Пятиэтажки появились в Москве в период с 1958 по 1968 год. Тогда никого не заботили вопросы комфортного проживания — в этих домах нет даже лифтов (и мамы с колясками, и пенсионеры вынуждены подниматься пешком), нет подвалов, в них маленькие подъезды, а коммуникации проложены внутри стен. Их строили в расчете на то, что они простоят не больше 25 лет, без учета их последующего капитального ремонта. В современной Москве, где установлены стандарты комфортного проживания, существование таких домов кажется дикостью.
— В 2015 году постановлением правительства Москвы определены принципы комфортной застройки, — рассказывает главный архитектор города Сергей Кузнецов. — Весь пятиэтажный фонд под эти принципы, конечно, не попадает. Эти дома строили максимально дешево и быстро, об удобстве проживания в них никто и не думал.
«Нам приходит очень много обращений от проживающих в таких домах людей. Они жалуются, что капремонт в таких пятиэтажках провести нереально. Так, может, проще все-таки их снести, а людей переселить в комфортные условия?» — говорит председатель Общественной палаты Москвы Константин Ремчуков.
Председатель Городской комиссии по обеспечению общественного контроля за реализацией Региональной программы капитального ремонта в многоквартирных домах на территории города Москвы Валерий Семенов рассказывает, что комиссия не раз выезжала на такие объекты. И эксперты подтвердили: да, капитальному ремонту такие объекты не подлежат. «Что такое пятиэтажка — коммуникации в стене. Чтобы сделать ремонт, нужно сносить стену, отселять людей», — говорит ректор Высшей школы экономики Ярослав Кузьминов.
Мнения жителей хрущевок, представителей общественности, урбанистов, архитекторов, проектировщиков, специалистов в области ЖКХ и капитального ремонта полностью совпадают — капитальный ремонт не сможет исправить качество жилья в старых пятиэтажках.
Председатель комиссии по жилищно-коммунальному хозяйству Мосгордумы Степан Орлов отмечает, что эта проблема не нова. Однако именно в последнее время жалоб от жителей таких домов поступает все больше: «Может быть, это связано с тем, что город заканчивает программу по сносу пятиэтажек сносимых серий (снесено уже 1645 домов; осталось всего 77). А что делать жителям домов первого типа индустриального домостроения, которые порой живут даже в худших условиях? Мы провели в Мосгордуме заседание комиссии, посвященное этой проблеме, и все приглашенные эксперты сошлись во мнении: кроме сноса таких домов, другого выхода просто нет. Реконструкция возможна лишь в единичных случаях. Понятно, что новая программа потребует финансовых ресурсов, внесения поправок в ряд законов. Но уверен, что городу это по плечу. Москвичей нужно переселить в новое комфортное жилье».
И все же эксперты отмечают, что принятие такой программы сопряжено с рядом проблем и требует решения многих вопросов. Например, как отмечает председатель комиссии Общественной палаты Москвы по градостроительной политике Петр Кудрявцев, для начала необходимо определить градостроительные принципы застройки будущих районов. Неплохо бы учесть зарубежный опыт, особенно опыт Германии, где проводили реновацию и реконструкцию районов панельной застройки. «Нужно разработать систему рекомендаций будущим застройщикам. Нужно точно определить, какие именно серии подлежат сносу. Потому что некоторые дома, например кирпичные, могут простоять до ста лет. По оценкам, речь идет о 25 миллионах квадратных метров жилья. А если капремонт там уже сделан? И еще следует понять, при каких условиях программа будет интересна частным застройщикам. По некоторым оценкам, такой проект будет выгоден лишь при условии, если на каждые 100 метров сносимых зданий будет построено 430 новых метров», — говорит Кудрявцев.
И все же экономике города новая программа принесет существенную пользу. «Реновация территорий пятиэтажной застройки необходима с точки зрения городской экономики, — говорит президент Института экономики города Надежда Косарева. — У всех российских городов (и Москва не исключение) есть любопытная особенность. Если плотность населения в европейских и американских городах снижается от центра к периферии, то у нас все происходит с точностью до наоборот. Чем дальше от центра, тем выше плотность населения. Москва застраивается по периферии все более высоким частоколом домов. Такая структура застройки не имеет транспортного решения. Если плотность населения на окраинах столицы продолжит повышаться, мы попадем в тупиковую ситуацию. А вот серединная зона города заселена рыхло — и именно эти территории требуют эффективного использования. У нас дисбаланс предложений на рынке недвижимости: или мало и слишком дорого (в старых районах), или слишком далеко (новостройки на окраинах). Многие москвичи хотели бы улучшить свои жилищные условия в сложившихся районах. Программа сноса пятиэтажек поможет решить эту проблему. А пока, увы, в Москве из всех российских городов самая низкая обеспеченность жильем — 19 квадратных метров на человека, хотя в России этот показатель равен 24 кв. м. Новая программа сноса пятиэтажек станет ресурсом для решения жилищных проблем в целом и отлично впишется в новую градостроительную политику города».
Эксперты также подчеркнули, что пятиэтажная застройка — это не только «плохие дома», но и «плохие кварталы». Ни о какой комфортной городской среде речи не идет — такой задачи также не было у проектировщиков этого «временного» жилья.
— Новая программа сноса пятиэтажек позволит появиться новым кварталам с совершенно другой городской средой, развитой социальной инфраструктурой, благоустроенным жильем. Кроме того, застройка серединной зоны поспособствует тому, что проблема маятниковой миграции «периферия—центр» утратит свою актуальность; в Москве станет меньше пробок. Но программа должна быть такой, чтобы ее можно было реализовать в разумные сроки, — отмечает глава Департамента градостроительной политики Сергей Левкин. — Предыдущая программа сноса пятиэтажек была рассчитана на 10 лет, а в реальности длилась 18. Ряд инвесторов пытались обогатиться за ее счет — с некоторыми из них городу приходилось судиться. Поэтому надо все тщательно продумать. Ведь в новую программу попадет в 4 раза больше пятиэтажек, чем было в предыдущей, и нужно сделать все, чтобы ее реализация не растянулась на десятки лет.
Ярослав Кузьминов тем временем говорит, что, если выполнять такую программу с привлечением инвесторов, нужно провести ряд экономических анализов — готовы ли частные инвесторы к таким проектам? Кроме того, эксперты ВШЭ подсчитали, что коэффициент новых строений должен составлять от 2,5 до 4 — то есть на месте пятиэтажек целесообразно строить 12–14-этажные строения.
Председатель комиссии по развитию гражданского общества ОП Москвы, главный редактор «Эха Москвы» Алексей Венедиктов говорит и о других проблемах, которые могут возникнуть: «За 18 лет в городе снесено полторы тысячи пятиэтажек, но осталось еще 7,5 тысячи, где проживает 1,5 миллиона человек. И жить в них просто опасно. Но если кто-то не захочет переезжать? Мнение жителей нужно обязательно учитывать. Когда-то решение Хрущева о строительстве пятиэтажек было революционным. Решение об их сносе будет еще более революционным».
«Мы проводили расчеты и выяснили, что для того, чтобы жители не сопротивлялись новой программе, необходимо при ее реализации предоставлять минимум 25 квадратных метров на человека. То есть плотность застройки нужно повысить в 3,5–5 раз. Однако экономического эффекта для инвесторов в этом случае не будет. Поэтому единственное решение — такая программа должна реализовываться за счет бюджета», — считает зампредседателя ОП Москвы Михаил Москвин-Тарханов.
А есть ли у города ресурсы на столь масштабную программу? «Все деньги сейчас в Москве идут на транспорт. Москва устраняет проблему последних десятилетий, когда возникла диспропорция между дорогами, общественным транспортом и развитием автомобилестроения. Мы догоняем семимильными шагами — и вы все это видите. Остальные деньги идут на социалку. Мы не бросили строительство детских садов, школ и поликлиник, строится жилье для очередников, для переселенцев еще первого этапа. Все эти ограничения делают старт новой программы реновации старого жилья маловероятным», — считает Сергей Левкин.
Несмотря на это, члены Общественной палаты посчитали, что правительство должно искать резервы. Главное — дать людям определенность и не оставить их в беде, пришли к единогласному выводу участники заседания. Итогом же стала резолюция — обращение к мэру, правительству Москвы и Мосгордуме с требованием найти возможность для реализации новой программы по сносу старых пятиэтажек.
