— Можно говорить о двух основных категориях покупателей комнат и долей, — рассказал «МК» директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-недвижимость Михаил Куликов. — Первая — люди, которые приобретают их для себя с целью фактического проживания в течение определенного периода, руководствуясь задачей «закрепиться в Москве». Как правило, это приезжие из других регионов, часто — продавшие свое жилье по прежнему месту жительства, но по разным причинам не имеющие возможности «здесь и сейчас» оформить ипотеку для покупки «полноценного» жилья. При всей своей условности «прописка» для большинства российских граждан — это все-таки тот штамп в паспорте, который придает уверенности, тот «фундамент», который дает ощущение, что человек «закрепился» в жизни. Да и условность относительная: по факту жить в нашей стране с «пропиской» все же проще, чем с временной регистрацией. Для значительной части людей принципиально важным при решении жилищной проблемы является и четкая определенность в вопросе получения социальных гарантий. При этом чаще всего такие покупатели активны и амбициозны. Они приезжают в Москву с определенными целями, ожиданиями и планом действий, и нередко им в полной мере удается задуманное. По нашим наблюдениям, в среднем по прошествии трех лет эти люди продают комнату (долю) и покупают отдельную жилплощадь.
Вторая категория покупателей комнат (долей) — условные инвесторы. Они используют эту жилплощадь в качестве инструмента: либо для получения определенного дохода (предполагая договориться с сособственниками о продаже квартиры и распределении вырученных денежных средств), либо с целью в перспективе стать полноправным собственником конкретной квартиры, выкупив остальную площадь.
— Как правило, возможность московской прописки дает ряд преимуществ, в том числе социальные прибавки к пенсии, столичные социальные льготы, дополнительные пособия по уходу за ребенком, питание в школах, стипендии, участие в голосовании, банковские предложения (проще взять ипотеку либо кредит), медицинский полис и т.п., — говорит финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. — Минимальная сумма для покупки отдельной квартиры в большой Москве — 2–2,5 млн руб. С экономической точки зрения наиболее выгодным решением практически в любом случае является ипотека на первичном рынке, при условии что ежемесячные платежи не будут превышать трети от дохода домохозяйства. Аренда в общем случае обойдется на 20–40% дешевле ипотеки, но здесь есть свои «подводные камни». Например, к моменту выхода на пенсию, которая еле покрывает прожиточный минимум, можно оказаться без собственного жилья.
— На самом деле возможность постоянной регистрации по прежнему ценна — она нужна для поступления на некоторые вакансии, участия в некоторых выборах кандидатом, дает пенсионные надбавки и льготы по оплате ЖКХ, проще требовать льгот при записи в переполненную школу или детский сад, на лечение, хотя для многих удобств теперь достаточно и временной регистрации, ее получение тоже не всегда возможно, поэтому собственная жилплощадь — более надежный вариант, — соглашается ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — Для молодой семьи с учетом ситуации на рынке труда лучше быть мобильной, чтобы в случае смены работы (а молодежь ее меняет часто) можно было переселиться ближе к месту труда. Поэтому вариант с арендой не только выгоднее ипотеки (месячный арендный платеж за равноценную квартиру сейчас в 2 раза ниже при аренде в Москве, чем ипотечный), но и целесообразнее. А имеющиеся накопления можно положить в банк под 8–9% годовых — недвижимость сейчас в цене не растет.
Сегмент малогабаритных квартир и студий на вторичном рынке условно можно разделить на несколько типов объектов: доли, продающиеся как отдельные объекты недвижимости в частных малоэтажных домах, апартаменты и квартиры в реконструируемых общежитиях и гостиницах и апартаменты в новостройках, реализующиеся от частных инвесторов по уступке. «Несмотря на низкий бюджет покупки и то, что это изолированные объекты, а не комнаты, востребованным на вторичном рынке назвать этот сегмент нельзя», — рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Наиболее бюджетный вариант покупки на вторичном рынке — доли в малоэтажных частных домах в ближнем Подмосковье, продающиеся как изолированные квартиры-студии. Обычно такой объект выглядит как многоквартирный малоэтажный дом, где все пространство разделено на помещения по 20–25 кв. м, в каждом из которых делается отдельный санузел и ниша под кухню. «Это достаточно специфический с юридической точки зрения объект, поскольку фактически в собственность оформляется не квартира или комната, а только доля в доме. И реальное разделение на отдельные комнаты производится буквально «на словах». Гарантий, что соседи в будущем «не посягнут» на такую «квартиру», нет, — поясняют специалисты. — Такие объекты приобретаются чаще всего жителями из других регионов России, которым надо иметь место проживания поближе к столице и по каким-то причинам они не готовы арендовать квартиру или считают, что лучше вложиться «хоть во что-то», чем платить аренду».
Примеры стоимости качественного жилья в Московском регионе (в расчет не брались квартиры в таунхаусах и коттеджах; ветхих, аварийных, деревянных домах; квартиры, из которых добираться до центра Москвы больше часа; квартиры вдали от железной дороги; квартиры без ремонта или под ремонт, неготовые к заселению; квартиры с сомнительной историей; комнаты):
Квартиры и апартаменты минимальных площадей можно найти и в перестроенных общежитиях и гостиницах, которые превратились в жилые дома. Как правило, такие дома имеют коридорную планировку, а стоимость предложений в них колеблется от 1,7 до 3 млн рублей. Но самые дешевые предложения такого типа — апартаменты площадью 18 кв. м за 2,35 млн рублей в одной из реконструируемых гостиниц на окраине города или, например, квартира-студия со свежим ремонтом площадью 20 кв. м за 2,9 млн рублей в доме коридорного типа 1984 года постройки на Булатниковской улице.
Владелец агентства CENTURY 21 Россия Panorama Realty Константин Ламин полагает, что в покупке доли в квартире в ближайшем Подмосковье нет никакого смысла: «Вы столкнетесь со сложностями при последующей продаже. Как объект недвижимости доля не обладает никакой ликвидностью. Она не привязана к конкретному жилому помещению, к конкретной комнате, и сложно определить порядок пользования долей в такой квартире. Раньше доли покупали под прописку, сейчас же это не так востребовано. На текущем рынке не вижу смысла покупать долю, очень сложно найти на рынке покупателя на долю. Комната как отдельный объект еще обладает ликвидностью, а доля — нет».
Какой минимальной суммой нужно обладать, чтобы купить в Московском регионе жилье, пригодное для нормальной жизни (ну то есть не откровенный сарай без удобств в Подмосковье или комнату в 6–7-комнатной коммуналке и т.д.)?
В пределах МКАД приличная однокомнатная квартира может стоить от 4 млн рублей, малогабаритная — 3,5 млн рублей, продолжает специалист. Если говорить о Новой Москве, «входной билет» начинается с суммы 2,5 млн рублей — столько нужно заплатить за «однушку» или квартиру-студию. В Московской области цены ощутимо меньше. «Например, недавно мы подбирали небольшую однокомнатную квартиру в Орехово-Зуевском и Шатурском районах стоимостью около 1 млн рублей. Такой вариант может подойти одному человеку либо молодой семье без детей, — говорит Константин Ламин. — Для семьи с детьми, конечно, вариант однокомнатной квартиры уже не подходит. В такой ситуации комфортно получится разместиться в двухкомнатной. Но тогда бюджет в среднем увеличивается в полтора раза. Минимальный метраж «двушки» — 42–43 квадратных метра. Нужно рассчитывать, что бюджет такой квартиры составит примерно 3 млн рублей».
По данным аналитического центра ИНКОМ-недвижимость, стоимость предложения однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья в Москве находится в диапазоне от 3,1 до 77 млн рублей. Самой дешевой квартирой в пределах МКАД на данный момент является малогабаритная «однушка» на 1-м этаже 14-этажного панельного дома на Коломенской набережной (станция метро «Коломенская»). Общая площадь — 16 кв. м, раздельный санузел. Цена жилья — 3,1 млн рублей.
Цена однокомнатных квартир в Московской области находится в диапазоне от 620 тысяч до 9,8 млн рублей. Самый дешевый объект при этом — вовсе не сарай. Правда, находится примерно в полутора часах езды от Москвы. Это — однокомнатная квартира на 2-м этаже 4-этажного панельного дома в поселке городского типа Мишеронский Шатурского района. Общая площадь — 31 кв. м, жилая — 18 кв. м, кухня — 8 кв. м. Центральные коммуникации, стеклопакеты на окнах, хорошее состояние квартиры, развитая социальная инфраструктура района, прекрасная природа вокруг — охота, ягоды, грибы...
Стоимость предложения двухкомнатных квартир на вторичном рынке жилья в Москве (это уже в большей степени актуально для семей с детьми) — от 4,4 млн рублей до 206 млн рублей. Самый дешевый вариант — квартира на 5-м этаже 9-этажного панельного дома в Черницынском проезде (ст. м. «Щелковская»). Общая площадь — 37 кв. м, жилая — 22 кв. м, кухня — 6 кв. м.
«Двушки» в Московской области можно купить как за 650 тысяч рублей, так и за 35,8 млн рублей. Самый доступный вариант — квартира на 1-м этаже 2-этажного блочного дома в поселке Рязановский Егорьевского района Подмосковья. Общая площадь — 43 кв. м, жилая — 29 кв. м, проходные комнаты, совмещенный санузел. Квартира требует косметического ремонта.
Предложение трехкомнатных квартир на вторичном рынке жилья в Москве варьируется от 5 млн рублей до 716,8 млн рублей. Дешевле всего стоит квартира на 5-м этаже 5-этажного панельного дома в Капотне. Общая площадь — 55,3 кв. м, жилая — 41 кв. м, кухня — 7 кв. м.
Ну а «трешки» на вторичном рынке жилья в Московской области оцениваются от 650 тысяч до 53,9 млн рублей. Самый дешевый вариант — квартира на 2-м этаже 2-этажного блочного дома в деревне Доры Лотошинского района. Общая площадь — 61 кв. м, жилая — 46 кв. м, кухня — 6 кв. м. Требуется капитальный ремонт. В деревне есть детский сад, клуб, магазины. Ближайшие населенные пункты — поселок Лотошино и город Волоколамск.
— Сейчас в Москве (включая Новую Москву) на вторичном рынке предлагается на продажу более 1700 долей, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — А вот в Подмосковье предложение такого типа даже меньше, около 600. Очевидно, что это связано все-таки с большей востребованностью столичной регистрации.
Чтобы минимизировать бюджет покупки, можно обратить внимание на старый фонд (хрущевки, брежневки). Так, например, малогабаритная 1-комнатная квартира (жилая комната площадью 10 кв. метров) в пятиэтажке возле метро «Авиамоторная» предлагается по цене 3 млн руб. А «однушка» во 2-м квартале Капотни с чуть большей площадью (17 кв. м — жилая) тоже предлагается за 3 млн руб. Такие квартиры подходят для одиночек.
Для семьи из трех человек подойдет, например, небольшая двухкомнатная квартира. В этом случае можно ориентироваться на бюджет порядка 4,3 млн руб. — столько стоит, например, малогабаритная 2-комнатная квартира (2 жилые комнаты по 11 кв. метров) между м. «Войковская» и «Петровско-Разумовская». За 4,4 млн руб. продается 2-комнатная квартира в 15 минутах ходьбы от м. «Щелковская» (в 9-этажном доме) — это также малогабаритка, 37 кв. метров.
Для покупки 2-комнатной квартиры площадью 50 кв. метров и более, расположенной не далее 5 минут езды от метро, потребуется бюджет около 5,5 млн руб. и более. За такие деньги предлагается 2-комнатная квартира в 9-этажном панельном доме, в 5 минутах езды от метро «Бабушкинская», квартира в собственности более 3 лет.
С меньшей ценой тоже есть варианты, но они могут оказаться рискованными либо повлечь за собой неудобства для новых жильцов: например продажа квартиры с договором пожизненной ренты. Такая квартира может быть на 20–30% дешевле, чем в среднем по рынку.
Сейчас покупать комнату — не совсем рационально и по-прежнему рискованно. Есть варианты выгоднее, например квартиры-студии. Так, в новостройках Москвы появились студии площадью в 16 кв. метров. Можно купить относительно недорогие «однушки» или апартаменты в строящихся жилых комплексах — за 2,9–4,7 млн рублей. «Да, пока достраивается это жилье, покупателю придется снимать квартиру, — говорит эксперт. — Однако через 1,5–2 года он сможет уже переехать из съемной квартиры в собственную, при этом рядом со станцией метро. На вторичном рынке за сопоставимый бюджет можно купить только комнату, малогабаритку в старом фонде или квартиру с обременением.
