Не шикуют и покупатели загородной недвижимости. Если раньше многие люди рассматривали «домик в деревне» как дачу, то теперь готовы приобретать загородное жилье лишь как альтернативу городской квартире.
Эксперты проанализировали изменения, происходящие на рынке жилья в кризис, и определили основные направления, складывающиеся во время экономических пертурбаций.
После развала Советского Союза застройщики начали активно увеличивать минимальные площади квартир. Однако спустя два десятилетия выяснилось, что спрос на компактное жилье по-прежнему есть.
Ясно, что студии и квартиры площадью до 30 «квадратов» подойдут далеко не всем покупателям. Для семьи хотя бы с одним ребенком компактное жилье будет тесновато. Зато оно может стать неплохим подарком этому самому ребенку на 18-летие. 45% всего объема маленьких квартир приобретают именно родители детям.
30% покупателей — это семьи без детей, для которых студия становится первым собственным жильем. Третья категория покупателей (около 15%) — убежденные холостяки и холостячки в возрасте до 35 лет. В квартире они находятся минимум времени, предпочитая проводить свободное от работы время в компании друзей, на вечеринках и в путешествиях.
И последняя группа, занимающая долю 10%, — инвестиционные покупатели. Малогабаритная квартира стоит значительно меньше, чем полноценная «однушка». Дешевле обходится ее ремонт и отделка. При этом арендные ставки на студии и компактные квартиры сопоставимы с жильем большей площади.
Насколько вообще малогабаритные квартиры и студии приспособлены для комфортной жизни?
— Самый главный совет тем, кто решил выжать максимум из квартиры площадью менее 30 кв. м, — рациональный подход к планировке, — говорит генеральный директор компании Мария Литинецкая. — Особенно это касается выбора мебели. Готовые шкафы, столы и диваны могут оказаться слишком громоздкими для небольшой квартиры. В целях экономии пространства часть предметов домашней обстановки можно заказать по индивидуальным размерам.
Особое внимание нужно уделить освещению в маленькой квартире. Вешать в центре потолка одну-единственную люстру нецелесообразно. Для визуального увеличения внутреннего пространства свет лучше сделать многоуровневым — подсветить отдельные места и детали интерьера. Третье — это цветовая гамма помещения. Оптимальный вариант — светлый цвет стен, максимально приближенный к белому. Светлое пространство будет казаться больше.
Трансформируемая мебель — основа комфорта в малогабаритной квартире. Сейчас можно купить диван-кровать, которая по удобству не будет уступать хорошему пружинному матрасу. В качестве альтернативы раскладным диванам рекомендуется обратить внимание на складываемые в шкаф кровати. А если позволяет высота потолков, можно оборудовать спальное место на антресольном этаже, а под ним сделать кабинет или столовую.
Для экономии пространства можно использовать и другие хитрости: кухонный стол, складывающийся вровень со стеной, подвесное бюро, раскладывающееся в рабочее место, полку-стеллаж, которая одновременно является перегородкой для зонирования помещения. Можно оборудовать мебель колесиками, чтобы ее было удобно в любой момент передвинуть.
Пятый совет может показаться странным — отказ от телевизора. Во многих семьях «ящик» по-прежнему является едва ли ни центром квартиры, хотя основные его функции способен взять на себя ноутбук. Освободившееся полезное пространство можно заменить навесными шкафами и полками, увеличив тем самым количество мест для хранения вещей.
— Сэкономить место на кухне можно за счет бытовой техники. 18-летнему студенту или убежденному холостяку вряд ли понадобится духовка — достаточно будет варочной панели на две конфорки и микроволновой печи, — продолжает эксперт. — Вместо большого холодильника можно поставить маленький, а полноценную посудомоечную машину заменить на компактную. Но самое важное, на чем акцентируют внимание дизайнеры, — отсутствие хлама в квартире. Множество мелких вещей, разбросанных тут и там, съедает больше всего места.
По оценкам аналитиков, общий метраж компактных квартир составляет 24–29,5 кв. метра. Разброс цен в разных жилых комплексах достаточно существенный: от 91 тыс. рублей за «квадрат» до 160 тыс. руб. Минимальная стоимость квартиры — 2,35 млн рублей, максимальная — 4,47 млн руб.
Площади загородных домов, которые люди покупают для постоянного проживания, безусловно, больше, чем квартир. Но по сравнению с метражами, влегкую уходившими с рынка в сытые времена, нынешние кажутся смешными. Сие касается как домовладений, так и участков. Специалисты говорят об усилении тенденций, сформировавшихся 6–7 лет назад.
— В кризис 2008–2009 годов на рынке загородной недвижимости произошли кардинальные изменения, — говорит руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов. — До указанного периода преимущественную категорию покупателей на рынке составляли те, кто приобретал недвижимость для дачного отдыха на свободные деньги, имея при этом в качестве основного жилья городскую квартиру. Предыдущий кризис существенно изменил характер покупательского интереса и тем самым переориентировал загородный рынок недвижимости в целом. Так, на фоне ощутимого снижения платежеспособности населения количество людей, рассматривающих загородную недвижимость как дачу, сократилось. На рынке стали появляться проекты, адресно рассчитанные на покупателей, готовых приобретать загородное жилье взамен городского в качестве основного места проживания.
До 2008 года на рынке Московской области почти не существовало участков без подряда. Покупатели были обязаны заключать договор с застройщиком (продавцом участков в поселке) на строительство дома. Теперь же люди, обратившие внимание на земельный рынок, попросту теряются, услышав про участки с обязательным подрядом.
В начале 2010 года средняя площадь участков составляла 16,6 сотки, в начале 2014 года — 15,1 сотки, и к настоящему моменту она не изменилась — такие цифры приводят риелторы. Статистика продаж показывает, что в период экономической нестабильности покупатели предпочитают именно участки без подряда. При этом доля экономкласса в объеме их продаж превышает 70%.
Еще один тренд, тянущийся из прежнего кризиса, — использование ипотечного кредита и материнского капитала. Прежде такие формы не были характерны. А сейчас до 80% потенциальных покупателей не располагают полной суммой для приобретения загородного жилья. Наряду с ипотекой и маткапиталом люди вкладывают в дом средства, вырученные от продажи имеющейся городской квартиры. Последних, желающих приобрести загородный объект по схеме альтернативной сделки, в кризис 2015 года стало в 2,7 раза больше. Примечательно, что количество сделок при этом не увеличилось, так как ликвидность и скорость продажи городских квартир сейчас совсем невысоки.
Поскольку покупатели вкладывают в недвижимость хоть и не последние, но отнюдь не лишние деньги, неудивительно, что они ужесточили требования к приобретаемому жилью. Если говорить о загородных домах, в первую очередь имеются в виду удачное расположение поселка, продуманность его концепции, разумность планировок, обеспеченность коммуникациями и инфраструктурой и оптимальное (в том числе по цене) обслуживание в дальнейшем.
— По сути нынешний кризис мало чем отличается от предыдущего. Все основные тенденции и изменения, которые сложились на рынке тогда, сегодня стали лишь более концентрированными, — подытоживает Антон Архипов. — Фигурально говоря, если раньше из молока делали сливки, то сегодня из сливок делают масло. Проекты, которые останутся на рынке в посткризисный период, будут по-настоящему качественными. Усилится расслоение на успешные и неуспешные проекты. Выживут сильнейшие. Сейчас сложилась ситуация, когда на первый взгляд может показаться, что предложений на рынке очень много, однако эта картина иллюзорна, поскольку лишь 10% из них можно назвать действительно качественными. Все меньше желающих из числа застройщиков выходить на рынок в период нестабильности, и последние будут сконцентрированы на завершении имеющихся проектов. И те из них, кто сможет попасть в эти 10%, останутся на плаву.
