердил мои предположения о том, что поймать за руку нечестного чиновника практически невозможно. В лучшем случае его можно уволить за халатность, а договор купли-продажи попытаться расторгнуть в суде.
В Лотошинском районе, в самом дальнем муниципалитете области, якобы для ведения личного подсобного хозяйства в 2012–2013 годах было продано более двух тысяч гектаров. Новое руководство района по этим сделкам купли-продажи передало материалы в прокуратуру, не без основания предполагая, что имеют дело все с той же схемой. А сколько подобных сделок прошло безнаказанно? Речь может идти о десятках и десятках миллиардов рублей, отчисления из которых не дошли до областного бюджета. А земля — она не резиновая, имеет свойство кончаться.
■ ■ ■
Можно ли остановить земельный беспредел? На мой житейский взгляд, безусловно, можно. Во-первых, на законодательном уровне необходимо исключить все «исключения из правил». Правила для всех должны быть одни. Во-вторых, надо в срочном порядке вернуть некоторых руководителей на грешную землю, так как многие из них витают в облаках полной вседозволенности и ощущения безнаказанности.
Уже несколько дней в районе работает областное контрольно-ревизионное управление, которое должно дать оценку деятельности местной администрации.
P.S. Буквально вчера, когда материал готовился к печати, из Одинцова пришла новость: по результатам доклада Общественной палаты Одинцовского муниципального района «О нарушениях земельного законодательства» досрочно прекращены полномочия руководителя районной администрации Алексея Кондаранцева. Исполняющим обязанности назначена заместитель руководителя Т.Н.Медведева.
Совет депутатов поручил и.о. принять решение об увольнении всех должностных лиц, допустивших неэффективное и нерациональное использование земельных ресурсов.
