«Порка» рублем
По словам Александра Когана, в Московской области сейчас стремятся создать такие условия, при которых работать нечестно в строительной отрасли стало бы невыгодно всем игрокам рынка. Психология бизнеса такова, считает министр, что мотивировать его на какие-то действия можно только рублем. Поступаешь по правилам — получаешь прибыль, пытаешься хитрить — платишь штраф.
Все эксперты в области недвижимости отметили положительную динамику в области долевого строительства, наметившуюся в Московской области в 2012 году: по сравнению с 2011-м резко выросло — почти на 40% — количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ), хотя объемы строительства в регионе, напротив, уменьшились на 10%.
Александр Коган связывает это с тем, что областное правительство усилило работу как с застройщиками, так и с дольщиками. Во-первых, был создан и ежемесячно обновляется реестр проблемных застройщиков, идет жесткий мониторинг, выявляются компании, использующие вместо ДДУ различные серые схемы. Для застройщика, попавшего в реестр проблемных, это не только удар по деловой репутации компании, но чревато серьезными финансовыми проблемами. Продажи квартир на таких объектах сразу идут вниз. Банки отказывают в кредитах. Кроме того, за каждую выявленную незаконную сделку с гражданами застройщиков штрафуют от 500 тыс. руб. до миллиона. Всего в 2012 г. было выявлено 469 административных нарушений в деятельности строительных компаний, выписано штрафов на общую сумму 47 млн руб. За весь 2011 год сумма штрафов составила только 5 млн руб.
— Одно дело, когда застройщику выписывали штраф за незаконные действия в размере 10—50 тыс. руб., и совсем другое когда сумма компенсации — 5 миллионов, — рассказывает Александр Коган. — А у нас были штрафы и по 10—15 млн руб. Тут уже бизнесмен волей-неволей задумается, что работать по закону выгоднее. Наша цель именно в том и состоит — отладить систему так, чтобы она сама работала без сбоев. А бегать с палкой за застройщиком — это не наш метод.
«Я не знал — и вы не знали?»
Но мало прижать недобросовестных застройщиков, важно, чтобы и сами жители с такой легкостью не попадались на их «наживку». Комитет долевого строительства разработал специальные методички, памятки дольщиков. Раздают их везде: в регпалатах, в риелторских агентствах, и даже в загсе. Цель — объяснить людям, что связываться с сомнительными застройщиками опасно, а прежде чем отдавать свои кровные деньги, нужно тщательно проверить, с кем вступаешь в деловые отношения. Нужно проверить, нет ли застройщика и его объекта недвижимости в реестре проблемных. Убедиться, что сделка оформляется по ДДУ и он зарегистрирован в ФРС. Отговорки типа «я не знал» или «ничего не понимаю в этих бумажках» не являются оправданием, ответственность за собственное благополучие лежит прежде всего на самих людях.
— Сделки, оформленные по договору долевого участия, защищены законодательством, — считает глава областной регпалаты Ольга Жданова. — Если мы получаем информацию, что на рынке недвижимости появилось недобросовестное лицо и в перспективе мы будем иметь проблемный объект и обманутых дольщиков, с нашей стороны тут же следует реакция. В прошлом году было проведено более 8000 проверок, по результатам более 3000 физических и юридических лиц были оштрафованы на 17 млн руб.
Но и это еще не все. По новому законодательству, вступившему в силу в этом году, застройщик, лишивший гражданина права на жилище — а под это определение подходят все, кто практикует двойные продажи, не выполняет договорные обязательства в отношении дольщиков или нарушает правила застройки, — несет уголовную ответственность. Наказание довольно суровое — вплоть до 10 лет лишения свободы.
Если же сделка была оформлена по серой схеме, через вексель, договор займа или договор бронирования, в этом случае человек может полагаться только на волю случая. Повезет, попадется добросовестный застройщик — слава богу! Не повезет, свяжется с проходимцем — придется долго и мучительно судиться, доказывая факт мошенничества со стороны застройщика.
Постой, самострой!
Если с «долевкой» чиновники худо-бедно разобрались, то борьба с другим весьма характерным для области социальным злом — строительством многоквартирных домов на дачных участках — находится пока что в самом разгаре.
Даже после сноса дома в Вешках с трансляцией в прямом эфире доверчивые или просто глупые люди продолжают покупать в таких домах, неминуемо обреченных под снос, квартиры. А потом они же бросаются под бульдозер, требуют от властей узаконить самострой, жалуются, что остались без денег, квартиры.
Главное сейчас — не допустить появления новых многоквартирных домов на землях, предназначенных под ИЖС, личное подсобное или дачное хозяйство. Поскольку выявить признаки многоквартирности на стадии строительства довольно сложно, специалисты Комитета по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью и Управления Росреестра по Московской области решили заключить соглашение о сотрудничестве между двумя ведомствами и регулярно обмениваться информацией.
— Соглашение имеет конкретный прикладной характер, — уверяет Александр Коган. — Все процессы, связанные с регистрацией договоров долевого участия, земельным контролем, целевым использованием земельных участков, регистрацией квартир и объектов недвижимости напрямую зависят от органов регистрации.
И если комитет выявляет объекты незаконного строительства на землях ИЖС, дачных участках или недобросовестных застройщиков, привлекающих средства граждан по серым схемам, он информирует Росреестр, чтобы не производилась регистрация договоров. Напротив, если у регистраторов появляются сомнения в законности сделки, они сообщают об этом в комитет, просят поделиться информацией по сомнительному объекту или срочно провести проверку в порядке надзора.
— Ничто так хорошо не работает, как исполнение закона и информированность, — поддерживает коллегу Ольга Жданова. — По нашей службе дано указание всем государственным регистраторам: если поступает сомнительный договор, например, на землях ИЖС кто-то пытается зарегистрировать дом большой площади, регистрация приостанавливается и проводится дополнительная проверка. Мы направляем запросы в органы местного самоуправления, обладает ли данный дом признаками многоквартирности, есть ли по нему судебное делопроизводство и т.д. Если наши подозрения подтверждаются, то в регистрации мы отказываем.
По данным комитета, сейчас в области зарегистрировано 433 объекта, обладающих признаками многоквартирности. И, несмотря на то что власти иногда идут навстречу жильцам, умоляющим придать этим самостроям статус легальности, окончательный вердикт выносит суд, а он чаще всего неутешителен: сейчас в судах находятся дела по 93 объектам, по 33 домам уже вынесено решение о сносе, 6 домов снесено. Поэтому хорошенько подумайте: стоит ли повторять судьбу тех, кто оплатил и потерял там квартиры?
КСТАТИ
Всего с начала работы Комитета по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью (с июля 2012 года) введено в эксплуатацию 34 проблемных объекта, шесть из них — в текущем году. Восстановлены права 5200 пострадавших граждан — участников долевого строительства.
МЕЖДУ ТЕМ
Еще два объекта долгостроя в Сергиевом Посаде на днях ввели в эксплуатацию. Один из них — дом на улице Строительной, в другом, на улице Матросова, к сдаче готовы две секции. Более 300 дольщиков получили долгожданные ключи от квартир.
256 семей справят новоселье в доме на Московском шоссе, д. 7, корп. 2. Такой почтовый адрес был присвоен долгострою на улице Строительной. В 2004 году местная администрация заключила инвестиционный контракт с фирмой-застройщиком на постройку 17-этажного монолитно-кирпичного жилого дома.
«Согласно договору объект должны были построить в 2008 году, — рассказывает заместитель руководитель Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Игорь Коханый. — Однако в связи с кризисом стройка остановилась почти на пять лет».
Застройщик чуть было не стал банкротом, но с помощью другого инвестора дом все же удалось достроить, 3 апреля 2013 года объект ввели в эксплуатацию.
«Когда мы покупали квартиру для сына, нам обещали, что через два месяца введут дом в эксплуатацию, — говорит дольщик долгостроя Юрий Проскурнин. — Однако стройку заморозили. Инициативная группа несколько раз выходила на митинги. Пришел новый инвестор, который столкнулся с рядом проблем, о которых и не предполагал: долги застройщика, изменение строительных нормативов, продление сроков выданных ранее документов для строительства. Тем не менее дом удалось достроить, и мы очень рады, что наконец все закончилось».
■ ■ ■
Дом на улице Матросова, 2/1, также многолетний долгострой, в нем 6 секций на 309 квартир. Его строительством застройщик начал заниматься еще в 2005 году. В 2008 году, когда первая очередь практически была готова, из-за нехватки финансов строительство прекратилось, хотя квартиры строительная фирма продавать продолжала.
Елена Соснова покупала квартиру в первом подъезде в 2008 году, будучи полностью уверенной, что максимум через полгода она сможет вселиться в свою квартиру, ведь деньги она вкладывала не в фундамент, а в полностью построенный дом. Однако пять месяцев ожидания превратились в пять лет.
В отношении застройщика была начата процедура банкротства. С октября 2012 года включилась процедура внешнего наблюдения. Объект был передан для завершения «СУ-65».
— Самые большие проблемы на нашей секции были с отоплением. Пока мы не объединились, не создали ТСЖ и не заплатили долг по отоплению — около 900 тысяч рублей, которые нам в наследство оставили первые строители, — ситуация не двигалась, — говорит Елена, которая возглавила объединившихся в ТСЖ дольщиков. — Ведь без отопления завершить работы по строительству первой очереди было бы невозможно.
Из 184 дольщиков дома 100 уже смогут въехать в свои квартиры, расположенные в первой и второй секции. На очереди третья секция.
