Сейчас в непосредственной близости от МКАД в границах старой Москвы реализуется десяток проектов. Все они представляют собой новостройки эконом-, реже комфорт-класса. Самые крупные — «Загорье» в Восточном Бирюлеве, «Большое Кусково» в Новогирееве и «Life-Митинская» в Митине.
Что касается Новой Москвы, аналитики рассматривали жилые комплексы на удалении до 15 км от МКАД, когда транспортную доступность можно считать приемлемой. На этом участке продажи идут более чем в 20 комплексах, в числе которых «Москва А101», «Коммунарка», «Новые Ватутинки», «Спортивный квартал», «Бунинский», «Новое Бутово» и «Татьянин парк».
— На присоединенных территориях можно найти панельное и монолитно-кирпичное, много- и малоэтажное жилье, новостройки на разных стадиях строительства: от котлована до полной готовности, квартиры с отделкой и без, — комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Среди новостроек у границ старой Москвы выбор беднее. К тому же здесь не представлены, например, малоэтажки, тогда как на присоединенных территориях квартиры в невысоких домах можно приобрести по нескольким адресам. Ограничено в «старомосковских» комплексах и предложение квартир с отделкой в монолитно-кирпичных домах.
Несомненным достоинством новостроек на присоединенных территориях является цена. Минимальный бюджет покупки в границах старой Москвы, но за пределами МКАД составляет 4,1 млн руб. За такую сумму можно приобрести студию площадью 31 кв. м в жилом комплексе «Эталон-Сити» в Южном Бутове, где строительство завершится зимой 2016 года.
В Новой Москве за аналогичные деньги можно позволить себе, например, трехкомнатную квартиру площадью 65,3 «квадрата» в комплексе комфорт-класса «Спортивный квартал», сдача которого запланирована на середину 2015 года. Или двухкомнатную квартиру площадью 50,8 кв. м в уже готовом корпусе жилого комплекса «Прима-парк». Или ту же «однушку», но на 13 метров больше и с полной отделкой в ЖК «Новые Ватутинки. Южный квартал» со сроком сдачи в первом квартале 2014 года.
Минимальная стоимость «двушки» в московских новостройках за МКАД составляет 6,9 млн руб. за 55 кв. м. За те же деньги можно купить двухкомнатную квартиру, но на 20 кв. м больше в жилом комплексе «Москва А101». Другой вариант — трехкомнатная квартира площадью 92,8 кв. м в «Кокошкино».
Самое бюджетное предложение среди трехкомнатных квартир в границах старой Москвы за МКАД — 10,76 млн руб. (84,1 кв. м). За такие деньги на присоединенных территориях можно купить двухуровневую квартиру площадью почти на 30 кв. м больше в жилом комплексе «Солнечный». Или четырехкомнатную квартиру площадью 108,7 кв. м в «Бунинском», расположенном в непосредственной близости от станции метро. В пределах 10 млн руб. стоит просторная двухкомнатная квартира площадью 90,1 кв. м в жилом комплексе комфорт-класса «Татьянин парк».
Однако некоторые покупатели принципиально не хотят переезжать в дальние спальные районы. МКАД для них становится в некоторой степени границей, отделяющей благоустроенную и комфортную жизнь в городской среде от микрорайонов, удаленных от объектов развлекательной и социальной инфраструктуры. Такие люди предпочитают покупать квартиры в границах Московской кольцевой автодороги, где цены на новостройки, как правило, ощутимо выше. Так, минимальная стоимость «однушки» в комплексе «Загорье» рядом со МКАД составляет 4,7 млн руб. Если приобрести, например, «трешку» площадью 65,3 кв. м в «Спортивном квартале» в Новой Москве за 4,1 млн руб., то разницы в 600 тыс. руб. как раз хватит на ремонт. Если же купить за те же 4,1 млн руб. уже полностью готовую однокомнатную квартиру в жилом комплексе «Новые Ватутинки. Центральный квартал», остаток можно потратить на обстановку жилья мебелью.
Самая недорогая двухкомнатная квартира в пределах МКАД продается за 7,9 млн руб. На эти деньги можно не только приобрести, например, «трешку» площадью 80,8 кв. м в комплексе «Новые Ватутинки. Южный квартал», но и полностью отремонтировать и обставить ее. Стоимость трехкомнатных квартир до МКАД и за его пределами почти не отличается.
Имеют преимущество новостройки Новой Москвы и с точки зрения экологии. Московские комплексы у старых границ столицы зачастую расположены не в самых благоприятных районах. Бирюлево, Ярославский, Левобережный, Новогиреево стабильно отличаются напряженной экологической обстановкой. В то же время на территории Новой Москвы находятся крупные лесопарки — Ульяновский, Бутовский и Троицкий, обеспечивающие комфортное состояние окружающей среды и позволяющие покупателям квартир в местных новостройках почувствовать на себе всю прелесть загородного образа жизни.
— Очевидным плюсом новостроек в границах старой Москвы является транспортная доступность, — продолжает Мария Литинецкая. — Практически все они расположены не далее чем в 10 минутах на транспорте от метро. Среди новостроек Новой Москвы таким удачным размещением пока могут похвастать только комплексы рядом с Бутовом.
Среди достоинств жилых комплексов в границах старой Москвы можно назвать их расположение в районах со сложившейся инфраструктурой. Спальные районы обеспечены детскими садами и школами, магазинами и спортивными комплексами. При этом застройщики, учитывая данный факт, редко закладывают в проект объекты социальной инфраструктуры, ограничиваясь, как правило, только нежилыми помещениями на первых этажах домов. Поэтому новоселу придется приложить определенные усилия, чтобы устроить ребенка в школу или детский сад, ведь в близко расположенных образовательных учреждениях не всегда есть свободные места.
— В Новой Москве жилые комплексы возникают часто буквально посреди поля или на территории небольших населенных пунктов, где нет всего необходимого для комфортной городской жизни, — говорят аналитики. — Однако застройщик вынужден предусмотреть в таких проектах необходимый набор инфраструктуры, в том числе и социальной. Потому практически каждый более-менее крупный жилой комплекс на территории Новой Москвы имеет в своем составе как минимум школу и детский сад. А принимая во внимание достаточно жесткую конкуренцию на присоединенных территориях, многие девелоперы сознательно расширяют набор объектов инфраструктуры, чтобы привлечь покупателей.
Так, в «Спортивном квартале» будет построена школа олимпийского резерва — одна из самых крупных и современных в России. В ней разместятся крытые ледовые арены, залы для борьбы, бассейн, медико-восстановительный центр и открытые площадки: футбольное поле, теннисные корты, универсальная спортивная площадка. В «Новых Ватутинках» помимо школ и детских садов планируется строительство двух поликлиник, физкультурно-оздоровительного центра и торгово-административного комплекса. В «Бутово-парке» запланирован крупный торговый центр «Бутово-молл» площадью 143 тысячи кв. м.
Среди московских застройщиков такая практика не получила широкого распространения. Дело в том, что конкуренция не столь велика, да и размеры участков обычно не позволяют использовать территорию под спортивные или развлекательные объекты. И если сейчас московские новостройки лучше обеспечены инфраструктурой, то в скором будущем, когда проекты в Новой Москве войдут в финальную стадию реализации, ситуация выровняется. Кроме того, жители новых комплексов на присоединенных территориях могут оказаться даже в более выгодной ситуации, ведь местные детские сады и школы будут более современными и рассчитанными именно на жителей конкретного комплекса.
По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-инвест», в октябре средняя стоимость квартир в новостройках Новой Москвы составила 5,6 млн рублей (повышение за год на 4%). Средняя цена 1 кв. м в районах Новой Москвы в октябре — 83,4 тыс. руб. (снижение за год на 1%).
По словам маркетолога компании Ксении Гришковец, по состоянию на октябрь средняя цена «квадрата» в новостройках Новой Москвы выше показателя подмосковных городов на 13%. Год назад разница была более значительной — 16,2%. На момент присоединения территорий квартиры в новостройках данных районов и без того были недешевыми, что в последующем сказывалось на динамике роста. Но сейчас он практически отсутствует. Вероятнее всего, ситуация ценовой стабильности сохранится и в ближайшее время. Значительных взлетов ожидать не стоит, даже несмотря на позитивные планы по улучшению инфраструктуры (в течение 2014 года на территории Новой Москвы планируется построить 14 детских садов и 8 общеобразовательных школ).
Структура предложения по типам квартир аналогична городам Московской области. Самая большая доля квартир приходится на однокомнатные (39,7%) и двухкомнатные (33,6%). «Трешки» занимают 22,4%. За многокомнатными квартирами самая незначительная доля — 4,3%.
В структуре предложения по типу домов в октябре преобладали квартиры в монолитных домах — 73,4%. Доля в панельных новостройках составила 18,4%, в кирпичных — 8,2%.
«Одно из главных требований, предъявляемых сегодня к властям как девелоперами, так и будущими жителями присоединенных территорий, — это развитие дорожно-транспортной сети, — комментирует Мария Литинецкая. — Московское правительство уже определилось с планами по строительству новых дорог и постепенно начинает претворять их в жизнь».
Именно новые трассы представляют наибольший интерес как с точки зрения развития присоединенных территорий, так и с точки зрения выгоды покупки жилья рядом с ними. Дело в том, что в проектах, реализация которых ведется в непосредственной близости от уже существующих магистралей, плата за транспортную доступность уже включена в стоимость квадратного метра. Там же, где строительство современной трассы пока еще только планируется, можно купить жилье несколько дешевле. При этом замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарко утверждает, что улучшение транспортной ситуации не приведет к росту цен на квартиры.
