Запрет коснется только новых проектов, которые еще разрабатываются и не выходили на рынок. Его необходимость власти объясняют прежде всего сохранением градообразующих и исторических видов, а также нагрузкой на социальную и транспортную сеть. В том числе он обусловлен и противопожарными нормами, поскольку вопрос безопасности жильцов высоток в случае возникновения экстренных ситуаций — достаточно болезненный. «С этой точки зрения данный запрет действительно был необходим. К тому же «каменные мешки» из небоскребов не отличаются особой комфортностью проживания. Мало- и среднеэтажная застройка в этом отношении, безусловно, выигрывает, — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — С другой стороны, все мегаполисы мира сейчас развиваются в сторону высотного строительства. И в этом плане Москва сильно отстает. Строительство невысоких домов — это неэффективное использование дорогой земли (особенно в центре города). Но, учитывая и без того уже немалую уплотненность города, плюсов в данном запрете все-таки больше. Горожане однозначно от этого выиграют».
На ценах это решение если и скажется, то несущественно, считает Мария Литинецкая. Предложение квартир в столичных высотках на первичном рынке сейчас ограничено, основной объем сосредоточен в сегменте бизнес-класса. В низком ценовом диапазоне таких зданий вообще нет (кроме ЖК «Богородский», который относится к комфорт-классу), а в элитном классе подобные проекты можно пересчитать по пальцам: небоскребы в «Москва-Сити» и несколько зданий в пределах Третьего транспортного кольца. Поэтому принятие закона об ограничении высотности в большей степени отразится именно на комплексах бизнес-класса. А учитывая, что бизнес-классом Москва «затоварена» (доля этого сегмента уже несколько лет самая большая на рынке), можно ожидать удорожания стоимости квартир, расположенных на верхних этажах, на уровне 10–15%. Однако нельзя сказать, что это будет тенденция, все будет зависеть от конкретного объекта.
— Очевидно, что пересмотр этажности приведет к снижению плотности застройки, темпы строительства могут сократиться в связи с пересмотром контрактов и, соответственно, могут вырасти цены, — говорит президент компании «Премьер Холдинг» Николай Цигану. — Но стоимость квадратного метра определяет рынок, а не отдельно взятый строитель или девелопер. Одним из факторов, влияющих на ценообразование квадратных метров в новостройках, по-прежнему будет географическое положение объекта строительства, его удаленность и наличие инженерной и социальной инфраструктуры.
А вот в Подмосковье ситуация иная. Здесь регламенты пока еще только разрабатываются. Обещают их принять в следующем году. Однако уже известно, что власти хотят «урезать» Подмосковье до 9 этажей. Если это решение будет принято, то оно очень серьезно повлияет на рынок новостроек. «Во-первых, пострадают производственные мощности. Дело в том, что многие ДСК, работающие сегодня на рынке Подмосковья, изначально заточены на выпуск панелей от 10 этажей и более. При снижении этажности страдает экономика производства — ДСК это просто невыгодно, — уверена Мария Литинецкая. — По крайней мере ДСК-1 — крупнейшее предприятие с огромными мощностями — уже озвучил свою позицию и сказал, что им невыгодно будет строить дома в 9 этажей. Соответственно, если будет введена норма на 9 этажей и ДСК должны будут перестраивать свою производственную линейку, то автоматом вырастет себестоимость квадратного метра, что, соответственно, приведет к росту цен».
Во-вторых, у девелопера возникает упущенная выгода. Стоимость участка не уменьшается, расходы на подведение коммуникаций возрастают (при мало- и среднеэтажной застройке эти затраты будут в несколько раз выше, чем в многоэтажной). Но при этом снижается количество квадратных метров, которые он может на этом участке построить. Себестоимость одного квадратного метра возрастает минимум в 2 раза, то есть процентов на 40–50, учитывая, что до сих пор Подмосковье застраивалось в основном 25-этажными (за редким исключением — 17-этажными) домами. Таким образом, в случае уменьшения объемов строительства девелоперам придется компенсировать свои затраты за счет либо увеличения цены, либо продажи своей земли. Девелоперский бизнес становится все менее и менее интересен.
Девелоперы, которые уже разработали или находятся в процессе разработки проекта и пока еще не получили разрешения на его строительство, оказались в самой незавидной ситуации. Сидят и гадают, что же с ним делать: развивать по старым нормам или перестраиваться на новые рельсы. А это означает для них, во-первых, новые затраты на реконцепцию и согласование, а во-вторых, перенос сроков выхода многих проектов. Таким образом, в перспективе 1–2 лет нас ждет еще и провал по объемам строительства.
— Как показала практика, на девелопера возлагают дополнительные обременения в виде социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, — говорит Николай Цигану. — Для застройщика это дополнительная нагрузка. При этом часть застройщиков, которая не найдет себе места в новой системе, вероятно, начнет постепенно осваивать города за пределами области, но прилегающие к ее границе, например административные центры соседних областей.
— В связи с чем власти хотят сделать дома низкорослыми? — задали мы вопрос экспертам.
— С одной стороны, можно понять представителей власти Московской области, которые хотят ограничить плотность и высотность застройки территории Новой Москвы. Но с другой — в условиях, когда в регионе крайне низкие показатели обеспеченности людей квадратными метрами, эта инициатива может иметь больше негативных моментов. Ограничения по высотности и, соответственно, снижение плотности застройки и объема продаваемой площади наверняка приведут к повышению цены квадратного метра. А учитывая, что область обладает достаточным земельным ресурсом, причем свободным, для развития как жилой, так и коммерческой недвижимости, эти ограничения по высотности на текущем этапе мне кажутся излишними, — рассуждает Мария Литинецкая. — К тому же данное решение полностью противоречит заявленной «политике партии» на увеличение строительства жилья. При этом мы декларируем, что должны строить не просто больше, а больше дешевого жилья. Таким образом, на словах чиновники озвучивают одно (заявляют о необходимости строительства доступного жилья), а по факту делают ровно обратное — ужесточают правила игры на рынке, что никоим образом не стимулирует застройщиков строить больше и дешевле.
— Московская область стремится к более сбалансированному развитию. Власти призывают девелоперов осуществлять комплексное развитие территорий, не отступая от принципов ландшафтного планирования. Малоэтажное строительство не требует продолжительных сроков возведения, упрощает схему подвода коммуникаций, удобно для размещения необходимой инфраструктуры, — отвечает Николай Цигану.
Понятно, что, выбирая малоэтажное строительство, власти ориентируются на зарубежный опыт. Использование новых технологий — как в производстве строительных материалов, так и в самом процессе строительства — влияет на скорость возведения, стоимость жилья и цену его эксплуатации.
— Решение ограничить высотность зданий принято по понятным причинам, — говорит руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. — Во-первых, это позволит хоть как-то справиться с пробками и нехваткой парковочных мест. Если исходить из расчета, что в сегменте эконом-класса на семью приходится 1 машина, а в бизнесе и элитке по 2–3, представьте себе, что будет, когда все эти люди с утра поедут в город. Во-вторых, возведение высотных зданий предполагает дополнительные затраты на оснащение их коммуникациями, противопожарными системами и т.д., что в конечном итоге сказывается на цене квадратного метра. Проще говоря, высотки не могут быть по классу ниже бизнеса. Стоимость «квадрата» в высотках начинается примерно от 130 тыс. рублей и доходит до 350 тыс. рублей, а в некоторых случаях и превышает эту сумму.
— Нравится ли покупателям жить на верхних этажах? Какие в принципе этажи предпочитают люди? Может быть, есть градация по различным социальным группам? — спрашиваем у специалистов.
По мнению Николая Цигану, есть градация не по социальным группам, а по категориям покупателей. Например, горожане ценят видовые квартиры с 9-го этажа и выше. На их взгляд, с верхних этажей можно обозревать жизнь города, наблюдать рассветы и закаты солнца, смотреть, как загораются в вечернее время огни. А есть категория покупателей, которые предпочитают нижние этажи. Многие из них не всю жизнь жили в большом городе, имеют внутреннее тяготение к земле и боятся сбоя работы лифтов.
— На самом деле в Москве не так много высотных домов (выше 25 этажей). Большинство жилых зданий — это старый фонд, панельные или кирпичные дома высотой около 12 этажей. Покупатели квартир в высотках — публика, которая хочет жить а-ля в Нью-Йорке и любоваться прекрасными панорамами. А это у них не получится, потому что виды в Москве совсем не те. Кроме того, спрос на многоэтажки сильно ограничивается ценовой планкой. При этом дополнительные деньги берут за мнимые преимущества. «Малоэтажка» гораздо комфортнее для жизни, — убежден Дмитрий Таганов.
