На первое место эксперты единодушно поместили апартаменты в «Москва-Сити». Срок экспозиции — 5 лет. Площадь — 100 кв. м. Стоимость — $800 тыс.
Небоскребы «Москва-Сити», напомним, были задуманы в 1991 году. Сам проект по ходу строительства пересматривался не один раз — менялась и этажность, и расположение башен. Вот некоторые клиенты и оказались заложниками непредвиденной ситуации, когда покупали одно, а по факту получили другое. «В одном из зданий комплекса вот уже 5 лет на вторичном рынке продается апартамент, — говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. — Собственник покупал его по $13 тыс. за кв. м с перспективой иметь виды на Кремль, как уверял застройщик. Однако спустя пару лет оказалось, что вместо кремлевских звезд приходится довольствоваться видами на соседнюю высотку».
В результате сейчас этот апартамент выставлен на продажу уже по $8 тыс. за кв. м. Тем не менее даже по такой цене любителей жить «окна в окна» не находится.
На втором месте — квартира на Арбате также со сроком экспозиции 5 лет. Площадь — 70 кв. м. Стоимость — $1,25 млн.
Жилье с шикарным ремонтом в маленьком особнячке в самом центре Москвы всего с одним соседом никак не может найти своего покупателя. Справедливости ради надо сказать, что объект пользуется большой популярностью, в неделю проходит по 3–4 просмотра. Но есть одна сложность: дом расположен в окружении 7–8-этажных сталинских домов, которые надежно закрывают его от солнечного света. Заходя в квартиру хоть ранним утром, хоть в полдень, хоть перед заходом солнца, клиенты попадают в сумрак. И хотя от Кремля недалеко, а цена в пределах разумного, темная квартира не может найти нового постоянного владельца. Потеряв всякую надежду на продажу, собственник сдал жилье в аренду. Забавно, что квартиросъемщиков совсем не смущает ни отсутствие света, ни постоянные показы объекта для продажи. Однако приобрести квартиру для постоянного проживания они отказываются.
Третье место по достоинству занимает пентхаус в новом доме на Чистых Прудах, который экспонируется уже четыре года. Площадь — 1000 кв. м. Стоимость — $11 млн. Примечательно, что остальные квартиры в доме проданы.
В самом жилье изъянов нет — квартира достойная, цена адекватная. Не секрет, что спрос на пентхаусы стабилен в любых экономических условиях. Стоимость квадратного метра в них на первичном рынке недвижимости элитного и премиум- класса достигает $65 тыс. На первичном рынке элитной недвижимости столицы в среднем продается 10–20 пентхаусов в год.
— Эксплуатируемые террасы являются одним из самых главных атрибутов пентхаусов, отличающих их от других видов городского элитного жилья, — говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. — На просторных открытых пространствах по желанию владельца могут быть оборудованы зона для отдыха, теннисный корт, сад, бассейн или вертолетная площадка. Конечно, климатические условия Москвы ограничивают использование открытых пространств постоянно, как во многих других городах мира. Но зато в теплое время года собственная территория на открытом воздухе является роскошным дополнением к квартире. Особенно когда она находится в центре.
На самом деле главная проблема неликвидного пентхауса на Чистых Прудах — в чересчур жестком подходе девелопера к потенциальным клиентам. Все покупатели перед осмотром квартиры должны заполнить подробнейшую анкету с вопросами о сфере деятельности и месте работы, а также предоставить паспортные данные и всевозможную контактную информацию. Однако желающих вот так сразу раскрыть конфиденциальные данные о себе не так много.
Такая позиция продавца тем удивительнее, что круг покупателей такого жилья очень узок. В него входят только очень состоятельные люди: успешные бизнесмены и топ-менеджеры, работающие в финансовой и банковской сферах, в области добычи сырья, чиновники, звезды кино, спорта и шоу-бизнеса. Как правило, они уже имеют в собственности несколько объектов недвижимости — как в Москве, так и за рубежом.
Четвертая позиция — жилье в столичном поселке Войковский. Его никто не решается приобрести вот уже четыре года. Площадь — 300 «квадратов». Стоимость — $3 млн.
— Один из шикарных городских поселков, построенный в концепции «загородная жизнь в городе», расположен не в самом престижном районе Москвы, а продается по весьма немалым деньгам, — продолжает аналитик. — Жилье здесь никто не покупает, потому что за аналогичную цену клиенты предпочитают либо квартиру внутри Садового кольца, либо загородный дом на престижных направлениях. Сама концепция проекта «загородной жизни в пределах города» интересна, но ценовая политика явно неправильная.
Пятое место — у шикарной двухуровневой квартиры, расположенной в одном из престижных жилых комплексов на Кутузовском проспекте. Продается она вот уже более трех лет. Площадь — 300 кв. м. Стоимость — $2 млн.
Собственник изначально запросил за уютное «гнездышко» завышенную цену — $3 млн. И потерял год — квартира стояла почти без просмотров. В итоге хозяин все-таки согласился снизить стоимость на $1 млн. Покупатель вскоре нашелся. Его устроили все условия, была назначена дата подписания договора. Однако за два дня до заключения сделки собственник внезапно поднял стоимость на $100 тыс. Тем не менее квартира настолько понравилась покупателю, что он согласился на увеличение цены. На следующий день продавец прибавил еще $200 тыс., и... покупатель снова дал «добро». Однако в назначенный день собственник просто не явился на подписание договора. Он решил, что продешевил, и передумал продавать квартиру.
Через четыре месяца, впрочем, жилье снова появилось на рынке со стартовой стоимостью $2,5 млн. Вот только покупателей почему-то уже нет. То ли кризис тому причина, то ли сама квартира отпугивает из-за столь длительного срока экспозиции, то ли риелторы не хотят работать с взбалмошным продавцом. А скорее всего имеют место все три причины.
— Для квартир на элитном рынке недвижимости существует приемлемый срок экспонирования, — поясняет Илья Менжунов. — Как правило, объекты стоимостью до $2 млн продаются за 4–5 месяцев, свыше $2 млн — 6–8 месяцев. В большинстве случаев элитные квартиры становятся неликвидом по причине завышенной цены. И уговорить таких собственников предоставить скидку, как правило, нелегко. Если продавец не хочет снижать стоимость, можно предложить новые способы взаимодействия с покупателем. К примеру, рассрочку. Такая практика сегодня применяется в основном только при покупке жилья на первичном рынке. Как правило, на вторичном рынке физические лица хотят получить всю сумму сразу и не предоставляют рассрочку. Однако в текущих экономических условиях это может быть хорошим конкурентным преимуществом среди других предложений элитного рынка. Из-за резкого падения курса рубля стоимость квартир в отечественной валюте фактически увеличилась в два раза. Поэтому многие клиенты сегодня просят предоставить им рассрочку хотя бы на 4–6 месяцев. Продавцы, готовые сделать такое предложение, скорее всего, могут рассчитывать на скорую реализацию объекта.
Еще одним вариантом взаимодействия собственника и покупателя может быть продажа жилья в лизинг. Такая схема работает пока только на загородном рынке недвижимости. Но на фоне растущей конкуренции и этот способ может получить распространение на городском рынке. Схема такая: экспонируемый объект сдается в аренду с обязательством его покупки через обозначенный промежуток времени. Причем те денежные суммы, которые покупатель оплачивает за аренду, засчитываются в стоимость квартиры. Такая схема может быть выгодна и самому продавцу. Ведь даже во время продажи он вынужден нести расходы по эксплуатационным платежам. Поэтому, сдавая жилье в аренду с целью его последующей продажи, собственник не только уверен, что продаст квартиру за определенную сумму, но и больше не понесет вынужденные издержки за эксплуатацию объекта.
