История болезни
Работа съезда началась с демонстрации драматичной хроники событий 2–3-летней давности. Стройплощадки, занесенные снегом, недостроенные дома, из окон которых выглядывают молодые деревца. А на других кадрах — толпы людей на горбатом мосту около Дома Правительства РФ с плакатами «Мы — бомжи! Где наши деньги, где наши квартиры?!». Тысячи других обездоленных, обманутых дольщиков по всей стране митингуют, перекрывают федеральные трассы, вступают в схватки с ОМОНом...
Особенно остро проблема дольщиков встала в 2008 году, когда начался кризис. Но возникла она намного раньше, когда в стране не было еще и намека на финансовые трудности. Наоборот, в начале 2000-х жилищное строительство переживало самые тучные времена, и в эту сферу экономики за «легкими, быстрыми» деньгами потянулись средние и малые предприниматели, а порой и просто мошенники.
Эти случайные в строительной отрасли люди и заложили фундамент будущих глобальных проблем. Тем более что с правовой стороны предпосылки были созданы: до вступления в силу в декабре 2004 г. ФЗ №214 «О долевом строительстве» застройщики могли привлекать инвестиции частных лиц по любым договорам, по самым «кривым» схемам. Аферисты не упустили возможность и воспользовались правовой лакуной: одни и те же квартиры продавались по 2–3–4 раза. К тому моменту, когда правительство спохватилось, было уже поздно: сотни тысяч людей остались без денег и без каких-либо гарантий получить взамен жилье.
Борьба за честный метр
В Московской области рынок долевого строительства составляет 414 миллиардов рублей, 200 тысяч жителей вложили в него свои деньги. Из них еще год назад 18 тысяч считались обманутыми дольщиками, а 135 объектов — проблемными. Чтобы разрешить эти конфликтные ситуации, год назад в Подмосковье был создан специализированный контролирующий орган — Комитет по долевому жилищному строительству. За время его работы позитивно решился вопрос более трети обманутых дольщиков Подмосковья: 6,5 тысячи человек уже получили свои квартиры.
«Мы первыми в России приняли решение вести реестр проблемных застройщиков, — рассказал на съезде Александр Коган, министр Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. — Это оказалось достаточно эффективным, на него ориентируются граждане при покупке жилья, банки — при принятии решения о кредитовании, муниципалитеты — при принятии решения о выдаче разрешения на строительство. Сегодня в реестре 66 компаний, 20 уже устранили все нарушения и вышли из списка. Мы обратились к общественным организациям с предложением составить список социально ответственных компаний. Компании и их проекты будут проходить серьезную оценку на основании юридической, финансовой и технической экспертизы. У нас внедрена электронная система контроля и мониторинга застройщиков. Она позволит отслеживать ситуацию по объектам, договорам, разрешениям на строительство в автоматическом режиме. Мы применяем серьезные штрафные санкции к компаниям, незаконно привлекающим средства граждан — по полмиллиона за каждую сделку. Формируется судебная практика, которая говорит о том, что закон, определяющий механизмы привлечения средств граждан, обходить нельзя ни под каким предлогом».
Безусловно, в Подмосковье за год проведена огромная работа. Причем в борьбе за чистоту сделок на рынке долевого строительства комитет уделяет внимание не только контролю за деятельностью застройщиков, но и повышению юридической грамотности дольщиков. Например, активно работает социальная сеть, где потенциальные соинвесторы в онлайн-режиме могут уточнить, как правильно заключать договор о долевом участии, уточнить информацию о застройщике и т.д. Выпускаются социальные видеоролики, печатаются брошюры «Памятка дольщика» и «В помощь дольщику в случае банкротства застройщика», эти материалы, кстати, раздавали участникам съезда.
«Мы выступили с инициативой о запрете рекламы строительства жилья до получения разрешения на строительство и в случаях, когда квартиры реализуются в нарушение требований ФЗ №214, — продолжал Коган. — Соответствующий законопроект уже внесен в Госдуму. Это сделано для того, чтобы граждан больше не вводили в заблуждение, имея на руках только красиво нарисованный проект будущего дома».
Результат этой планомерной работы очевиден: по итогам 2012 года количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) на территории Московской области увеличилось на 40% и составило 68,5 тысячи в год. Значит, большинство строительных компаний понимают, что в Московской области честно работать выгоднее.
Федеральный закон №214 ввел единую форму договора, прописал все обязательства застройщиков перед гражданами, сделал сделки прозрачными для государства и граждан. Однако он не является панацеей. Поэтому должен быть выработан механизм, который бы обеспечивал надежность всех сделок на рынке долевого строительства автоматически. Такую гарантию может дать только страховой полис.
Механизм защиты
С 1 января 2014 года в России вступает в силу закон об обязательном страховании всех сделок на рынке долевого жилищного строительства. Это будет качественно новый уровень защиты прав дольщиков.
«Закон предполагает три формы: поручительство банка, коммерческое страхование и некоммерческое страхование через участие в обществе взаимного страхования застройщиков. Строительная компания может выбрать наиболее удобный для него механизм, а дольщику важно только знать, что его сделка застрахована, что даже в случае банкротства застройщика он вернет свои деньги, — подчеркнул Александр Коган. — Для понимания необходимости этой меры скажу лишь, что размер не исполненных застройщиками обязательств по причине банкротства — более 40 миллиардов рублей».
Законодатель принял правовую норму, которая обязывает всех застройщиков, привлекающих средства дольщиков, страховать эти сделки. Все участники съезда — а там были банкиры, страховщики, застройщики, представители дольщиков — единогласно одобрили этот новый шаг на пути к цивилизованному рынку. Но как будет осуществляться практика страхования, пока что понятно не до конца. Об этом шла оживленная дискуссия как во время пленарного заседания, так и в рамках «круглого стола» «Обязательное страхование ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан».
Много споров вызывает вопрос страховых тарифов — нельзя допустить, чтобы страховка значительно удорожала себестоимость строительства, увеличив и без того астрономические цены на жилье. Вместе с тем все понимают, что ответственность на страховщиков ложится огромная и работать себе в убыток они не будут. Закон уже сейчас позволяет страховать договора долевого участия, для этого не нужно ждать 1 января 2014 года. Однако почти никто на это не идет. Страховщикам не нужна лишняя головная боль, застройщику — дополнительные, причем весьма ощутимые затраты. Кроме того, получить страховку удается далеко не всем застрахованным и уж точно не в полном объеме. Не секрет, что многие договора страхования составляются таким хитрым образом, что страховой случай не наступит даже в конце света. Если все эти проблемы возникают уже сейчас при единичных сделках, что говорить о будущем, когда страхование «долевки» поставят на поток?
Еще одна тема для раздумий — как будет определяться круг учредителей общества взаимного страхования. Понятно, что туда войдут самые крупные и надежные застройщики, банки и страховые компании. Но сколько их будет? И что делать остальным — средним и мелким? Не получится ли так, что после вступления в силу Закона о страховании ДДУ число игроков на рынке долевого жилищного строительства резко сократится, сложится монополия из 10–15 участников, которые приберут к рукам весь сегмент отрасли. Может, порядка после этого и будет больше, но конкуренция точно пострадает — а это, в свою очередь, неминуемо приведет к сокращению объемов строящегося жилья и новому витку цен на квадратный метр.
Кто останется на рынке?
На съезде докладчики путались в статистике: сначала было сказано, что в число учредителей общества взаимного страхования вошли только 10 крупнейших банков и столько же страховщиков. Потом г-н Коган поправил эти данные, сообщив, что учредителей будет намного больше — порядка 150 банков и 200 страховщиков. Он также отметил, что учредители общества взаимного страхования будут определять правила для его членов, но в остальном их права — и крупных, и средних компаний — будут равны. Однако отсев все же будет. Потому что никто не захочет принимать на себя обязательства за компании-однодневки с сомнительной репутацией или за фирмы с небольшим оборотом и отсутствием опыта работы в строительной отрасли.
Безусловно, часть застройщиков не сможет застраховать свои проекты, в таком случае эти компании не смогут работать, привлекая средства дольщиков, пусть берут банковский кредит и строят, закончил он.
Закон обратной силы не имеет, поэтому обязательное страхование касается только новых проектов. Объекты, которые на 1 января уже находятся на стадии реализации, будут строиться на старых условиях. По этому поводу было очень интересное выступление из зала.
Татьяна Юрьевна, представитель застройщика из Костромы, призналась, что многие ее коллеги спешат начать проекты в этом году, пока не вступил в силу закон о страховании. «Наша компания старается работать честно, поэтому у нас и затраты больше, и цены выше. А конкуренты строят без разрешительной документации, продают квартиры нередко в обход 214-го ФЗ, по серым схемам, однако им все сходит с рук. Обидно, что власть не поддерживает тех, кто работает честно, — пожаловалась женщина. — Не должно быть двойных стандартов, и правила должны быть для всех едины».
В целом работа съезда показала большую заинтересованность всех участников рынка долевого строительства в том, чтобы с нового года перейти на более совершенный механизм защиты прав дольщиков. Вместе с тем осталось множество продекларированных, но еще нерешенных вопросов. До конца года необходимо утвердить единые правила страхования и тарифы. Нужно разработать такую форму страхового договора, чтобы люди в случае банкротства застройщика могли без лишних проблем получить свои деньги, причем всю сумму вклада.
До часа «икс» осталось совсем немного...
