То, что Кутузовский переживает не лучшие времена, сразу и незаметно. Начало проспекта, от Новоарбатского моста и гостиницы «Украина», не пестрит ни вывесками «Аренда», ни пустыми окнами магазинов. Выдать наступление кризиса может разве что как-то затесавшийся среди брендовых магазинов сетевой супермаркет средней руки да магазин цветов. Место флористы занимают хлебное — практически напротив огромной гостиницы. Аренда двухсот квадратных «золотых» метров там стоит около 1,5 миллиона рублей в месяц — расценки Тверской и переулков вокруг нее.
— Да много кто цветы покупает, — уклончиво говорит продавец. — В гостинице гостей много, да и другие административные здания тут неподалеку... Мы здесь давно, так что видели, как точки закрывались одна за другой. Большие помещения здесь снимать нельзя — не окупаются. Лучше рассчитывать на маленький закуток.
Но прежние владельцы не мелочились — после них в наследство остались салоны по 200 квадратных метров. Правда, разбить их на меньшие вряд ли получится — если только за свой счет. Закрылись здесь даже те магазины, которые работали по десять лет и больше: например, брендовый магазин нижнего белья в доме №29.
Параллельно с Кутузовским затихала жизнь и на других трассах, считающихся торговыми коридорами, — на Тверской, Комсомольском и Ленинском проспектах. Причин тому несколько, но понятно, что на спусковой курок нажал рыночный кризис.
— Еще не закончились тенденции кризиса, которые привели к уходу предприятий, в том числе торговых сетей с иностранным капиталом, — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости одной компании Елена Мишина. — Российские компании либо переформатировались, либо закрыли определенные виды бизнеса. Сейчас есть тенденция ухода из центра в новые спальные районы с плотной жилой застройкой, где живет основной покупатель.
Особенно сильно заметны последствия кризиса чуть ближе к середине проспекта, начиная с домов 16–17. В нескольких подряд зданиях действительно пустеет каждое третье окно. Магазин элитной мужской одежды съехал не так давно — еще осталась вывеска. Но присмотреться к свободным площадям еще никто не успел.
— Да они в торговый центр переехали, он чуть дальше стоит, — говорит консультант в соседнем помещении. — Там, естественно, аренда дешевле, помещение поменьше. Здесь же нет никого: зайдите в любой бутик — продавщица сидит сканворд решает, охранник в телефоне «роется». Кутузовский не Арбат, гулять сюда не идут.
Это и есть вторая проблема проспекта, с которой уже вряд ли что-то можно поделать. От ближайшей станции метро — «Киевской» — до начала Кутузовского идти минут 15. Да и идти толком незачем: архитектурными изысками улица не блещет, разве только несколько скверов привлекают случайных прохожих. Основной контингент здесь двух типов: местные офисные трудяги и заезжие гости на дорогих иномарках — трасса все-таки правительственная, да и ведет к Рублевке. Именно для таких покупателей здесь и появлялись магазины класса «люкс». Но урбанизация испортила жизнь арендаторам. Несколько лет назад на Кутузовском проспекте запретили парковаться, а в конце прошлого года появилось несколько зон платных парковок. Сайты некоторых бутиков запестрели объявлениями: «Если вы решили посетить наш магазин, советуем парковаться во дворе дома...»
— Нужно понимать, что на Кутузовском изменились правила парковки, и оставлять машину стало гораздо сложнее, — говорит директор департамента аналитики консалтинговой компании Colliers International Вероника Лежнева. — Изменение рельефа дорожной карты улицы сказалось на том, что посетителей стало меньше. Получилась ситуация «идеального шторма», когда сразу несколько факторов привели к падению продаж на всей улице.
Тем не менее цены на аренду долго оставались заоблачными — собственники не хотели портить «родословную» помещений.
— Дорогие трассы всегда были для торговых предприятий имиджевыми, — говорит Елена Мишина. — И зачастую с нулевой или даже минусовой доходностью. Но это дополнительный пиар и поддержание бренда. Когда были урезаны бюджеты на рекламу, предприятия стали уходить из дорогих районов. Собственники помещений считают целесообразным не столько снижать цены, сколько поддерживать имидж и сохранять заоблачные ставки.
Имидж имиджем, но зарабатывать на хлеб нужно и арендодателям. Тогда там и стали появляться не особо дорогие супермаркеты, химчистки, а ближе к «Парку Победы» можно найти даже комиссионный магазин. Но полной победой над понтами выглядит шаурмечная в окружении дорогих магазинов в доме 18. Внутри все атмосферно: духота, резкие запахи и продавец южных кровей, срезающий мясо. Объяснить секрет успеха мужчина так и не сумел — языковой барьер. В магазине по соседству рассказали, что постоянными клиентами лавки с продуктами и шаурмой стали сотрудники офисов и сами продавцы магазинов.
— Для местных, наконец, удобно, — рассказали женщины, — здесь же не только элита живет, есть и люди попроще. Мы сами покупаем, едим. Они всех переживут — за брюками ходишь не каждый день, а поесть хочется всегда. Клиентура есть, значит, долго протянут.
Похожая судьба у небольших ларьков на Тверской: магазины с сигаретами, водой и мороженым наработали клиентуру среди местных, поэтому дожили до нынешних дней.
— За последние три года происходит перекомпоновка и переделка рынка, — продолжает Вероника Лежнева. — Из брендовых остались именно те магазины, ради которых в принципе и едут на Кутузовский, вроде дорогих бутиков одежды. При этом именно фэшн-индустрия среднего уровня ушла с Кутузовского, так как не смогла конкурировать с торговыми центрами, куда приходит больше людей.
По данным эксперта, соотношение торговых точек на Кутузовском сейчас такое: около 10% — банки и финансовые услуги, 17% занимает общепит и только 9% принадлежит одежде и обуви. О возвращении дорогих марок на проспект эксперты говорят с осторожностью: торговать на прежних арендных ставках им не позволит кризис, а на пониженных — шаурма по соседству.
