Дачный расклад

Прошедший 2011 год так и не смог побить рекорд 2010-го, однако выход на рынок 100 новых поселков впечатляет. Причем в отличие от того же 2010 года новые проекты были уже не землями, распродаваемыми обремененными долгами ленд-лордами, а продуманными девелоперскими проектами. Эксперты единодушны: рынок загородного жилья восстановился, переформатировался, и теперь его перспективы в ближайшие несколько лет просматриваются вполне отчетливо. А значит, можно ожидать дальнейшего роста покупательского спроса. В том числе спекулятивного.

Одна из важнейших тенденций, отмеченных на загородном рынке, — приход на рынок так называемых «умных денег». То есть покупатель больше не хочет платить за «понты», но и гнаться за дешевизной уже не будет. В результате сместился спрос.

Модное мульти

К примеру, после кризиса самым востребованным форматом были участки без подряда. Они и сегодня занимают порядка 70% рынка, однако среди новых проектов их доля снизилась до 50%, а в 4-м квартале 2011 года — и вовсе до 19%. Вместо них в лидеры рвутся мультиформатные поселки. В них сочетаются предложения участков с подрядом и без него, таунхаусы и малоэтажные жилые дома.

Для небогатых покупателей такое предложение привлекательно тем, что квартира или таунхаус строятся в поселке гораздо более высокого класса, чем они могли бы себе позволить при покупке участка без подряда. Что важно, при этом гораздо богаче и инфраструктура поселка.

К примеру, большинство поселков с участками без подряда предлагают только воду и электричество, даже централизованная канализация оказывается не обязательной опцией. Газификация планируется редко, а если и есть, то реально дождаться газа не ранее чем через 3–4 года: когда построятся и оплатят подводку коммуникаций хотя бы половина жителей поселка. В мультиформатных поселках всегда имеются общепоселковое водоснабжение и канализация, газ, даются большие мощности электричества. Плюс в таких поселках часто присутствует социальная инфраструктура: от детской и спортивной площадок до собственных школ, детских садов, медпунктов и магазинов.

Для более состоятельных покупателей, покупающих в таких поселках участки с подрядом или без него (как правило, в последнем случае речь идет о строительстве домов бизнес-класса и выше), привлекательно то, что за счет большого количества жителей плата за коммунальные услуги и богатую инфраструктуру оказывается ниже.

Для самих девелоперов мультиформат тоже выгоден: с одной стороны, он позволяет привлечь разные группы покупателей, что оживляет продажи, с другой — в пересчете на сотку и квадратный метр земля и квартиры в таунхаусах и малоквартирных домах оказываются дороже, чем на соседних участках с подрядом или без него. Так, по данным аналитиков ОПИН, в 4-м квартале прошлого года доля мультиформатных поселков в выходящих на рынок предложениях составила 37%, а всего по итогам года — 25%.

Лучше меньше, да лучше

Изменения произошли в предпочтениях покупателей по площади. «Если до кризиса загородный дом меньше 200 кв. м даже не рассматривался, то в 2009–2010 годах наиболее популярные дома были 150–170 кв. м, — отмечает директор по развитию Good Wood Александр Дубовенко. — В 2011-м стал популярным размер 200 кв. м, а сейчас по площадям мы вышли на докризисный уровень, то есть строится много домов в 300 кв. м».

Уменьшились и площади запрашиваемых участков. «Наибольшим спросом в I кв. 2012 г. пользовались коттеджи размером 300–400 и 400–500 кв. м на участках 15–20 и 21–30 соток, при этом наибольший спрос по бюджету покупки по итогам I кв. 2012 г. был сосредоточен в сегменте до $1 млн., — добавил Тимур Сайфутдинов из Blackwood. — Таким образом, несмотря на достаточно равномерную структуру спроса в отношении размеров коттеджей в I кв. 2012 г. по общему бюджету покупки доминировали заявки с минимальным бюджетом, в том числе за счет снижения средней запрашиваемой площади придомового земельного участка».

В эту же тенденцию укладывается и рост популярности таунхаусов с чисто символическими участками в 1–3 сотки, и малоэтажные дома, которые могут и вообще не иметь своего придомового участка.

«Умная экономия» коснулась и других параметров загородного жилья. В частности, удаленности от МКАД и класса поселка. Так, аналитики отмечают преобладающий рост бизнес-класса — к нему в 2011 году относилась каждая пятая сделка. Сайфутдинов отметил, что наиболее активно осваивается пояс средней удаленности: 15–30 км от МКАД. Здесь находится половина всех новых проектов. Объяснить эти тенденции можно тем, что поселки бизнес-класса отличаются более богатой инфраструктурой, что важно при постоянном проживании за городом. А 15–30 км от Москвы в перспективе нескольких лет станут не менее доступными, чем некоторые «спальные» районы Москвы благодаря реконструкции «вылетных» магистралей.

Прочь из Москвы

Покупка загородного жилья как основного или как минимум равноправного с московской квартирой — еще одна новая тенденция. Зародившись после кризиса как ответ на внедрение дистанционных форм работы, тенденция переезда за город была мощно простимулирована присоединением к Москве новых территорий — это на треть подняло продажи загородной недвижимости на юго-западе области, отмечают аналитики ОПИН: «На прочих территориях ближнего Подмосковья, которые пока остаются областными, также наблюдается оживление. И продавцы, и покупатели понимают, что объединение двух субъектов московского региона — лишь вопрос времени, поэтому все больше жителей столицы принимают решение о переезде в собственное загородное жилье».

Соответственно, меняются лидирующие направления месторасположения загородной недвижимости. Так, именно в 2011 году произошла смена лидера, а затем и всей лидирующей тройки. На первое место вырвалось Новорижское шоссе, потеснив Рублевку. А после объявления о присоединении новых территорий к Москве в тройку вошли Киевское и Калужское шоссе.

При этом наблюдается интересная тенденция: покупатели часто выбирают «элитное» шоссе, поселок бизнес-класса и недорогое жилье в виде таунхауса или квартиры либо берут участок без подряда. Так, по мнению Сайфутдинова, в сегменте участков без подряда наиболее востребованными были объекты размером 20–30 соток, расположенные на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях, стоимостью до $1 млн. —порядка 40% всех заявок.

Впрочем, Новорижское шоссе может уже в этом году потерять лидерство в популярности. «С Новой Ригой происходит примерно то же самое, что и с Дмитровкой. То есть долгое время было модно иметь там дом. Все покупали коттеджи в поселках и участки, активно строились, сейчас Дмитровка — самая плохая трасса», —говорит Дубовенко. Он ожидает в ближайшие пару лет стагнацию цен на этом направлении в связи с начавшейся реконструкцией шоссе. Она должна закончиться в 2013 году. Но многое будет зависеть от того, насколько затруднится движение по шоссе во время реконструкции и насколько будут выдержаны сроки. Так, Ленинградское шоссе, где реконструкция привела к многочасовым пробкам, сегодня почти не рассматривается покупателями, а спрос на Ярославское шоссе сильно вырос уже за год до окончания реконструкции.

Обогащайтесь!

Зато намеченные и идущие реконструкции «вылетных» магистралей дают возможность получить доход от инвестиций в загородную недвижимость. Так, Дубовенко рекомендует то же Новорижское шоссе. «Покупатели, которые приобретают загородный дом или участок по этому направлению и собираются пользоваться им через 5–10 лет, прекрасно понимают, что Новая Рига станет лучшей трассой московского региона. Но тот, кому нужно жить за городом уже сегодня, это направление скорей всего не выберет. Так что данную трассу можно считать крайне интересной с точки зрения инвестирования, так как через 3 года она заметно вырастет в цене. Возможно, что дома подорожают на 30–40%», — говорит он.

Еще одно крайне перспективное направление, по мнению эксперта, Ярославское шоссе, которое сейчас реконструируют. «Скоро это будет сказка и новомодная трасса», — восторгается он. Стоит отметить, что по этому направлению находятся одни из красивейших лесных массивов Подмосковья и множество озер и небольших рек, которые иногда даже предпочтительнее «большой воды».

Также очень хорошие перспективы у Ленинградского шоссе. «Я прекрасно понимаю, что сейчас оно вообще „не едет“, но те, кто покупает землю сегодня, будут там жить примерно года через 2–3. К этому времени как раз запустят платный дублер, и Ленинградка тут же станет самой востребованной трассой. Если покупать там землю или коттедж через 2 года, то тогда уже взлетят цены. Думаю, что цены могут подняться также на 30–40%, а то и на 50% в зависимости от класса поселка», — говорит Дубовенко. К перспективным он относит и Пятницкое шоссе, почти забытое сегодня. Тем более что на нем в 2013 году должно появиться метро.

Для инвестиционных целей лучше всего подходит жилье эконом-класса: именно оно обычно растет в цене больше всего и наиболее ликвидно. В поселках бизнес-класса цены растут меньше, а в классе de luxe они могут вырасти максимум на 15%, отмечает Дубовенко.

Исходя из этого, наиболее интересной инвестиционной покупкой будет покупка таунхауса, жилья в малоквартирном доме либо участка в 15–30 км от МКАД по трассам, которые сейчас реконструируются. Однако инвесторам следует быть внимательными к документам, которые предъявляет девелопер.

Так, при покупке участка обязательно должны быть свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт участка. «Если продается лишь обещание сделать эти документы, то это повышенные риски», — предупреждает Дубовенко. Следует обратить внимание и на категорию земли. Если это земля сельскохозяйственного назначения, то должно быть разрешено использование под дачное строительство, если это земли поселений — то категории ИЖС. Все это указывается в кадастровом паспорте. Стоит при этом отметить, что категория ИЖС предполагает обязанность муниципалитетов строить социальную инфраструктуру, исходя из имеющихся нормативов, а «дачка» таких обязательств не накладывает.

Нужно быть внимательным и при покупке участка с подрядом. «Многие путают девелопера (человек, который осваивает эту землю и ведет продажи в конкретном поселке) с застройщиком, который будет строить дом, и с генподрядчиком, — говорит Дубовенко. — Были случаи, когда человек покупал землю с подрядом, его обязывали заключать договор на строительный подряд с конкретной, неизвестной ему компанией. Он платил деньги, а фирма, которой он заплатил за подряд, растворялась или разорялась из-за кризиса. И у него не получалось подать в суд на девелопера, чтобы обязать его продать участки и рассчитаться с ним по невыполненным обязательствам за подряд: по земле условия все выполнены полностью, а претензии уже надо предъявлять к подрядчику».