Выступление министра перед депутатами было своеобразным отчетом по поводу того, как областной Минстрой решает проблему обманутых дольщиков. После прошлого кризиса 2008–2009 годов нынешнему областному правительству досталось тяжелое наследство — 108 жилых объектов-долгостроев и 20 тысяч обманутых дольщиков.
«Это целый город людей, которые остались без денег и без квартир», — посетовал Пахомов. Худо ли, бедно, но область навела порядок с «долевкой»: за три последних года 61 жилой объект был достроен, 12 тыс. человек получили свое жилье. Но закончить этот процесс, как обещал Андрей Воробьев, к 2015 году не успели: накатился новый кризис. И в результате — все снова здорово! В прошлом году количество долгостроев опять выросло. Сейчас в реестре проблемных объектов Московской области значится 33 объекта, а 34 стоят на контроле как имеющие признаки «проблемности». Но повторения прежних ошибок никто допускать не собирается, заверил журналистов Пахомов, — у правительства есть план, как избежать нового «идеального шторма» на строительном рынке жилья.
Этот план включает в себя несколько законодательных инициатив, которые еще нужно пролоббировать на федеральном уровне, внести в Госдуму и дождаться, пока она примет эти поправки в Закон о долевом строительстве. В общем, быстро сказка сказывается, да не скоро дело делается. Тем более что при ближайшем рассмотрении даже и не понятно, в чем, собственно, заключается ноу-хау этого законотворчества.
Первое предложение — нужно усилить контроль областных надзирающих организаций за деятельностью застройщика. В ответ на это добросовестные застройщики возражают: мы и сейчас ежеквартально сдаем отчеты в минстрой области, а параллельно отчитываемся перед банками, где брали кредиты.
Вторая инициатива — давайте средства дольщиков аккумулируем на специальных банковских счетах, чтобы проще было контролировать, на что их тратит застройщик. «Не иначе как банки эту идею подкинули чиновникам, — ехидничают строители. — Деньги дольщиков — это последние в стране дешевые средства, вот за ними сейчас все и охотятся. Получается, банки как бы положат их на спецсчета, а на самом деле пустят в оборот и будут нам же под 18 процентов давать кредиты на строительство. Вряд ли после этого стоимость подмосковных новостроек подешевеет».
Третья гениальная идея областного минстроя — в законодательном порядке обязать застройщика, использующего договора долевого строительства, иметь свои собственные средства на строительство; вопрос — сколько их должно быть, 5–10 или 20 процентов? Сейчас мы разрабатываем общий для всех механизм расчетов. По словам Пахомова, у областных чиновников есть тесный контакт и взаимопонимание с добросовестными застройщиками, и рынок поддерживает эти законодательные инициативы. Однако наши источники говорят совсем обратное. «Ни один солидный девелопер строительство объекта без собственных средств не начнет, — рассказывали нам. — Обычно расклад такой: 30% своих денег, 20 — кредит, остальное — деньги дольщиков. Начинаешь проект всегда на свои, потому что на этом этапе никто — ни банки, ни граждане — свои деньги тебе не доверят. Если же мы еще должны будем резервировать какую-то энную сумму, в качестве страховки, то от этого жилье лишь подорожает».
Единственное, в чем единодушны и чиновники, и строители: нужно законодательно разрешить использовать средства дольщиков на строительство социальных объектов.
«Квартиры в жилом комплексе, где есть все необходимые для жизни соцобъекты, конечно будут продаваться быстрее — это аксиома рынка», — подтвердили в пресс-службе одного из самых крупных застройщиков Подмосковья. Согласны девелоперы и с утверждением чиновника по поводу того, что стоимость жилья от этого повышаться не будет. Потому что уже сейчас в стоимость квадратного метра заложены все издержки застройщика на проекте. Покупая квартиру, соинвестор жилого комплекса оплачивает всю себестоимость проекта, включая не только само жилье, подвод коммуникаций, но и все садики, школы, поликлиники, которые власти обязывают построить застройщика на данном объекте. Без этой «соцнагрузки» ни один жилой проект просто не будет утвержден на Градсовете Московской области.
«Сейчас мы имеем права строить на деньги дольщиков только коробку дома, все остальное, включая коммуникации, — только за свой счет или на заемные средства, — пояснили нам в стройкомпании. — И только когда дома будут полностью построены, мы сможет покрыть свои расходы за счет выручки от проданных квартир, но если разрешат использовать деньги дольщиков на строительство соцобъектов или хотя бы на прокладку коммуникаций, подключение сетей, то себестоимость жилых проектов может даже немного снизиться. Ведь сейчас мы используем дорогие банковские кредиты, и нам приходится платить бешеные проценты!»
Сейчас в Московской области 98% всех застройщиков работают по договорам долевого участия; последней компанией, которая использовала различные обходные маневры в этом плане, была пресловутая «СУ-155», а в результате теперь приходится всем миром достраивать ее долгострои. Пахомов заверил журналистов, что по всем проблемным объектам разработаны механизмы помощи дольщикам, которых насчитывается сейчас 13 тыс. человек. Часть долгостроев доведут до сдачи прежние застройщики, некоторые жилые комплексы или отдельные корпуса перейдут к новым инвесторам. Еще один вариант — гражданам будут предоставлены альтернативные по площади и качеству квартиры в других домах. Всего в 2016 году планируется сдать 27 объектов, в 2017-м — 12, и еще 28 — в 2018 году.
