Впрочем, всплески активности на рынке недвижимости не часто, но случаются. Так, эксперты отметили некоторое «движение» в прошедшем феврале. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», причин изменения ситуации оказалось две: «Первая — объявление чиновников о завершении периода льготной ипотеки. Это, разумеется, оживило спрос со стороны желающих вскочить в последний вагон уходящего поезда. И хотя вскоре появилась информация, что льготную ипотеку все же продлят, некоторый эффект подогрева спроса имел место. Вторая причина связана с тем, что в начале года рубль обновил исторические минимумы, достигнув отметки 85 рублей за доллар. С одной стороны, владельцы рублевых сбережений вновь занервничали, хотя, конечно, ничего схожего с ажиотажем конца 2014 года не наблюдалось. Так или иначе, большинство желающих «преобразовать» рубли в квадратные метры сделали это годом ранее. А вот владельцам валютных сбережений при нынешнем курсе стало хватать на желаемую квартиру, что и привело к активизации спроса».
— Инвестиции в недвижимость сейчас явно не выглядят привлекательными. Последние полтора года рынок жилой недвижимости России и Московского региона находится под давлением целого ряда факторов. Среди них выделю обвалившее рынок аренды снижение реальных зарплат населения, переизбыток предложения из-за активного ввода нового жилья, удорожание ипотеки, массовую продажу жилья владельцами «инвестиционных» квартир, рост фискальной нагрузки на владельцев недвижимости из-за переоценки по кадастру и т.п., — говорит финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин.
По официальным данным, в среднем по Москве стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья выросла за год на 4% — до 182 тыс. руб. На вторичном рынке спад составил чуть меньше 2% — до 187,8 тыс. руб. Различие в динамике обусловлено господдержкой ипотеки на первичном рынке жилья. Тем не менее цены росли гораздо медленнее инфляции, которая за год составила около 13%. Но и это не самое удивительное. Как рассказал «МК» руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк, стоимость квадратного метра в экономклассе достигла рекордного снижения — минус 32% в год (со 182 тысяч рублей до 123 тысяч). Премиум-класс упал на 7% (с 731 тыс. руб. до 637 тысяч).
Впрочем, цены на элитную недвижимость в Москве на вторичном рынке выросли почти на уровень инфляции. Судя по всему, динамика связана в том числе с резким сокращением количества сделок: желающие приобрести такую недвижимость были вынуждены соглашаться с ценами продавца. Тем не менее московская недвижимость в целом чувствовала себя немного лучше по сравнению, например, с подмосковной. Судя по всему, это связано с улучшением транспортной ситуации в городе и крайне низкой безработицей в стране, что стимулирует переезд в столицу из регионов.
— По итогам февраля доля сегментов «бизнес» и «комфорт» на рынке новостроек Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД выросла, а доля экономкласса, напротив, упала на 1,5%. Всего в столичных районах между Третьим кольцом и МКАДом насчитывалось 222 новостройки, где в сумме предлагалось более 1 146 000 кв. м жилья, — говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Максимальное снижение объемов предложения зафиксировано в Северном (на 12,1%) и в Юго-Восточном округах (на 7,2%). Прирост объемов предложения (на 8,6%) произошел на северо-западе столицы. В распределении объемов предложения по округам с большим отрывом от остальных лидирует Северо-Западный округ: на него приходится 22,7% рынка новостроек Москвы между «трешкой» и МКАДом. «В дальнейшем ценовое расслоение между районами, где ведется новое строительство как жилья, так и транспортной инфраструктуры (в основном на юго-западе), и территориями, которые «застыли» в развитии (в основном восточные и юго-восточные окраины), будет усиливаться», — комментирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
В феврале дорогое жилье, продавцы которого по-прежнему пытаются привязать цены к растущему доллару, выглядело достаточно устойчивым по стоимости квадратного метра. В первую очередь стараются держаться на плаву современные монолитно-кирпичные дома, квартиры больших площадей (многокомнатные), а также престижные Центральный, Западный и Юго-Западный округа. «Дорожали в последние годы районы на юго-западе города (Тропарево–Никулино, Раменки), где открываются или активно строятся новые станции метро («Тропарево», «Раменки» и другие), а также много нового качественного жилого фонда. Дорожают районы в зоне строительства третьего пересадочного контура метро (например Хорошевский)», — говорит Александр Пыпин.
«Эта устойчивость кажущаяся: попытка удержания цен и индексация по доллару приводит к падению продаж в этих сегментах и росту срока экспозиции. Постепенно в дорогом сегменте цены сползают вниз в той же пропорции, что и в экономклассе, только с задержкой по времени», — поясняют экономисты.
— Любая искусственная активизация рынка в условиях ограниченного спроса чревата последствиями. Ажиотаж конца 2014 года обернулся тем, что в первые месяцы 2015 года рынок вообще умер, а весь 2015 год активность была ниже среднего, — рассуждают аналитики ИРН. — И нынешняя активизация, вызванная в том числе страшилками об отмене льготной ипотеки, сойдет на нет в ближайшие пару месяцев.
Специалисты прогнозируют, что, скорее всего, спад активности начнется в апреле и усилится к майским праздникам — традиционно вялому сезону. В итоге на московский рынок недвижимости может прийти жесткая стагнация.
— Мы считаем, что в 2016 году средняя цена стоимости квадратного метра продолжит падать — по предварительным оценкам, еще на 12–15%, — сообщили «МК» представители Century21. — На данный момент мы рассматриваем несколько альтернативных сценариев в поведении рынка: от резкого падения цен во второй половине 2016 года (до 30%) до затяжного кризиса, который начнется после плавного падения цен в 2016 году и продлится с 2017 по 2019 год, с восстановлением в 2019 году.
